대전지방법원 2025타경503023. 대전역 북서측 인근의 대지 및 5층 상업·업무 복합건물입니다. 공부상 지하 1층은 노래연습장, 1층은 점포, 2층은 업무시설, 3층은 학원·제조업소, 4층은 사무실·소매점·기원, 5층은 업무시설이며 현재 일부 공실, 2~5층 대부분은 사무실 등으로 이용 중입니다. 토지면적은 676.1㎡, 용도지역은 일반상업지역입니다.
권리관계는 단순하지 않습니다. 분석상 말소기준은 2010.03.12. 김성식의 가압류 1,205,652,642원이며, 이후 설정된 근저당권·가압류·압류·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 가압류에는 2012.10.08. 말소등기가 있고, 2000년에 설정된 근로복공단 전세권도 2006.02.27. 말소된 기록이 있는 반면 예상배당표에는 전세금 33,000,000원이 반영돼 있습니다. 실제 입찰 전에는 등기 순위와 배당요구 관계를 원본 서류에서 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503023 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 중동 8-2 · 대전광역시 동구 태전로 27 |
| 물건종류 | 대지 + 토지 · 점포·업무시설·학원·제조업소·사무실·소매점·기원·노래연습장 |
| 토지 | 대 676.1㎡ · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 건물 | 라멘조 스라브지붕 5층 · 지하 1층 포함 · 일부 공실 |
| 소유자 | 주식회사청명온더페이퍼 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,715,525,680원 / 2,600,868,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 3,074,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 발코니·옥상 화단 포함 · 지상 컨테이너 제외 |
① 권리 흐름 — 소멸 구조지만 기록 대조가 필요하다
2015년 이후 설정된 신한은행·하나은행·중소기업은행 등의 근저당권과 다수의 가압류, 국세 압류 및 2025~2026년에 등기된 상가건물임차권은 모두 분석상 말소기준 이후 권리입니다. 매각으로 소멸하는 구조이므로 해당 채권의 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 점유자의 대항력은 등기 순위가 아니라 사업자등록·점유개시 시점과 보증금 배당 여부를 별도로 판단해야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 백명기는 배당, 삼문이는 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 전입·등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임문식 | 3층 | 2011.11.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유영숙 | 4층 | 2015.01.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 모은지 | 1층 102호 | 2018.08.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 청명온더페이퍼 | 202호 | 2015.05.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김덕수 | 1층 | 2019.06.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 반시현 | 2층 중 82㎡ | 2015.05.18 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백명기 | 2층 약 56㎡ | 2008.07.30 | 5,000,000원 | 있음 | 있음 | 0원* |
| 안명희 | 2층 약 23㎡ | 2013.03.25 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 삼문이 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
* 백명기의 보증금 5,000,000원은 매각가 2,600,868,000원 가정에서 전액 우선배당되는 계산이므로 미배당 승계액은 0원입니다. 실제 배당액이 달라질 경우 미배당 보증금의 인수 여부를 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 30% 할인됐지만 시세 판단은 보류
감정가는 3,715,525,680원, 현재 최저매각가는 2,600,868,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 감정가보다 1,114,657,680원 낮아졌지만, 동일하거나 유사한 상업용 건물의 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.
현재 회차에서 배당 후 채권 미배당액은 8,017,146,427원이고, 2회 유찰 시 8,789,604,223원, 3회 유찰 시 9,330,324,680원으로 커집니다. 이 미배당액은 매수인이 떠안는 금액은 아니지만, 소유자 잔여가 어느 회차에서도 0원이고 신청채권자인 중소기업은행 역시 현재 계산상 배당을 받지 못하는 구조라는 점은 권리관계가 매우 과밀하다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,600,868,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 28,408,680원 |
| 1. 임차인 백명기 보증금 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 2. 근로복공단 전세권 | 33,000,000원 | 33,000,000원 |
| 3. 김성식 가압류 | 1,205,652,642원 | 1,205,652,642원 |
| 4. 신한은행 근저당 | 1,560,000,000원 | 1,328,806,678원 |
| 중소기업은행 근저당 | 3,074,000,000원 | 0원 |
| 채권 총액 | 10,584,605,747원 | 2,567,459,320원 |
| 채권 미배당 | - | 8,017,146,427원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 채권자 배당액은 2,567,459,320원입니다. 신한은행 근저당부터 일부 미배당이 발생하고 그 뒤의 근저당·가압류·압류는 배당재원이 남지 않습니다. 당해세 및 추가 최우선변제 관계에 따라 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전역 북서측 인근으로 상업업무시설, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 대전도시철도 대전역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 이용. 지하 1층 노래연습장, 1층 점포, 2층 업무시설, 3층 학원·제조업소, 4층 사무실·소매점·기원, 5층 업무시설이며 일부는 공실입니다.
- 토지. 일반상업지역의 대 676.1㎡로 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 1,594,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·중점경관관리구역이며 토지거래허가구역에 해당합니다.
- 건물. 라멘조 스라브지붕 5층 건물로 위생·급배수·소방설비가 있고 공부와의 차이 및 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 점포·업무시설·제조업소·학원·노래연습장 등이 혼재하는 복합용도 건물로, 주거용보다 임대수익·공실·용도별 수요를 개별 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 삼문이 점유 확인. 전입일·보증금·점유 부분·계약서·사업자등록 여부가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
- 백명기 배당 확인. 보증금 5,000,000원이 전액 배당되는지 배당요구서와 최종 배당순위를 대조해야 합니다.
- 말소기준 원본 대조. 2010.03.12. 김성식 가압류의 2012.10.08. 말소 기록과 이후 권리의 소멸 기준을 확인해야 합니다.
- 전세권 배당 확인. 근로복공단 전세권은 2006.02.27. 말소 기록이 있으나 예상배당표에는 33,000,000원이 반영돼 있습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 발코니·옥상 화단은 포함되지만 지상 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 토지거래허가구역. 취득 목적과 이용계획에 따른 허가 필요 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 공실·임대차 조사. 일부 공실과 다수 점유자가 함께 존재하므로 각 층의 실제 점유 현황, 임대료, 관리비, 명도비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 저가 매수라 단정하지 말고 유사 상업용 건물의 토지·건물 가치와 임대수익을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 확인 가능한 0원인가
현재 예상배당표만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 실질취득가는 최저가와 같은 2,600,868,000원입니다. 대항력이 있는 백명기의 보증금 5,000,000원도 전액 배당되는 계산입니다. 그러나 점유관계 9건 가운데 삼문이는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남아 있습니다.
여기에 말소된 가압류가 말소기준으로 제시되고, 말소된 전세권이 예상배당에 반영된 기록까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 단순히 “감정가의 70%” 또는 “인수 0원”만 보고 접근할 유형이 아닙니다. 가격은 검증 전, 권리는 원본 대조 전, 점유는 현장 확인 전까지 보류가 맞습니다. 모든 확인이 끝나 실제 인수액이 0원으로 확정되고 임대수익이 최저가를 뒷받침할 때에만 감정가 할인율이 의미를 갖습니다.