광주지방법원 2026타경31033. 광주광역시 북구 신안동 225-19 소재 부동산으로, 토지면적은 130.3㎡입니다. 물건 분류는 연립/다세대 + 토지이지만, 감정평가서에는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 단독주택으로 기재되어 있습니다. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 따라서 일반적인 구분소유 다세대주택과 동일한 물건이라고 가정하기보다는, 건축물대장·토지등기·현황을 확인해 매각 대상과 이용상태를 파악할 필요가 있습니다.
권리 흐름에서는 2021년 북광주새마을금고의 근저당권이 핵심입니다. 채권최고액 54,000,000원인 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 김윤석 명의 가등기와 카드사 가압류, 북구 압류, 경매개시결정이 순서대로 등기됐습니다. 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으나, 가등기의 법적 성격과 압류 관련 조세채권은 별도 검증이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31033 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 225-19 자미로66번길 15-13 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 (감정평가 이용상태: 단독주택) |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 주택 |
| 토지면적 | 130.3㎡ · 지목 대 |
| 소유자 | 정지순 (2013.07.08 소유권이전 등기, 단독소유) |
| 감정가 | 213,552,000원 |
| 최저매각가 | 213,552,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 경매신청 채권자 | 김윤석 · 청구액 17,017,411원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.03 북광주새마을금고 근저당권 · 채권최고액 54,000,000원 |
| 임차관계 | 2층 임차인 2명 · 보증금 합계 2,000,000원 · 월세 합계 400,000원 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
| 등기 확인일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 가등기에 주목
등기상 최초 근저당은 2001년 조흥은행 채권최고액 26,000,000원이었으나 2008.04.28 이미 말소됐습니다. 현행 말소기준권리는 2021.02.03 북광주새마을금고 근저당권입니다. 이 권리 이후의 가등기와 가압류 및 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
가등기의 등기 순위 자체는 2021년 근저당보다 후순위여서 매각 소멸 대상으로 분류되지만, 담보가등기인지, 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지에 따라 배당관계와 검토할 법적 쟁점이 달라질 수 있습니다. 가등기 원인서류와 매각물건명세서를 대조하기 전에는 완전히 해소된 위험이라고 단정하지 않는 것이 적절합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
현황조사에서 2층 임차인 2명이 확인됩니다. 두 사람 모두 전입일이 2023.02.15로, 말소기준권리인 2021.02.03 근저당권보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일과 말소기준권리를 기준으로 매수인에게 대항할 수 없는 후순위 임차인으로 분석됩니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| PHAN HONG MINH 2층 |
2023.02.15 | 1,000,000원 | 200,000원 |
대항력 없음
우선변제 미확인
확정일자 미상 · 배당요구 미확인 · 승계 아님
|
| TRINH VAN HUY 2층 |
2023.02.15 | 1,000,000원 | 200,000원 |
대항력 없음
우선변제 미확인
확정일자 미상 · 배당요구 미확인 · 승계 아님
|
실제 임차인 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 보증금 합계는 2,000,000원입니다. 두 사람의 전입일은 동일하지만 별도 임차인으로 기재되어 있습니다.
③ 가격과 유찰 시나리오 — 시세 검증 전에는 판단 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 213,552,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 제공된 회차별 시뮬레이션은 1회 유찰 시 170,841,600원(80%), 2회 유찰 시 136,673,280원(64%)을 가정합니다. 이는 시나리오상의 가격이며 해당 회차의 실제 매각기일이나 낙찰가를 뜻하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 213,552,000원 | 0원 | 0원 | 125,302,856원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 170,841,600원 | 0원 | 0원 | 83,190,402원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 136,673,280원 | 0원 | 0원 | 49,500,438원 |
위 채권 미배당·소유자 잔여 수치는 시뮬레이션에 반영된 배당 항목을 기준으로 합니다. 신청채권자 김윤석의 미배당 17,017,411원과 북구 압류 관련 채권, 임차인 최우선변제 가능성은 별도로 검증해야 합니다. 소유자 잔여금은 확정 배당액이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 213,552,000원 가정)
현재 신건 최저가로 매각된다는 가정 아래 집행비용과 주요 채권자 배당액을 배분한 결과입니다. 북광주새마을금고의 금액은 실제 대출 잔액이 아니라 채권최고액 54,000,000원을 기준으로 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,789,728원 |
| 1. 근저당 · 북광주새마을금고 | 54,000,000원 | 54,000,000원 |
| 2. 가압류 · 케이비국민카드 | 20,638,288원 | 20,638,288원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 | 9,821,128원 | 9,821,128원 |
| 4. 소유자 교부(잠정) | — | 125,302,856원 |
| 합계 | — | 213,552,000원 |
집행비용은 추정치입니다. 신청채권자 김윤석의 청구액 17,017,411원, 북구 압류 관련 세액, 임차인 최우선변제 가능성은 위 배분에 반영되지 않았습니다. 실제 채권확정액·배당순위에 따라 각 배당액과 소유자 잔여금이 달라질 수 있습니다.
