광주지방법원 2026타경31062. 광주 남구 주월동 서강아파트 101동 13층 1308호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 121,000,000원, 첫 매각기일인 2026년 11월 17일의 최저매각가도 동일합니다. 건물은 철근콘크리트 벽식조 13층 건물이며, 대상 호실은 최상층인 13층에 위치하는 복도식·남동향 아파트입니다.
이 사건의 출발점은 2019년 10월 28일 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 95,040,000원이고 당시 채무자는 박소윤입니다. 이후 부동산 소유권은 상속을 원인으로 김혜경에게 이전됐지만, 기존 근저당권은 그대로 유지됐습니다. 현대해상이 이 근저당권에 기초해 임의경매를 신청했고, 그 뒤에 등기된 농협은행의 가압류는 후순위 권리입니다.
따라서 주요 판단은 명확합니다. 현대해상 근저당권과 농협은행 가압류는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 현재 확인된 임차인도 없습니다. 다만 등기상 권리가 단순하다는 사실과 매입가격이 적정하다는 판단은 전혀 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31062 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 주월동 482 서강아파트 101동 13층 1308호 |
| 도로명주소 | 회서로21번길 13 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트 벽식조 · 13층 건물 중 13층 · 복도식 · 남동향 |
| 소유자 | 김혜경 (2025.11.13 상속, 2026.02.26 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 121,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 현대해상화재보험주식회사 |
| 신청채권 청구액 | 74,217,183원 |
| 말소기준권리 | 2019.10.28 현대해상화재보험주식회사 근저당권 (채권최고액 95,040,000원) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 현대해상 근저당이 말소기준
권리분석의 핵심은 등기부 을구 7번 근저당권입니다. 2019년 10월 28일 현대해상화재보험주식회사가 채권최고액 95,040,000원으로 설정한 근저당권이 말소기준권리입니다. 채무자는 당시 소유자인 박소윤이고, 현재 소유자는 상속으로 소유권을 취득한 김혜경입니다.
말소기준권리 이후 설정된 농협은행 주식회사 가압류 11,295,449원과 현대해상의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 1998년 한국주택은행 근저당, 2006년 우리은행 근저당 및 2016년 설정된 전세권은 이미 등기부에서 말소됐으므로 현재 매수인이 인수할 권리로 취급하지 않습니다.
② 임차인·점유 관계 — 인수 0원, 명도는 별도
| 구분 | 임차인 현황 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현황 | 확인된 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
실제 임차인은 0명으로 파악되며, 임차보증금 인수액은 산정되지 않습니다. 등기상 과거 전세금 80,000,000원의 전세권이 존재했던 이력은 있지만, 해당 전세권은 2017년 4월 26일 말소됐습니다. 이를 현재의 임차보증금이나 인수금액으로 다시 합산해서는 안 됩니다.
반면 현재 누가 거주하거나 점유 중인지는 별도의 확인이 필요합니다. 현재 등기 소유자가 김혜경이라는 사실만으로 해당 호실에 소유자가 직접 거주한다고 단정할 수는 없습니다. 낙찰 후 점유자 인도 협의가 필요할 가능성은 입찰 전 현황조사를 통해 점검해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 121,000,000원은 적정한가
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 121,000,000원입니다. 인수액이 0원이므로 취득세·등기비용·명도비용 등을 제외한 현 회차의 실질취득 기준금액도 121,000,000원입니다.
하지만 동일 단지·동일 평형의 최근 실거래가격과 직접 비교할 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가가 최근 시장가격보다 낮은지, 높은지, 또는 적정한지는 현재로서는 판단을 보류하는 것이 맞습니다. 121,000,000원이라는 금액만 보고 저렴한 경매물건이라고 평가해서는 안 됩니다.
유찰 시의 가격 변화는 계산할 수 있습니다. 1회 유찰하면 다음 회차 최저가를 96,800,000원, 2회 유찰하면 77,440,000원으로 가정하는 시나리오입니다. 다만 이 가격이 실제 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 유찰에 따른 가격 인하와 시세 대비 할인 여부는 구분해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,494,000원 |
| 1. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 95,040,000원 | 95,040,000원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 11,295,449원 | 11,295,449원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 12,170,551원 |
| 합계 | 106,335,449원 | 121,000,000원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당 배당은 채권최고액을 적용한 계산입니다. 신청채권자의 청구액 74,217,183원과 채권최고액 95,040,000원은 서로 다른 금액입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 배당요구, 당해세, 최우선변제 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.
현재 최저가에 매각된다는 가정에서는 집행비용 2,494,000원을 공제하고 현대해상에 95,040,000원, 농협은행에 11,295,449원을 배당한 뒤 소유자에게 12,170,551원이 남는 것으로 추산됩니다. 두 채권자의 예상 미배당금은 0원입니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화 — 미배당금과 매수인 인수는 다르다
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 121,000,000원 | 106,335,449원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 96,800,000원 | 94,657,600원 | 11,677,849원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 77,440,000원 | 75,646,080원 | 30,689,369원 | 0원 |
가정 매각가가 낮아질수록 채권자들이 받지 못하는 금액은 증가합니다. 1회 유찰 시 예상 미배당금은 11,677,849원, 2회 유찰 시에는 30,689,369원입니다.
