광주지방법원 2026타경31037. 광주광역시 북구 신안동 광주역한국아델리움 17층 1706호, 주거용 오피스텔 경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 240,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리의 중심은 2022.09.16 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이를 말소기준권리로 보면 이후 설정된 공민주 가압류, 소성윤 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 소성윤의 임차보증금 183,300,000원이 크지만, 말소기준권리보다 후순위이므로 이를 매수인이 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.
다만 일반적인 권리소멸만으로 분석을 끝내면 안 됩니다. 갑구에 민간임대주택 등기가 존재하고, 조무상의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 단순히 인수금 0원이라는 숫자보다 임대사업자 등록의 현재 상태, 임대의무 관련 사항, 실제 점유관계를 확인하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31037 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 17층 1706호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 주거용 오피스텔 · 20층 건물 중 17층 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 183,300,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.16 · 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 |
| 근저당 채권최고액 | 23,047,920,000원 (공동담보) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
| 등기상 특이사항 | 민간임대주택 등기 존재 · 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 관련 기재 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2022.09.16 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 23,047,920,000원으로 기재되어 있으며 공동담보목록이 존재합니다. 이 금액은 채권최고액이지 해당 호실의 실제 대출잔액을 의미하지 않습니다. 공동담보 범위와 실제 피담보채무액은 별도로 확인해야 합니다.
이후 2024.06.21 공민주 가압류(104,642,214원), 2024.11.04 소성윤 주택임차권등기(보증금 183,300,000원), 2026.04.08 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 설정된 권리로, 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
을구 1-1에는 1번 근저당권 변경 및 공동담보 해제 기재와 56,520,000원 금액이 표시되어 있습니다. 이는 1번 근저당권의 변경 관련 등기이므로 독립된 신규 근저당권으로 단순 합산하지 않고, 변경 내용과 공동담보 범위를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 있는 임차인은 확인되지 않음
| 임차인 | 점유 / 전입·확정일자 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조무상 | 1706호 전입 2026.03.30 확정일자 미상 |
보증금 미상 월 700,000원 |
없음 | 미상 | 인수 0원 |
| 소성윤 | 건물 전부 전입 2022.11.02 확정일자 2022.09.21 |
183,300,000원 차임 미상 |
없음 | 선순위 아님 | 인수 0원 |
실제 임차인은 2명입니다. 두 사람의 임차보증금을 보증기관 대위·승계 중복신고로 합산하지 않았으며, 각 임차인의 권리와 점유관계를 별도로 판단했습니다.
1. 조무상 — 보증금 미상, 전입일이 말소기준권리 이후
- 전입신고일은 2026.03.30으로 말소기준권리 2022.09.16 이후입니다.
- 따라서 현재 확인된 전입일을 기준으로 대항력은 없습니다.
- 월차임은 700,000원으로 기재되어 있으나 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.
- 매각물건명세서와 임대차계약서에서 보증금, 계약기간, 실제 점유 상태를 추가 확인해야 합니다.
2. 소성윤 — 보증금 183,300,000원, 주택임차권등기
- 임대차계약일 및 확정일자는 2022.09.21입니다.
- 전입신고일은 2022.11.02로 말소기준권리 2022.09.16보다 늦습니다.
- 2024.10.31 임차권등기명령 원인으로 2024.11.04 주택임차권등기가 완료되었습니다.
- 배당요구 신청일은 2024.11.04입니다.
- 말소기준권리보다 후순위이므로 대항력이 없고, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
③ 가격 판단 — 신건 2억 4,000만원, 시세 메리트는 검증 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 240,000,000원입니다. 유찰 0회의 신건으로 감정가의 100%에서 출발합니다.
가격 판단에서 주의할 점은 이 물건의 실질취득금액이 최저가와 같다는 사실입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득금액은 240,000,000원입니다. 다만 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 실거래 비교 근거가 확인되지 않아 시세 대비 저렴한지, 비싼지 판단할 수 없습니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 유찰 횟수 | 임차인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 240,000,000원 | 100% | 0회 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 192,000,000원 | 80% | 1회 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 153,600,000원 | 64% | 2회 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,160,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 235,840,000원 |
| 2. 가압류 · 공민주 | 104,642,214원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 183,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 240,000,000원을 기준으로 집행비용 4,160,000원을 먼저 공제하면 235,840,000원이 남습니다. 산출표에서는 이 금액 전부가 말소기준권리인 우리은행 근저당권에 배당됩니다. 후순위 공민주 가압류와 주택도시보증공사 청구액에는 배당이 돌아가지 않으며 소유자 잔여금도 없습니다.
