광주지방법원 2026타경31054. 광주광역시 북구 신안동에 있는 광주역한국아델리움 14층 1408호 오피스텔입니다. 감정 이용상태 역시 오피스텔이며, 지하 2층·지상 20층 철근콘크리트 건물에 위치합니다. 소유자는 유한회사비알케이이고, 2022년 9월 16일 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 같은 날 우리은행 근저당권이 설정되었으며, 이후 김지원의 주택임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
이 사건에서 가장 먼저 구분해야 할 것은 임차보증금 180,400,000원과 낙찰자가 인수하는 금액은 다르다는 점입니다. 김지원은 실제 임차인으로 확인되지만, 주민등록일이 말소기준권리 설정일보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 관계에서는 대항력이 인정되지 않고, 매수인이 해당 보증금을 별도로 인수하는 구조로 계산되지 않습니다. 다만 임차권등기와 실제 점유 상태를 확인하는 절차는 여전히 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31054 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 14층 1408호 |
| 도로명주소 | 무등로202번길 6(신안동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 오피스텔 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 20층 중 14층 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 소유권보존 | 2022.09.16 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 180,400,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.16 · 을구 1번 · 주식회사우리은행 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 23,047,920,000원 (공동담보) |
| 실제 임차인 | 김지원 1명 · 보증금 180,400,000원 |
| 예상 매수인 인수 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 근저당이 먼저, 임차인은 나중
말소기준권리는 2022년 9월 16일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 김지원의 확정일자는 2022년 9월 26일, 주민등록일은 2022년 10월 17일, 점유개시일은 2022년 10월 30일로 모두 근저당권 설정일 이후입니다. 따라서 근저당권보다 앞서는 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.
이후 2024년 11월 11일 임차권등기가 이루어졌고, 2026년 4월 8일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 우리은행 근저당권과 그 이후 임차권등기는 제시된 권리관계상 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 민간임대주택등기의 별도 법률상 효과는 일반적인 담보권 말소 판단과 구분하여 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 있지만 대항력은 없다
실제 임차인은 김지원 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자로 표시되어 있으며 별도의 실제 임차인으로 중복 집계하지 않습니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지원 건물전부 · 주거(임차권등기) |
180,400,000원 | 전입 2022.10.17 확정 2022.09.26 |
없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 임차인 | 김지원 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.09.26 |
| 확정일자 | 2022.09.26 |
| 주민등록일 | 2022.10.17 |
| 점유개시일 | 2022.10.30 |
| 점유 범위 | 건물전부 |
| 임차보증금 | 180,400,000원 |
| 임차권등기 | 2024.11.11 · 을구 2번 |
| 임차권등기명령 | 광주지방법원 2024카임6010 |
| 배당요구 관련 | 신고 내역 확인 · 2024.11.11 |
| 대항력 판정 | 없음 · 말소기준권리 이후 전입 |
| 우선변제 | 확정일자는 확인되나 실제 배당순위와 배당 여부는 추가 확인 필요 |
| 보증기관 승계 여부 | 김지원에 대한 승계·대위 중복신고 표시 없음 |
| 매수인 보증금 인수 | 0원 |
③ 시세 비교 — 최저가 220,000,000원의 적정성은 미확인
현재 최저매각가는 감정가와 같은 220,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%가 입찰 기준입니다. 제시된 권리관계상 별도로 인수할 보증금이 없어 최저가에 낙찰된다고 가정하면 실질취득금액 역시 220,000,000원입니다. 취득세, 명도비, 관리비 등 부대비용은 이 계산에서 제외됩니다.
