대전지방법원 2025타경503023. 대전역 북서측 인근 태전로 27의 5층 상업·업무용 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 공부상 1층은 점포, 2층 업무시설, 3층 학원·제조업소, 4층 사무실·소매점·기원, 5층 업무시설, 지하1층 노래연습장이고, 기준시점에는 일부 공실이며 2~5층 대부분은 사무실 등으로 이용되고 있습니다.

등기부의 현행 말소기준권리는 2024.05.24. 중소기업은행 근저당권 3,074,000,000원입니다. 그보다 앞선 신한은행·하나은행·정헌화·디앤씨컴퍼니 등의 과거 근저당권은 이미 말소되어 현 경매의 기준권리가 아닙니다. 문제는 담보권보다 임차인·점유자의 선행 기준일입니다. 임차권등기 자체는 2025~2026년에 들어왔지만 반시현·백명기·안명희의 관련 기준일은 말소기준보다 앞서고, 배당안도 그중 반시현과 안명희 보증금 합계 15,000,000원을 매수인 인수로 처리하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 등기는 지워져도 임차보증금은 별도다

말소기준인 2024.05.24. 중소기업은행 근저당권 뒤에 설정된 기술보증기금, 오천세, 한상수, 중소기업은행, 김종곤, 유소희, 주식회사더성도, 유영빈 등의 가압류와 국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차권은 등기 접수일만 보고 판단하면 안 됩니다. 반시현·백명기·안명희는 등기부상 임차권등기가 후순위여도 그에 앞선 임대차·신고·점유 관련 날짜가 확인되며, 현재 배당안은 반시현 10,000,000원과 안명희 5,000,000원을 매수인이 떠안는 것으로 계산합니다.

임차인·점유자 분석

백명기는 확정일자 2025.05.29.과 배당요구가 확인되어 현재 배당 시뮬레이션에서 보증금 5,000,000원을 전액 우선배당합니다. 반시현과 안명희는 각각 10,000,000원, 5,000,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자의 실제 승계액은 별도 확인이 필요합니다.

② 가격·실질취득 — 49%는 ‘감정가 대비’ 숫자다

현재 최저매각가는 1,820,608,000원으로 감정가 3,715,525,680원의 49%입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 시세 근거가 없어 이 49%를 곧바로 “시세보다 저렴하다”는 의미로 사용할 수는 없습니다. 현재 배당안에서 확인되는 매수인 인수액 15,000,000원을 더하면 최소 실질취득액은 1,835,608,000원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,820,608,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 1,820,608,000원이 집행비용 20,606,080원, 백명기 5,000,000원, 중소기업은행 1,795,001,920원으로 모두 소진됩니다. 채권자 총 미배당액은 1,719,035,530원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 반시현·안명희 합계 15,000,000원은 매각대금 배분 밖에서 매수인 인수로 계산됩니다.

④ 입지·활용 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전역 북서측 인근으로, 주위는 상업업무시설·근린생활시설·숙박시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 대전도시철도 대전역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
• 이용상태. 1층 점포, 2층 업무시설, 3층 학원·제조업소, 4층 사무실·소매점·기원, 5층 업무시설, 지하1층 노래연습장으로 공부상 기재되어 있으며 일부는 공실입니다.
• 토지. 676.1㎡, 일반상업지역, 상업용, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 1,594,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·중점경관관리구역에 속하고 토지거래허가구역으로 기재되어 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 위생·급배수·소방설비가 설치되어 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 보증금 미상 점유자부터 확정. 임문식·유영숙·모은지·주식회사 청명온더페이퍼·김덕수의 실제 보증금과 임대차관계, 배당·승계 여부를 원문 서류로 확인해야 실질취득 상한이 계산됩니다.
• 삼문이 점유관계 확인. 신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력과 승계 여부 자체가 미상입니다.
• 반시현·백명기·안명희 원본 대조. 임차권등기명령과 임대차계약일, 확정일자, 배당요구 관계를 대조해 현재 배당 시뮬레이션과 실제 매각조건이 일치하는지 확인하세요.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물은 매각에 포함되고 발코니·옥상 화단도 감정평가 및 매각에 포함되지만, 지상 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
• 일부 공실·실점유 확인. 감정 당시 일부 공실이며 2~5층 대부분 사무실 등으로 이용 중이므로 실제 층별 점유와 임대관계를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
• 토지거래허가구역 확인. 허가구역 지정 상태와 경매취득에 대한 적용 절차를 입찰 전에 확인하세요.
• 가격 판단 분리. 최저가 49%는 감정가 대비 비율입니다. 실거래 시세 근거가 없는 상태에서는 이를 시세 할인율로 해석하지 마세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “49% 유찰”보다 먼저 볼 것은 미상 보증금이다

이 사건의 등기상 말소구조 자체는 비교적 읽기 쉽습니다. 중소기업은행의 2024.05.24. 근저당권이 기준이고 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차관계는 전혀 단순하지 않습니다. 반시현 10,000,000원과 안명희 5,000,000원은 현재 배당안상 매수인 인수, 백명기 5,000,000원은 우선배당으로 계산되고, 그 밖의 여러 점유자는 보증금 또는 대항력 판단에 필요한 정보가 확정되지 않았습니다.

따라서 현재 최저가 1,820,608,000원에 확인된 인수액만 더한 최소 실질취득 1,835,608,000원은 어디까지나 하한선입니다. 감정가의 49%까지 내려왔다는 숫자보다 중요한 것은 미상 보증금을 얼마까지 승계할 수 있는지 먼저 닫는 것입니다. 그 상한이 확정되기 전에는 가격 메리트도, 최종 취득원가도 확정하기 어렵습니다.