그렇지만 이것을 매수인의 추가 부담으로 해석하면 안 됩니다. 현대해상 근저당권과 농협은행 가압류는 매각으로 소멸하므로, 해당 채권자에게 미배당금이 발생하더라도 그 미배당 채권을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 제시된 회차별 산정에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 주월동 소재 장산초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 상가 등이 혼재한 기존 주택지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하고 시가지 내 대중교통이 운행 중입니다. 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 13층 건물입니다. 대상 호실은 13층 1308호로 복도식·남동향이며, 외벽은 콘크리트 위 페인트칠, 내부는 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 새시창으로 기재됐습니다.
- 설비. 일반적인 위생설비·급배수설비, 도시가스 보일러, 소화전, 승강기, 지하주차장이 설치되어 있습니다.
- 도로. 단지 동측·서측·남측이 왕복 2차로 소로에 접하고 있으며, 남측 도로를 통해 차량 출입이 이뤄집니다.
- 토지. 9필지 일단지로 구성된 사다리형 평지이며 아파트 및 부대복리시설 부지로 이용되고 있습니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역이며 교육환경 보호구역, 전통상업보존구역 및 일부 도로 저촉·접합 사항이 있습니다. 개별 필지별로 적용되는 제한을 확인해야 합니다.
- 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 기존 주거지의 아파트라는 점은 확인되지만, 거래량과 최근 실거래가격을 검증하지 않은 상태에서 환금성이 우수하다고 단정할 수는 없습니다. 특히 최상층의 거래 선호도와 내부 상태를 함께 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 확인. 서강아파트 동일 면적·유사 층의 최근 거래를 확인하고, 신건 최저가 121,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 검증해야 합니다. 감정가 자체를 시세로 간주하지 마세요.
- 말소기준 재확인. 을구 7번 현대해상 근저당권의 설정일 2019.10.28과 채권최고액 95,040,000원을 확인하고, 갑구 6번 농협은행 가압류 및 7번 경매개시결정의 매각 소멸 여부를 최종 명세서와 대조하세요.
- 과거 전세권 말소 확인. 2016년 설정된 전세금 80,000,000원의 전세권은 2017.04.26 말소됐습니다. 별도의 현재 임대차가 존재하는지는 실제 점유관계와 함께 확인하세요.
- 점유·명도. 현재 소유자는 김혜경이지만 현 점유자가 누구인지는 직접 확인해야 합니다. 점유자에 따라 협의 및 인도 절차가 달라질 수 있습니다.
- 최상층 상태. 13층 건물의 13층 호실입니다. 천장·외벽의 누수 흔적, 결로, 방수 상태 및 내부 수선 필요 여부를 확인하세요.
- 관리비 체납. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액을 확인하고 취득 총비용에 반영하세요.
- 회차별 입찰 전략. 신건 121,000,000원, 1회 유찰 가정 96,800,000원, 2회 유찰 가정 77,440,000원을 비교하되, 유찰 여부와 다음 매각기일은 법원 공고를 통해 확인하세요. 단순히 가격이 내려갔다는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 실질 취득비용. 낙찰대금과 권리 인수액뿐 아니라 취득세, 등기비용, 수선비, 명도비용 및 관리비 관련 부담까지 포함해 최종 투자금액을 검토하세요.
- 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 직접 대조하고 매각 조건 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 양호, 가격은 검증 후”
광주지방법원 2026타경31062 서강아파트 1308호의 가장 큰 장점은 단순한 등기상 권리구조입니다. 2019년 현대해상 근저당권이 말소기준이고 후순위 가압류도 매각으로 소멸합니다. 과거 전세권은 이미 말소됐으며 확인된 임차인도 없습니다. 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
배당에서도 신건 매각가 121,000,000원을 가정하면 채권자에게 106,335,449원이 배당되고 소유자에게 12,170,551원이 남습니다. 유찰이 거듭되면 채권자 미배당금은 증가하지만, 제시된 권리구조상 매수인 인수액은 증가하지 않습니다.
다만 121,000,000원이 과연 합리적인 매입가격인지는 아직 검증되지 않았습니다. 최근 실거래가격이 확인되지 않은 상태에서 신건 최저가를 할인된 가격처럼 평가하거나 가격 가점을 부여해서는 안 됩니다. 또한 최상층의 상태와 실제 점유관계에 따른 추가 비용도 점검해야 합니다.
결론은 권리 측면에서 긍정적, 가격 측면에서는 판단 보류입니다. 최근 시세와 점유·건물 상태가 확인된 후 입찰가격을 결정하는 것이 타당합니다. 이 물건에서 중요한 것은 권리상 안전하다는 사실에 그치지 않고, 실제로 적정한 가격에 취득할 수 있는지를 확인하는 일입니다.
