광주지방법원 2026타경31022. 광주 북구 매곡동 AM-City 5층 506호, 전용 30.2693㎡의 도시형생활주택(아파트)입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 70,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 겉보기에는 비교적 소액으로 응찰할 수 있는 물건이지만, 등기부를 살펴보면 입찰자가 반드시 짚어야 할 선순위 주택임차권등기가 있습니다.

임차인 최창현은 2021.09.24 임대차계약을 체결하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2021.10.08 주민등록을 마치고 2021.10.12 점유를 시작했습니다. 이후 2024.11.06 보증금 67,000,000원에 관한 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이번 경매는 2026.04.07 개시됐으므로, 해당 임차권은 경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

특히 이 사건의 경매신청채권자도 최창현입니다. 임차인과 신청채권자가 동일하다는 점은 배당채권의 중복 여부와 실제 임대차관계를 확인해야 할 사유입니다. 다만 동일인이라는 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 권리관계뿐 아니라 실제 점유와 보증금 반환채권의 내용을 함께 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다

등기부에는 과거 여러 근저당권, 가압류, 경매개시결정이 존재했지만 상당수는 이미 말소됐습니다. 2013년 우리은행 근저당, 도드람양돈협동조합 근저당, 2020년 국 명의 근저당, 2014년 밀알신용협동조합 가압류, 2024년 이승미 가압류 및 기존 강제경매개시결정 등은 현재 인수할 권리로 보지 않습니다.

반면 을구 7번 최창현의 주택임차권등기는 말소되지 않은 상태입니다. 보증금 67,000,000원, 전입 2021.10.08, 점유개시 2021.10.12, 확정일자 2021.09.24이며, 배당요구도 이루어졌습니다. 등기일 2024.11.06 역시 이번 경매개시일 2026.04.07보다 빠릅니다. 따라서 단순히 경매로 소멸하는 후순위 권리와 달리, 보증금 전액 변제 여부에 따라 매수인 인수가 발생하는 선순위 임차권입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있음·우선변제 가능·인수 조건부

확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 최창현은 주택임차권등기권자인 동시에 경매신청채권자입니다. 동일인의 등기상 지위와 경매신청채권을 별도의 임차인이나 별개의 보증금으로 합산하지 않습니다.

최창현의 주민등록과 점유개시는 이번 경매의 말소기준권리보다 앞섭니다. 확정일자와 배당요구도 확인되므로 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 우선변제를 받는다는 사실이 배당금으로 보증금이 전액 회수된다는 뜻은 아닙니다.

신건 매각가 70,000,000원에서는 보증금 전액을 배당하는 계산이지만, 낙찰가가 56,000,000원 또는 44,800,000원으로 내려가면 배당재원이 부족해집니다. 이때 부족한 임차보증금은 매수인 인수분으로 이어집니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건 가격

AM-City는 96세대 규모로 2013.05.07 사용승인된 건물입니다. 전용 30.27㎡대의 실거래 12건을 보면 전체 평균은 68,125,000원입니다. 그러나 오래된 고가 거래를 함께 포함한 전체 평균만으로 현재 가격을 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

가격 판단에서 더 중요한 비교값은 최근 12개월 평균 66,250,000원과 2026.03 최신 거래 64,000,000원입니다. 최근 거래가격은 이전 기간보다 4.1% 하락했습니다. 감정가이자 현재 최저가 70,000,000원은 최근 평균의 105.7%에 해당합니다.

최근 거래 평균 4건은 2025.04~2026.03 거래를 반영한 수치입니다. 매각기일을 기준으로 최근 12개월의 기간과 거래 누락 여부는 다시 확인할 필요가 있습니다.

실거래 흐름은 가격 판단을 보수적으로 해야 한다는 신호를 줍니다. 2025.04에는 71,000,000원에 거래된 사례가 있지만, 2026.03에는 64,000,000원과 62,000,000원 거래가 확인됩니다. 전체 평균 68,125,000원만 사용하면 최근 하락세가 충분히 반영되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)

현재 신건 최저가에 매각된다는 가정으로 계산한 예상배당입니다. 핵심은 임차보증금 67,000,000원이 전액 배당되는지 여부입니다. 이 가정에서는 임차보증금을 모두 배당하므로 매수인 인수액은 0원입니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당금과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시뮬레이션 — 낮아지는 낙찰가, 유지되는 취득원가

이 물건은 일반적인 후순위 권리 소멸형 경매와 다릅니다. 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지면, 배당되지 못한 금액을 매수인이 인수하기 때문입니다.

1회 유찰되어 낙찰가가 56,000,000원이 되면 인수 추정액은 12,408,000원으로 늘어 실질취득금액은 68,408,000원입니다. 2회 유찰되어 낙찰가가 44,800,000원까지 떨어지더라도 인수 추정액이 23,406,400원으로 늘어나 최종 실질취득은 68,206,400원입니다.