이는 신청채권의 법적 성격과 배당순위가 정확히 반영되었는지 확인해야 하는 상황입니다. 가등기가 담보가등기인지 여부와 김윤석의 경매신청 원인, 배당요구 및 채권신고 관계를 확인해야 합니다. 위 소유자 잔여액을 확정적인 배당 결과로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 북구 용봉동 소재 전남대학교 정문 남동측 인근으로, 주변에 단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통 상황은 보통입니다.
- 토지. 면적 130.3㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지로 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 704,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 전남대학교 관련 상대보호구역과 전통상업보존구역에 해당합니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 주택으로, 외벽은 치장적벽돌과 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 등, 창호는 새시로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비 및 보일러 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 실제 이용현황과 건축물대장 대조는 필요합니다.
- 환금성. 기존 주택지대의 토지·건물 일괄매각 물건으로, 개별 토지 형상, 건물의 유지관리 상태 및 사용 가능성에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 실거래 비교가 확인되지 않아 현재 최저가의 환금성 수준을 정량적으로 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인 확인. 2023.07.18 김윤석 명의 갑구 3번 가등기의 소유권이전청구권 보전 목적과 담보 목적 여부를 확인하고, 경매신청 채권과의 관계를 대조하세요.
- 배당 불일치 검증. 신청채권 17,017,411원이 배당 시뮬레이션에서 0원으로 처리된 이유와 소유자 잔여금 산출의 적정성을 확인하세요.
- 북구 압류·조세 확인. 2025.07.29 압류의 채권 성격, 세액, 법정기일 및 교부청구 내용을 확인하세요.
- 임차인 확인. PHAN HONG MINH와 TRINH VAN HUY의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부, 실제 2층 점유관계를 확인하세요.
- 소액임차인 우선변제. 두 임차인의 최우선변제 적용 여부를 검토하고, 실제 배당과 명도 진행에 미치는 영향을 확인하세요.
- 용도·건축물 확인. 연립/다세대 + 토지라는 물건 분류와 감정평가상 단독주택 이용상태의 차이를 건축물대장과 현황으로 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 대상에 포함된 제시외 건물의 위치, 면적, 구조, 점유 및 이용현황을 확인하세요.
- 토지·건물 시세 조사. 신안동 인근의 유사한 토지면적과 건물 조건을 가진 거래사례를 조사해 최저가 213,552,000원과 비교하세요.
- 현장 상태와 명도. 건물 노후도, 누수, 설비 작동, 실제 점유 구획 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지 관련 공적장부를 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도, 검증은 끝나지 않았다”
이 물건은 임차인 2명이 모두 말소기준권리 이후에 전입했고, 예상배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액이 0원으로 산출됩니다. 통상적인 임차보증금 인수 위험은 크지 않은 구조입니다.
그러나 2023년 김윤석 명의 가등기의 실질적인 성격, 경매신청 채권액과 배당 결과의 불일치, 북구 압류에 따른 미확정 조세채권, 실제 임차인 우선변제 가능성은 검증해야 합니다. 특히 소유자에게 상당한 잔여금이 배정되면서 경매신청 채권자는 배당받지 못하는 것으로 계산된 부분은 그냥 넘어갈 수 없습니다.
가격 면에서도 실거래 비교가 확인되지 않아 감정가 213,552,000원을 매수 적정가로 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 토지와 2층 건물, 제시외 건물이 함께 매각되는 구조를 감안하면 현물 확인과 권리서류 검증, 시세 조사가 선행되어야 합니다.
종합 판단: 권리상 인수는 0원 추정이나, 가등기·배당·물건 현황·시세 검증이 남은 신건입니다. 권리 확인은 조건부 긍정, 입찰가격 판단은 보류가 적절합니다.
