광주지방법원 2026타경31092. 광주광역시 서구 풍암동에 자리한 캐슬온리뷰 7층 704호 오피스텔입니다. 감정가는 120,000,000원이며, 아직 유찰되지 않아 최저매각가 역시 120,000,000원입니다. 소유자는 조윤희이고, 2018년 3월 5일 설정된 푸른새마을금고 근저당권이 이 경매의 핵심 권리입니다. 근저당 채권최고액은 104,000,000원이고 경매신청 청구금액은 21,816,051원입니다.
권리분석의 첫 결론은 비교적 명확합니다. 푸른새마을금고 근저당권은 매각으로 소멸하는 말소기준권리이며, 뒤이어 등기된 임의경매개시결정도 소멸 대상입니다. 과거 국제자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 2018년 3월 5일 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 확인되는 등기상 권리만으로는 매수인이 별도 인수할 근저당권이나 신탁권리가 드러나지 않습니다.
다만 등기상 권리가 소멸한다는 것과 점유관계가 모두 정리되었다는 것은 별개입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 김채민·이이슬의 전입 사실이 확인되지만, 실제 임대차 관계와 보증금은 분명하지 않습니다. 두 사람 모두 근저당 설정 이후 전입했다는 점은 유리하지만, 입찰 전 점유 및 배당관계를 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31092 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 풍암동 1106-1 캐슬온리뷰 7층 704호 |
| 도로명주소 | 서구 회재로 1050 |
| 물건종류 | 집합건물 · 오피스텔 |
| 건물 | 철골철근콘크리트 및 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 15층 중 7층 704호 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 조윤희 (단독소유) |
| 감정가 | 120,000,000원 |
| 최저매각가 | 120,000,000원 (감정가 100% · 신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 푸른새마을금고 |
| 경매신청 청구금액 | 21,816,051원 |
| 근저당 채권최고액 | 104,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 등기사항 발급일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 2018년 근저당이 말소기준
2018년 1월 30일 최초 소유권보존등기는 주식회사디에이치디벨로퍼 명의로 이루어졌습니다. 같은 날 국제자산신탁주식회사로 신탁에 따른 소유권이전등기가 이루어졌으나, 2018년 3월 5일 신탁재산의 귀속으로 신탁등기가 말소되었습니다. 같은 날 조윤희 명의의 소유권이전등기와 푸른새마을금고의 근저당권설정등기가 접수되었습니다.
2026년 4월 10일에는 푸른새마을금고를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 확인된 권리관계에는 별도의 가압류·압류 등 추가 금전채권 등기가 나타나지 않습니다. 매수인이 인수할 등기상 담보권은 확인되지 않는 구조입니다.
② 전입자·임대차 분석 — 대항력은 없지만 확인은 필요
현황조사와 매각물건명세서에는 김채민·이이슬 2명의 전입이 확인됩니다. 두 사람의 전입일은 모두 2018년 3월 5일 근저당 설정일보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로 하면 말소기준권리보다 선순위인 대항력을 갖추지 못한 상태로 분석됩니다.
| 전입자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김채민 | 2018.06.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 이이슬 | 2021.12.16 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
대항력 판정은 확인된 전입일과 2018.03.05 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 합니다. 실제 임대차 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 점유관계는 추가 확인이 필요합니다.
| 말소기준권리 | 2018.03.05 푸른새마을금고 근저당권 |
|---|---|
| 김채민 전입 | 2018.06.18 · 말소기준 이후 |
| 이이슬 전입 | 2021.12.16 · 말소기준 이후 |
| 대항력 판단 | 두 전입자 모두 확인된 전입일 기준 대항력 없음 |
| 보증금 | 두 사람 모두 미상 |
| 확정일자 | 두 사람 모두 확인되지 않음 |
| 실제 임대차 관계 | 미상 |
| 매수인 예상 인수액 | 0원 (현재 권리·배당 시뮬레이션 기준) |
핵심은 보증금이 미상이라는 사실만으로 보증금 전액을 매수인이 인수한다고 계산해서는 안 된다는 점입니다. 인수 여부는 대항력의 선후관계가 중요합니다. 이 사건에서는 확인된 전입일이 모두 근저당 설정일보다 늦으므로 예상 인수액이 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 추가로 확인되는 점유·임대차 사실에 따라 실제 권리관계가 달라질 가능성은 입찰 전 점검해야 합니다.
③ 가격 판단 — 신건 120,000,000원의 적정성은 확인 필요
현재 감정가와 최저매각가는 동일하게 120,000,000원입니다. 아직 유찰이 발생하지 않은 신건으로, 감정가의 100%에서 매각이 진행될 예정입니다.