즉, 낙찰가가 떨어지는 만큼 선순위 보증금 인수가 증가하는 구조입니다. 실질취득금액은 보증금 67,000,000원 부근에 묶이며, 시나리오별 집행비용 추정 차이로 이를 다소 상회합니다. 여기에 취득 관련 세금과 명도·관리비 등의 추가 지출은 별도로 고려해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 매곡동 하백초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 통행이 용이하고 인근에 시내버스승강장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 5층 506호입니다. 사용승인일은 2013.05.07이며, 위생·급수설비와 도시가스 개별난방, 소화설비, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.
• 용도. 아파트(도시형생활주택)로 이용 중입니다. 전용면적은 30.2693㎡이며, 96세대 규모의 소형 공동주택입니다.
• 도로. 동측으로 왕복 3차선 도로에 접합니다. 토지는 장방형으로 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다.
• 토지·규제. 근린상업지역 및 제2종일반주거지역 관련 토지이용계획이 확인되며, 가로구역별 최고높이 제한과 교육환경보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가 지표는 1,074,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 감정평가는 폐문부재로 외부관찰에 의존했으므로 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 96세대 규모이고 최근 실거래가격이 하락 추세입니다. 단지 경매 평균 유찰 8.9회와 매각률 0.0%라는 지표도 있어 향후 재매각 가능성과 보유기간을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 확인. 을구 7번 최창현 주택임차권등기의 대항력, 존속 여부 및 매각물건명세서상 인수 문구를 반드시 원본과 대조해야 합니다.
• 보증금 전액 변제 여부. 낙찰가가 내려가면 보증금 미배당액을 매수인이 인수합니다. 입찰가 외에 인수금을 더한 실질취득금액으로 판단해야 합니다.
• 동일인 채권 중복 여부. 임차인 최창현과 경매신청채권자 최창현은 동일인입니다. 보증금 67,000,000원과 신청채권 67,000,000원이 동일 채권인지 확인하고, 예상배당표의 별도 1,340,000원 배당 표시도 검증해야 합니다.
• 임대차 실체 조사. 임차인과 경매신청채권자의 관계, 임대차계약서, 보증금 송금내역, 실제 점유 및 사용관계 등을 확인해야 합니다. 단순히 동일인이라는 이유로 가장임차인이라고 단정해서는 안 됩니다.
• 가격 상한. 최근 거래 평균은 66,250,000원, 최신 거래는 64,000,000원입니다. 1~2회 유찰 후에도 실질취득금액이 최근 시세를 웃돌므로 단순 유찰 횟수가 아니라 실제 총취득원가를 기준으로 입찰 적정성을 판단해야 합니다.
• 하락장 보정. 최근 거래가격이 이전 기간보다 4.1% 하락했습니다. 전체 평균 68,125,000원만을 기준으로 기대 매각가격을 높게 잡지 않아야 합니다.
• 명도 및 내부 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 직접 조사하지 못했습니다. 실제 점유자, 인도 가능 시점, 시설 상태 및 수리 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 부분, 당해세 등 배당에 영향을 주는 채권을 확인해야 합니다.
• 경매기록 재확인. 매각기일 2026.11.17 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 내용 및 배당요구 기록의 변동 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 취득원가는 내려가지 않는다”

이 사건은 선순위 임차권과 최근 시세 하락이 함께 작용하는 물건입니다. 현재 신건 가격에서는 보증금 67,000,000원 전액 배당을 전제로 매수인 인수가 0원으로 계산되지만, 실질취득가격 70,000,000원은 최근 실거래 평균 66,250,000원보다 높습니다.

유찰되어 최저가가 56,000,000원, 44,800,000원으로 떨어지더라도 선순위 임차보증금 미배당액을 인수하면 실질취득금액은 각각 68,408,000원, 68,206,400원입니다. 이는 최근 평균과 최신 거래를 모두 상회합니다. 따라서 저렴한 낙찰가를 확보했다는 이유만으로 투자 매력이 개선되었다고 볼 수 없습니다.

여기에 최근 시세 -4.1% 하락, 단지 평균 유찰 8.9회, 매각률 0.0%, 그리고 동일인이 임차권자와 경매신청채권자인 데 따른 배당 검증 문제가 겹칩니다.

이 물건은 단순히 소액 경매라는 이유로 접근하기보다, 배당 후 실제 인수할 금액을 확정하고, 그 총액이 최근 거래가격보다 충분히 낮아지는지를 확인해야 하는 물건입니다. 현재 수치로는 신건뿐 아니라 제시된 유찰 시나리오에서도 가격상 안전마진을 확인하기 어렵습니다.

결론은 보수적 접근입니다. 권리검증과 배당구조 확인이 선행되어야 하며, 현재의 실질취득가격과 하락 추세를 고려하면 적극적으로 입찰할 가격 메리트는 부족합니다.