광주지방법원 2026타경31024. 광주광역시 북구 신안동 광주역한국아델리움 18층 1817호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 유한회사비알케이이며, 2022년 9월 16일 소유권보존등기와 우리은행 근저당권 설정이 이루어졌습니다. 이후 이미소 명의의 임차권등기가 마쳐졌고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
권리분석의 핵심은 등기와 전입신고의 시간 순서입니다. 우리은행 근저당권은 2022년 9월 16일, 임차인의 전입신고와 확정일자는 2022년 10월 13일입니다. 임차인의 권리 발생 시점이 말소기준권리보다 늦으므로, 현재 확인되는 권리관계에서는 보증금 188,400,000원을 매수인이 떠안는 구조가 아닙니다.
다만 이 물건은 일반적인 소액 근저당 경매와 다릅니다. 근저당권 최초 채권최고액이 230억 원을 넘고, 같은 날 채권최고액 변경 및 공동담보 해제 등기가 존재합니다. 따라서 말소 여부와 실제 배당금 산정은 구분해서 살펴봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31024 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 18층 1817호 |
| 도로명주소 | 무등로202번길 6 |
| 물건종류 | 집합건물 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 20층 건물 중 18층 · 1817호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 소유권보존 | 2022.09.16 |
| 감정가 | 227,000,000원 |
| 최저매각가 | 227,000,000원 (감정가 100% · 신건) |
| 경매신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 188,400,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.16 · 을구 1번 · 우리은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 은행, 후순위 임차인
말소기준권리는 2022년 9월 16일 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 등기된 이미소의 주택임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
이 변경등기가 해당 호실에 적용되는 담보 범위와 실제 채권최고액을 어떻게 확정하는지 반드시 확인해야 합니다. 최초 공동담보 채권최고액 전체를 이 호실의 실제 피담보채무액으로 단정해서는 안 됩니다.
등기 내용에는 임대의무기간 동안의 계속 임대 의무와 임대료 증액기준 준수가 명시되어 있습니다. 이 등기의 현재 효력, 임대의무기간 및 매각 후 임대사업자 지위와 관련된 사항은 별도로 확인해야 합니다. 근저당권과 후순위 임차권이 소멸한다는 이유만으로 민간임대주택 관련 의무까지 모두 소멸한다고 단정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
실제 임차인은 이미소 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 표시되어 있으며, 별도의 실제 점유 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이미소 건물전부 · 주거용 |
2022.10.13 2022.10.13 |
188,400,000원 | 대항력 없음 | 근저당 후순위 | 승계 신고 아님 |
| 임대차계약일 | 2022.10.13 |
|---|---|
| 전입신고일 | 2022.10.13 |
| 점유개시일 | 2022.10.24 |
| 확정일자 | 2022.10.13 |
| 임차보증금 | 188,400,000원 |
| 차임 | 등기부 기재 월 110,000원 |
| 임차 범위 | 건물전부 |
| 임차권등기명령 | 2024.10.31 · 광주지방법원 2024카임5895 |
| 임차권등기일 | 2024.11.04 · 을구 2번 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.11.04 |
| 매수인 보증금 인수 | 예상 0원 |
이미소는 임차권등기를 마쳤고 배당도 요구했습니다. 다만 확정일자와 전입신고일이 선순위 근저당권보다 늦기 때문에 우리은행 근저당권보다 후순위에 놓입니다. 우선변제에 관한 권리와 매수인에 대한 대항력은 별개의 문제입니다. 배당요구가 있다는 사실만으로 보증금 전액을 배당받거나, 반대로 미배당금을 매수인에게 청구할 수 있다는 뜻은 아닙니다.
주택도시보증공사의 경매 청구금액과 이미소의 임차보증금은 모두 188,400,000원입니다. 다만 금액이 동일하다는 사실만으로 보증기관의 대위변제나 임차보증금 채권 승계가 확정되었다고 볼 수는 없습니다. 실제 채권자 관계와 배당요구의 중복 여부는 원본 기록으로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실질취득 2.27억, 시세 검증은 필수
현재 최저매각가는 감정가와 같은 227,000,000원입니다. 후순위 임차인의 보증금 인수를 0원으로 보므로 최저가에 낙찰된다는 가정하에서 예상 실질취득금액 역시 227,000,000원입니다. 취득세, 명도비, 체납 관리비 등 부대비용은 별도입니다.