하지만 이 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 확인되지 않습니다. 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래 평균·최신 거래가격·가격 추세가 확인되지 않아, 감정가와 실제 시장가격 사이의 차이를 계산할 수 없기 때문입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격과 채권자 미배당 변화
신건 최저가 120,000,000원을 기준으로, 유찰 시 매각가격이 하락하는 시나리오입니다. 매각가격이 낮아지면 채권자에게 배당되지 못하는 금액이 발생하지만, 채권자의 미배당액이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 120,000,000원 | 104,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 10,128,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 76,800,000원 | 75,017,600원 | 28,982,400원 | 0원 |
따라서 유찰이 발생하면 예상 실질취득금액은 매각가격에 따라 낮아질 수 있습니다. 다만 이는 추가 인수권리가 없다는 전제에서의 계산이며, 실거래가격과 비교되지 않은 유찰 가격만으로 투자 수익이나 가격 메리트를 보장할 수는 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,480,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 푸른새마을금고 | 104,000,000원 | 104,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 13,520,000원 |
| 합계 | — | 120,000,000원 |
집행비용은 2,480,000원으로 추정한 시뮬레이션입니다. 푸른새마을금고 배당액은 실제 확정 채권액이 아닌 근저당 채권최고액 104,000,000원을 기준으로 계산했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 잔여금이 달라질 수 있습니다.
신건 최저가에 매각된다는 가정하에서는 집행비용 2,480,000원, 푸른새마을금고 근저당권 배당 104,000,000원을 공제하고 13,520,000원이 소유자에게 돌아가는 것으로 추정됩니다.
다만 신청채권자의 경매청구금액은 21,816,051원인 반면, 위 시뮬레이션은 근저당 채권최고액 104,000,000원을 배당액으로 사용합니다. 청구금액과 채권최고액은 서로 다른 개념이므로, 실제 배당금은 확정 채권액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 풍암동 소재 금당초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설 및 임야 등이 있으며, 일반상업지역에 해당합니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 조사되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다. 남동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 건물구조. 철골철근콘크리트 및 철근콘크리트구조의 지하 2층, 지상 15층 건물입니다. 해당 호실은 7층 704호이며 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지·타일 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스 난방설비 및 주차장설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 지목은 대지입니다. 전체 토지면적은 1,586.1㎡, 공시지가는 2,132,000원/㎡입니다. 토지는 평지이고 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 공부와 실제 현황의 차이도 별도로 지적되지 않았습니다.
- 임대·환금성. 임대관계는 미상입니다. 오피스텔의 실제 매매수요와 임대수요를 확인할 거래자료가 없어 환금성이 우수하다고 단정하기 어렵습니다. 공실 여부, 임대조건 및 관리비 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 전입자 김채민 확인. 2018.06.18 전입자로, 말소기준권리보다 후순위입니다. 실제 거주 여부와 임대차계약 존재 여부, 보증금 및 배당요구 사항을 확인하세요.
- 전입자 이이슬 확인. 2021.12.16 전입자로, 역시 말소기준권리보다 후순위입니다. 실제 점유 여부와 보증금·확정일자 등을 확인하세요.
- 매각물건명세서 재확인. 최종 명세서에서 인수되는 임차권이나 특수매각조건이 추가되었는지 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 120,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지 확인할 근거가 필요합니다. 동일 건물의 유사 호실 실거래와 인근 오피스텔 매매가격을 비교하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 96,000,000원, 2회 유찰 시 76,800,000원으로 제시되어 있습니다. 다만 해당 가격이 시장가치보다 낮은지는 별도 검증해야 합니다.
- 명도. 전입 확인자 2명의 현재 점유 여부가 불분명하므로, 낙찰 후 인도명령이나 명도협의가 필요한지 확인하세요.
- 관리비. 공용부분 미납 관리비와 관리사무소 확인 사항을 점검하세요. 오피스텔 관리비는 실제 취득·보유비용 판단에 중요합니다.
- 배당액. 예상배당표는 채권최고액 기준입니다. 실제 근저당 피담보채권액, 당해세, 임차인 최우선변제 등의 반영 여부를 확인해야 합니다.
- 등기 원본. 과거 신탁등기 말소와 현재 소유권·근저당권 관계를 최신 등기사항전부증명서로 최종 대조하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격은 검증 전”
광주 캐슬온리뷰 704호의 가장 큰 장점은 말소기준권리가 명확하다는 점입니다. 2018년 푸른새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁등기는 이미 말소되어 있으며, 확인된 전입자 2명 모두 말소기준권리 이후에 전입했습니다.
따라서 현재 권리분석과 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그렇지만 김채민·이이슬의 보증금과 실제 임대차 관계가 밝혀지지 않았고, 점유 및 명도 상황도 확인해야 합니다.
더 중요한 판단은 가격입니다. 감정가 120,000,000원이 현재 시장에서 적정한지 검증되지 않았습니다. 오피스텔이라는 용도의 특성과 거래·임대수요를 고려하면, 단순히 감정가에 입찰하거나 유찰가격만 보고 저렴하다고 판단하는 것은 신중해야 합니다.
종합 판단은 C등급(52점)입니다. 등기상 인수 위험이 낮다는 점은 긍정적이지만, 전입자 2명의 임대차·점유관계가 미확인이고 시세에 대한 객관적인 비교도 부족하기 때문입니다. 권리 구조는 비교적 양호하나, 임대차 확인과 가격 검증을 마친 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.
