광주지방법원 2026타경31027. 광주광역시 동구 용산동 218-2에 위치한 용산동도나우이스트 1층 101호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 분류되어 있지만, 감정평가서에는 실제 이용상태가 연립주택으로 기재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조의 4층 건물이며 해당 물건은 1층에 위치합니다.

소유자는 주식회사심산건설입니다. 2020.03.25 소유권보존등기 이후 2020.06.02 동명새마을금고 앞으로 채권최고액 840,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 압류와 임의경매개시결정이 이어졌으며, 2026.10.21에는 해당 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다.

이 사건의 핵심은 근저당권 자체를 낙찰자가 인수하느냐보다 후순위 전입자의 실제 점유관계, 압류채권의 배당 순위, 그리고 가격 적정성입니다. 특히 감정평가 당시 현장 폐문으로 임대 여부를 확인하지 못한 만큼, 서류상 인수 0원과 현장 인도 과정의 부담을 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당

말소기준권리는 2020.06.02 동명새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이며, 이 권리는 매각대금에서 배당받는 방식으로 처리되고 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

2026.10.21 근저당권자가 주식회사새마을금고자산관리회사로 변경된 것은 기존 근저당권의 이전입니다. 새로운 후순위 근저당권이 설정된 것은 아니므로 말소기준일은 2020.06.02 그대로입니다. 실제 배당채권자 및 채권잔액은 권리이전 서류와 채권계산서를 확인해야 합니다.

2025.02.18 북광주세무서 관련 압류는 2025.03.04 이미 말소됐습니다. 반면 2026.01.13 국세 압류, 2026.05.06 광주광역시 동구 압류, 2026.06.12 국민건강보험공단 압류는 말소기준권리 이후의 등기로서 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 후순위 전입, 보증금 미상

현황조사와 매각물건명세서에는 박리나의 전입 사실이 확인됩니다. 전입일은 2025.07.21로, 말소기준권리인 2020.06.02보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 없습니다.

③ 가격 분석 — 최저가의 적정성은 판단 보류

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 521,000,000원입니다. 한 차례도 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%에서 시작합니다.

그러나 이 물건과 면적·용도가 일치하는 실거래 비교가격은 확인되지 않습니다. 따라서 521,000,000원이 주변 시세보다 저렴한지, 비싼지 판단할 근거가 부족합니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 가격이 적정하다고 볼 수는 없습니다.

실질취득 추정액은 매각가와 권리상 인수 추정액의 합계입니다. 취득세, 등기비용, 명도비, 수리비, 미납 관리비 등 부대비용은 포함하지 않았습니다. 유찰 시 가격은 제시된 회차별 시나리오입니다.

④ 예상배당표 (매각가 521,000,000원 가정)

채권최고액 840,000,000원을 기준으로 작성된 배당 시뮬레이션입니다. 매각대금에서 집행비용을 먼저 차감하고 잔액을 근저당권에 배당하는 구조입니다.

채권최고액은 담보채권의 한도액으로 실제 채권잔액과 동일하지 않습니다. 경매신청 청구금액은 284,854,600원이며, 근저당권은 2026.10.21 이전됐으므로 실제 배당받을 채권자와 확정 채권액은 별도 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 배당 추정에서 미반영됐습니다.

⑤ 유찰 시 배당 변화

유찰로 매각가격이 낮아지면 근저당권자에게 배당되는 금액도 감소합니다. 채권최고액 기준 미배당은 신건 326,610,000원에서 1회 유찰 시 429,768,000원, 2회 유찰 시 512,028,160원으로 증가합니다.

그러나 채권자에게 발생하는 미배당과 매수인이 인수하는 채무는 서로 다릅니다. 제시된 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산됩니다. 이는 확인된 권리관계에 따른 추정이며, 실제 배당과 인수관계는 최종 서류로 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 입지. 광주광역시 동구 용산동 소재 용산초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 소규모 공동주택과 단독주택이 형성된 기존 주택지대이며, 북측 일대에는 녹지지대가 있습니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 간선도로 접근이 용이해 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 101호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅과 대리석타일 등으로 마감됐으며, 내부에는 벽지·타일·인테리어 등이 적용되어 있습니다.
• 설비. 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 사다리형 토지이며 연립주택 부지로 이용 중입니다. 남동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
• 토지이용규제. 제1종일반주거지역, 상대보호구역, 준보전산지로 기재되어 있습니다. 공시지가는 535,900원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 규모와 환금성. 용산동도나우이스트연립주택은 8세대 규모로, 2020.03.10 준공됐습니다. 대단지 아파트와는 다른 수요 특성을 고려해야 하며, 실제 환금성은 유사 주택의 거래를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
• 현장 확인. 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 임대 여부가 확인되지 않았습니다. 지하주차장에는 부속 창고가 소재하는 것으로 기재되어 있으므로 해당 시설의 현황과 권리관계를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 등기부 최신본 확인. 2026.10.21 근저당권 이전 이후의 추가 권리변동과 최종 근저당권자를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 박리나의 임차인 해당 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 매수인 인수 관련 특기사항을 확인해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 폐문으로 임대관계가 미확인된 상태입니다. 실제 거주자·점유자와 명도 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 등의 실제 세액, 법정기일, 당해세 여부와 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 521,000,000원과 비교할 수 있는 동일 용도·유사 면적의 최근 실거래 사례를 확보해야 합니다.
• 용도 대조. 사건상 근린주택, 감정상 연립주택으로 나타나는 용도 차이를 건축물대장과 등기부 및 현장 이용상태로 확인해야 합니다.
• 부속 창고. 지하주차장 부속 창고의 이용현황 및 매각대상 포함 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비·인도비용. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 점유자 인도에 필요한 비용을 확인해야 합니다.
• 채권잔액 확인. 경매청구금액 284,854,600원과 근저당 채권최고액 840,000,000원은 서로 다릅니다. 실제 확정 채권액과 배당계산서를 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각공고를 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 추정, 가격은 아직 미확인”

광주지방법원 2026타경31027의 권리 구조에서 가장 중요한 기준점은 2020.06.02 근저당권입니다. 이후의 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되며, 박리나의 전입일도 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 권리관계를 기준으로 한 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 권리상 인수액이 없다는 것과 좋은 경매물건이라는 판단은 다릅니다. 근저당 채권최고액 840,000,000원에 대한 예상 미배당은 신건 기준 326,610,000원에 이르며, 국세·지방세 등 압류가 배당에 영향을 줄 가능성도 있습니다. 무엇보다 실제 임대관계와 보증금이 확인되지 않았습니다.

가격 판단에는 더 큰 공백이 있습니다. 최저매각가 521,000,000원을 비교할 수 있는 실거래가격이 확인되지 않기 때문입니다. 용도도 사건상 근린주택, 감정상 연립주택으로 구분되어 있어 비교대상을 정확히 선정할 필요가 있습니다.

최종 판단은 권리조건부 양호, 가격판단 보류입니다. 선순위 임차보증금 인수위험은 낮게 추정되지만, 점유관계·세금채권·용도·시세를 확인하기 전까지는 신건 최저가에 적극적으로 입찰할 근거가 충분하지 않습니다. 이 물건의 핵심은 권리상 0원 인수라는 장점을 실제 매수가격의 경쟁력으로 연결할 수 있는지에 있습니다.