그러나 비교할 수 있는 실제 매매거래 가격이나 최근 거래 추세가 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가가 시장가격보다 낮은지, 비슷한지, 높은지를 단정할 수 없습니다. 감정가 대비 할인 없이 진행되는 신건이라는 사실만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
| 입찰 시나리오 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 예상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 220,000,000원 | 0원 | 220,000,000원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 176,000,000원 | 0원 | 176,000,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 140,800,000원 | 0원 | 140,800,000원 |
각 회차의 최저매각가에 낙찰되는 경우를 가정한 비교입니다. 실제 낙찰가는 입찰 경쟁에 따라 달라집니다. 모든 금액은 세금·명도비·관리비 등 부대비용 제외 기준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
강제경매 신청채권자는 주택도시보증공사이고, 그보다 앞선 우리은행 공동담보 근저당권이 있습니다. 제시된 예상배당은 집행비용을 우선 공제한 뒤 우리은행에 잔여 매각대금이 배당되는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,880,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 216,120,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 180,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 220,000,000원 |
집행비용 3,880,000원은 추정치입니다. 우리은행 채권액은 공동담보 근저당권의 채권최고액을 적용한 가정치이며, 실제 배당액은 확정 채권액·다른 공동담보의 변제 상황·조세 및 우선배당 항목에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족과 인수 위험은 구별
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 추정 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 | 220,000,000원 | 216,120,000원 | 23,012,200,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 176,000,000원 | 172,736,000원 | 23,055,584,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 140,800,000원 | 138,028,800원 | 23,090,291,200원 | 0원 |
각 시나리오에서 채권자들의 미배당 추정액은 매우 크게 표시됩니다. 이는 우리은행의 공동담보 근저당권 채권최고액 23,047,920,000원을 채권액으로 사용했기 때문입니다. 실제 대출잔액이나 해당 호실에 배분될 최종 채권액과는 차이가 있을 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동의 광주역한국아델리움 내 오피스텔입니다. 주변에는 상업용·업무용 건물과 광주역 등이 소재하며, 주위 환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북동측으로 왕복 4차로, 남동측과 남서측으로 왕복 2차로 포장도로가 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 20층 건물 중 14층입니다. 급배수·위생·난방·승강기·소화전설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역으로, 시가지경관지구·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역 및 중점경관관리구역 등 관련 제한사항이 있습니다. 토지는 평지의 가로장방형으로 오피스텔 건부지에 이용됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 1,115,000원/㎡이며, 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 광주역 인근의 상업·업무 중심 입지이지만, 오피스텔의 실제 매매 수요와 임대수익 수준은 확인되지 않았습니다. 환금성이 우수하거나 매각이 쉽다고 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 광주역한국아델리움의 동일 용도·유사 면적·유사 층 오피스텔 거래를 확인하고, 신건 최저가 220,000,000원과 비교해야 합니다. 거래 추세 및 임대수익도 함께 검토해야 합니다.
- 공동담보 확인. 우리은행의 공동담보목록 제2022-834호, 근저당권 변경등기, 실제 채권잔액 및 다른 공동담보의 경매·변제 상태를 확인해야 합니다.
- 임차인 권리 재확인. 김지원의 전입일·확정일자·점유개시일·임차권등기 내용과 배당요구 내역을 원본 서류로 대조해야 합니다. 임차권등기의 말소 처리 및 실제 점유 상태도 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기에 관하여 임대의무기간, 임대료 증액 제한, 임대사업자 관련 의무와 매각 후 법률관계를 확인해야 합니다.
- 명도와 점유. 현황조사와 현장 방문을 통해 실제 점유자를 확인하고, 낙찰 이후 인도명령 또는 별도 명도 절차가 필요한지 검토해야 합니다.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 조세채권, 배당에서 우선 처리될 금액을 조사해야 합니다. 예상 인수액 0원은 모든 취득 부대비용이 없다는 의미가 아닙니다.
- 소재지 표시 대조. 물건 주소와 등기부에 표시된 행정구역 명칭을 원본 서류에서 대조하여 동일 부동산임을 확인해야 합니다.
- 매각기일 확인. 2026.11.17 매각기일의 진행 여부, 최저매각가격 및 매각조건 변경 여부를 법원 공고에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격은 별개의 문제”
광주역한국아델리움 1408호의 핵심은 임차인 보증금 180,400,000원이 존재하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산된다는 점입니다. 우리은행 근저당권이 김지원의 전입과 점유보다 먼저 설정되었기 때문에, 제시된 권리관계에서는 선순위 대항력 임차인 인수형 경매가 아닙니다.
하지만 권리상 보증금 인수가 없다고 해서 곧바로 좋은 투자 대상이 되는 것은 아닙니다. 이 사건에는 공동담보 근저당권, 민간임대주택등기, 임차권등기 및 실제 점유 확인이라는 점검 과제가 남아 있습니다. 특히 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 220,000,000원의 신건 가격에 투자상 이점이 있는지 판단하기 어렵습니다.
종합하면 매수인 보증금 인수 위험은 낮게 분석되지만, 가격 적정성과 별도 법률관계 확인이 필요한 C등급 검토형 물건입니다. 신건에 바로 입찰하기보다는 시세와 임대수익, 공동담보·민간임대주택 관련 사항을 먼저 확인하고 응찰 상한을 결정하는 것이 합리적입니다.