하지만 매수인 인수액이 없다고 해서 가격 메리트가 있는 것은 아닙니다. 광주역한국아델리움의 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격을 확인하지 못한 상태에서는 227,000,000원이 적정한지, 저렴한지, 비싼지 확정할 수 없습니다. 감정가를 시세와 동일하게 취급해서도 안 됩니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 인수액 | 예상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 227,000,000원 | 0원 | 227,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 181,600,000원 | 0원 | 181,600,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 145,280,000원 | 0원 | 145,280,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 227,000,000원 가정)
현재 제시된 배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 우리은행 근저당권 배당에 사용되며, 주택도시보증공사의 배당액과 소유자 잔여액은 모두 0원으로 산정됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,978,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 223,022,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 188,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 227,000,000원 |
집행비용 3,978,000원은 추정치입니다. 위 표는 최초 근저당 채권최고액 23,047,920,000원을 기준으로 산정된 배당 시뮬레이션입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 근저당권 변경등기와 공동담보 해제의 실제 효력에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
변경등기 및 공동담보 해제의 적용 범위를 확정하지 않으면 이 배당액이 실제로 타당한지 판단할 수 없습니다. 등기부 변경내역, 공동담보목록 제2022-834호, 실제 피담보채권 및 배당순위를 반드시 대조해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매각대금과 미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당액 | 미배당 총액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 227,000,000원 | 223,022,000원 | 23,013,298,000원 |
| 1회 유찰 | 181,600,000원 | 178,257,600원 | 23,058,062,400원 |
| 2회 유찰 | 145,280,000원 | 142,446,080원 | 23,093,873,920원 |
이 시뮬레이션에서는 유찰이 진행될수록 채권자에게 돌아가는 금액이 줄고, 계산상 미배당 총액이 늘어납니다. 다만 미배당 총액은 매수인 인수액이 아닙니다. 또한 최초 공동담보 채권최고액을 채권액으로 반영한 계산이므로 실제 회수불능 채권이나 해당 호실의 확정 잔여채무를 의미하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 광주역 남서측 인근에 있으며, 주변은 노변 상가지대입니다. 일반상업지역에 위치하는 주거용 오피스텔입니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 사정이 양호한 것으로 평가되어 있습니다. 대지권의 목적 토지는 대로·중로·소로에 접하고 진출입도로 상태도 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 18층 1817호입니다. 급·배수, 개별난방, 급탕, 위생, 소화전, 승강기 및 기계식 주차설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 장방형 평지로 건물 용지에 이용 중입니다. 토지 전체 면적은 3,026.1㎡이며, 공시지가는 ㎡당 1,115,000원입니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역 및 전통상업보존구역 등의 규제가 표시되어 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이에 특이사항이 없고, 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 감정요항표에는 장기 공실로 보인다는 의견과 설비 하자 확인 필요성이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 광주역 인근의 주거용 오피스텔이지만, 실제 매매 거래량과 최근 거래가격을 확인하지 않은 상태에서 환금성이 높다고 단정할 수는 없습니다. 장기 공실 가능성과 기계식 주차설비의 상태도 함께 점검해야 합니다.
급·배수, 급탕, 난방, 창호, 누수 및 기계식 주차설비의 상태를 점검하고, 실제 점유자 및 명도 가능성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2022.09.16 을구 1번 우리은행 근저당권이 말소기준권리인지 등기사항전부증명서 원본과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 근저당 변경등기. 을구 1-1번의 채권최고액 56,520,000원 및 공동담보 해제 내용을 확인하세요. 최초 채권최고액 23,047,920,000원과의 관계, 실제 피담보채권액 및 공동담보목록 제2022-834호를 확인해야 합니다.
- 임차인 권리. 이미소의 전입신고일, 확정일자, 점유개시일과 임차권등기명령의 내용을 대조하세요. 현재 분석상 후순위 임차인이며 예상 인수액은 0원입니다.
- 보증기관 채권. 주택도시보증공사의 청구액 188,400,000원과 임차보증금 188,400,000원의 관계를 확인하세요. 대위변제·채권승계 및 배당요구의 실제 관계는 원본 기록으로 검증해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2019.10.02 등록된 민간임대주택의 임대의무기간, 현재 등록 상태, 매각 후 의무 및 지위승계 여부를 확인하세요.
- 점유·명도. 감정요항표상 장기 공실 가능성이 있으나 실제 공실로 확정된 것은 아닙니다. 현황조사, 전입세대 관련 서류 및 현장 확인을 통해 현재 점유자를 파악하세요.
- 설비·관리비. 장기 공실에 따른 설비 하자 여부, 기계식 주차설비의 이용 상태, 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용을 확인하세요.
- 실거래 가격. 광주역한국아델리움의 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격을 확인하고, 해당 호실의 층·향·상태를 반영한 가격을 기준으로 입찰 상한을 결정하세요.
- 입찰 조건. 매각기일 2026.11.17의 법원 공고, 매각물건명세서, 특별매각조건, 보증금 및 매각기일 변경 여부를 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수는 0원, 검증은 아직 끝나지 않았다”
광주역한국아델리움 1817호는 보증금 188,400,000원의 임차인이 존재하지만 말소기준 근저당권보다 후순위라는 점이 핵심입니다. 현재 분석상 임차보증금의 매수인 인수액은 0원이고, 최저가에 낙찰된다는 가정하에서 실질취득금액은 227,000,000원입니다.
그러나 우리은행 공동담보 근저당권의 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 변경등기의 56,520,000원이 어떻게 연결되는지는 반드시 검증해야 합니다. 민간임대주택 등록에 따른 의무, 임차권과 보증기관 채권의 관계, 장기 공실에 따른 설비 위험도 확인이 필요합니다.
특히 최저매각가가 감정가와 같은 신건이라는 점에 주의해야 합니다. 최근 거래가격과 비교하지 않은 227,000,000원은 가격 메리트를 입증하지 못합니다. 유찰 시 가격이 내려가더라도 그것이 곧 시세 대비 할인이라는 뜻은 아닙니다.
결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 배당 구조와 민간임대주택 관련 사항에 대한 확인이 필요하며, 가격 매력은 아직 판단할 수 없다는 것입니다. 실거래 검증과 등기 원본 대조를 마치기 전에는 신건 응찰을 신중하게 검토하는 편이 합리적입니다.