산출상 전체 채권 청구액은 23,335,862,214원, 채권자 총 배당액은 235,840,000원이며 미배당액은 23,100,022,214원입니다. 이 미배당액은 채권자들의 배당 부족분이지 매수인이 인수할 금액이 아닙니다.
또한 소성윤의 임차보증금 183,300,000원과 주택도시보증공사의 신청채권 183,300,000원은 금액이 동일하게 기재되어 있습니다. 다만 두 채권의 동일성이나 대위관계를 단정하지 않고, 배당표상 주택도시보증공사 청구액은 별도 한 건으로 반영했습니다. 임차보증금을 매수인 인수액에 추가로 합산하지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 소재 광주역 남서측 인근입니다. 주변은 숙박시설과 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 단지 북측은 왕복 4차선, 동측은 왕복 3차선, 남측은 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 20층 건물입니다. 일반적인 급배수·위생·소방·승강기·난방설비가 갖추어진 것으로 평가되어 있습니다.
- 용도. 감정평가상 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 아파트로 간주해 가격이나 임대수요를 비교하면 안 됩니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지이며 토지면적은 3,026.1㎡입니다. 개별공시지가는 1,115,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 규제. 토지구획정리사업지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 방화지구, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역 등이 기재되어 있으며 시가지경관지구에는 저촉됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사되었고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 업무·숙박·근린생활시설이 혼재한 입지의 주거용 오피스텔입니다. 실제 거래 빈도와 거래가격을 확인하지 못한 상태이므로 아파트 거래 수준을 그대로 적용하거나 환금성이 높다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구 1-1의 현재 등록 상태, 임대의무기간, 임대료 증액기준, 매각에 따른 말소 또는 의무 처리 여부를 관할 등록관청에 확인하세요. 이 물건에서 가장 중요한 별도 확인사항입니다.
- 조무상 임대차 확인. 보증금이 미상입니다. 임대차계약서, 보증금, 계약기간, 확정일자, 실제 점유 상태를 매각물건명세서와 현황조사 내용에 대조하세요.
- 소성윤 명도 확인. 보증금 183,300,000원의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 실제 퇴거 여부와 점유 인도, 임차권등기 말소 처리 및 배당절차를 확인해야 합니다.
- 우리은행 채무 확인. 23,047,920,000원은 채권최고액이며 공동담보가 존재합니다. 실제 채무잔액과 공동담보목록, 해당 호실에 대한 배당 관계를 원본 등기와 배당 관련 서류로 확인하세요.
- 주택도시보증공사 청구 확인. 신청채권액 183,300,000원의 채권 성격과 배당요구·배당절차를 확인하세요. 소성윤의 임차보증금과 금액이 같다는 이유만으로 동일 채권이라고 단정하지 마세요.
- 실거래 비교. 동일 건물 및 인근 유사 주거용 오피스텔의 최근 거래를 확인한 뒤 240,000,000원의 적정성을 판단하세요. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 가격 경쟁력을 인정할 수 없습니다.
- 관리비 및 공과금. 관리사무소를 통해 체납 관리비, 공용부분 관리비, 기타 미납금의 발생 여부와 부담 범위를 확인하세요.
- 건물 및 설비 현장 확인. 17층 1706호의 실제 내부 상태, 누수·수선 이력, 난방 및 승강기 등 설비 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수금 0원”만으로 입찰을 결정하지 말 것
이 물건의 권리관계에서 가장 중요한 기준은 2022.09.16 우리은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 가압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 산출상 매수인 인수액은 0원입니다. 소성윤의 보증금 183,300,000원도 말소기준권리보다 후순위이므로 보증금 전액을 매수인이 떠안는 형태로 볼 수 없습니다.
하지만 여기서 분석을 끝내면 위험합니다. 실제 임차인이 2명이고 조무상의 보증금은 미상입니다. 갑구의 민간임대주택 등기 역시 별도로 확인해야 합니다. 특히 민간임대주택 관련 의무가 매각 후 어떻게 처리되는지 확인하지 않은 상태에서는 권리상 인수금 0원을 모든 부담이 없는 물건이라는 의미로 해석하면 안 됩니다.
가격도 마찬가지입니다. 신건 최저가 240,000,000원은 감정가의 100%이며, 실거래 비교 없이 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 1회 유찰 시 192,000,000원, 2회 유찰 시 153,600,000원으로 내려가는 시나리오는 존재하지만, 그 자체가 적정 입찰가를 의미하지는 않습니다.
최종 판단은 ‘권리상 임차보증금 인수 0원, 가격 메리트 미확인, 민간임대 등기와 점유관계 확인 필수’입니다. 임대사업자 등록의 처리, 조무상 보증금, 실제 명도 가능성, 공동담보의 범위까지 확인한 뒤에야 입찰 여부와 가격을 결정할 수 있는 물건입니다.
