광주지방법원 2026타경31066. 광주역 인근 광주역한국아델리움 16층 1606호 오피스텔입니다. 2022년 9월 사용승인을 받은 지상 20층·지하 2층 건물에 위치하며, 등기상 소유자는 유한회사비알케이입니다. 주식회사우리은행이 2022년 9월 16일 설정한 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 가압류와 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어진 구조입니다.

표면상 복잡해 보이는 권리관계이지만 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 차두희의 임차권등기가 선순위 근저당권보다 뒤에 있다는 점입니다. 둘째, 조정민의 점유 및 임대차 조건을 확인하지 못했다는 점입니다. 차두희의 임차권등기만으로 낙찰자에게 보증금 인수의무가 발생한다고 보기는 어렵지만, 조정민에게도 같은 결론을 적용할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당

권리분석의 출발점은 2022.09.16 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준으로 작용하므로 이후 설정된 김금옥의 가압류와 차두희의 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸합니다.

임차인 분석 — 두 명을 구분해야 한다

임차관계에는 조정민과 차두희, 총 2명이 기재되어 있습니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자로 나타나며, 임차인 명단에서 별도의 보증기관 승계 임차인으로 기재되어 있지는 않습니다. 다만 차두희의 임차권등기가 유지되고 있다고 해서 현재 두 사람이 모두 실제 점유하고 있다고 확정할 수는 없습니다.

매수인 인수액은 현재 계산상 0원이지만, 이는 차두희의 후순위 임차권과 확인된 등기상 권리를 기준으로 한 결과입니다. 조정민의 권리관계가 확정되지 않았으므로 최종 인수액 0원이 보장된다는 의미는 아닙니다.

또한 차두희의 보증금과 주택도시보증공사의 경매신청 청구액이 모두 182,300,000원으로 동일합니다. 두 금액이 같다는 사실만으로 보증기관의 대위변제나 채권승계 관계를 확정할 수는 없습니다. 신청채권과 임차보증금의 관계를 확인하지 않은 채 동일 금액을 낙찰자 부담으로 중복 합산해서도 안 됩니다.

② 가격 분석 — 신건 최저가 236,000,000원의 적정성

이 오피스텔의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 236,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%에서 매각이 시작됩니다. 다만 비교할 최근 실거래가가 확인되지 않아 236,000,000원이 주변 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 근거는 부족합니다.

현재 확인된 인수액이 없다는 가정 아래 계산상 실질취득금액은 낙찰가 236,000,000원 + 인수액 0원 = 236,000,000원입니다. 조정민에게 인수해야 할 보증금이 확인된다면 실질취득금액은 달라질 수 있으며, 취득 관련 세금과 명도비용 등도 별도로 고려해야 합니다.

* 인수액 0원은 확인된 등기상 권리에 대한 시나리오상 추정치입니다. 조정민의 보증금·대항력은 확정되지 않았습니다. 유찰 시 가격은 제시된 회차별 가정이며 실제 매각 일정 및 최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 236,000,000원 가정)

이 배당 시나리오에서는 매각대금 236,000,000원 중 집행비용 4,104,000원을 제외한 231,896,000원이 우리은행에 배당됩니다. 김금옥의 가압류와 주택도시보증공사의 신청채권에 대한 예상 배당은 각각 0원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

채권자 총 청구액은 23,340,293,253원, 총 예상배당은 231,896,000원, 미배당 합계는 23,108,397,253원입니다. 다만 큰 미배당액의 주된 원인은 공동담보 근저당의 최초 채권최고액을 반영한 계산에 있습니다. 이 금액을 그대로 해당 호실의 실제 미변제채무 또는 매수인 인수채무로 해석해서는 안 됩니다.

예상배당은 제시된 채권최고액과 추정 집행비용에 기초한 기계적 시뮬레이션입니다. 근저당 변경등기, 공동담보 관계, 실제 채권잔액, 임차인 배당, 당해세 및 최우선변제에 따라 최종 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다. 차두희의 임차보증금은 별도의 확정 배당액으로 계산되어 있지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 광주역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 단독주택 등이 혼재한 기존 상가지대이며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 용이하고, 동측 인근에 버스정류장과 기차역이 있어 제반 교통사정이 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2022.09.01 사용승인된 철근콘크리트구조 오피스텔입니다. 위생·급배수설비, 도시가스를 이용한 개별난방설비 및 16인승 승강기설비가 있습니다.
• 도로. 북측 4차선, 동측 3차선, 남측 2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다. 차량 접근성 측면에서 유리한 조건을 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등에 해당합니다. 공시지가 자료상 금액은 1,115,000원/㎡입니다.
• 공부상 사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 광주역 인근이라는 접근성은 확인되지만, 실제 거래빈도·최근 거래가격·매수수요에 관한 비교 근거가 부족합니다. 오피스텔의 환금성을 아파트와 동일하게 가정하거나 역세권이라는 이유만으로 매각가격을 높게 평가해서는 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 조정민의 임차관계. 보증금, 최초 전입신고일, 확정일자, 점유개시일, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력 가능성이 해소되기 전에는 인수액 0원을 확정할 수 없습니다.
• 차두희의 임차권등기. 2022.09.16 근저당권보다 후순위라는 점을 재확인하고, 임차권등기 말소 및 실제 인도 절차를 검토해야 합니다.
• 주택도시보증공사 청구채권. 청구금액 182,300,000원과 차두희 임차보증금이 같은 이유를 확인하고, 대위변제·채권양도·승계 등 법률관계 및 배당요구 내역을 검토해야 합니다.
• 공동담보 근저당. 우리은행 근저당의 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 변경등기상 56,520,000원, 공동담보 해제 내용을 대조하여 이 호실에 대한 실제 담보 관계를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 임대의무기간, 등록 상태, 매각 후 승계할 수 있는 의무 및 등록말소 관련 절차를 확인해야 합니다.
• 실거래 시세. 광주역한국아델리움의 동일·유사 면적 오피스텔 최근 거래가격, 최신 거래일, 최근 가격 추세를 확인한 후 입찰가격 상한을 정해야 합니다. 감정가 236,000,000원만으로 적정 시세를 판단해서는 안 됩니다.
• 관리비·인도. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 금액, 현재 실제 점유자 및 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 매각 원본 확인. 2026.11.17 매각기일 이전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각조건 및 변경·정정 공고를 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “말소 가능”과 “안전한 입찰”은 다르다

광주역한국아델리움 1606호는 차두희의 후순위 임차권등기를 낙찰자가 인수하지 않는 구조라는 점에서 권리분석상 긍정적인 요소가 있습니다. 우리은행 근저당권 이후 설정된 등기상 부담도 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

하지만 조정민의 보증금과 전입일이 확인되지 않았다는 점은 현재 분석의 가장 큰 변수입니다. 여기에 공동담보 근저당 변경등기, 민간임대주택 등록, 주택도시보증공사 청구채권과 임차보증금의 관계까지 확인해야 합니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 236,000,000원을 최근 실거래시세와 비교할 근거가 부족합니다. 현재 확인된 권리만 반영한 실질취득 추정액은 236,000,000원이지만, 이를 시세보다 저렴한 가격이라고 평가할 수는 없습니다.

결론은 입찰 판단 보류입니다. 확인된 후순위 권리의 소멸 가능성만으로는 충분하지 않습니다. 조정민의 임차관계와 실제 인수 위험을 해소하고, 최근 거래가격 및 민간임대주택 관련 사항까지 검증한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다.