광주지방법원 2026타경31097. 광주광역시 북구 운암동 수하임아파트 101동 8층 803호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 약 58.01㎡이고, 철근콘크리트구조 19층 건물 중 8층에 위치합니다. 소유자는 유한회사와이지개발이며, 2017년 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 167,280,000원입니다.
권리구조의 중심에는 2017년 5월 4일 설정된 주식회사우리은행 근저당권이 있습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 채권최고액은 5,886,000,000원입니다. 공동담보목록이 기재된 근저당권이므로 해당 금액을 이 아파트 한 세대만의 실제 대출잔액으로 해석해서는 안 됩니다. 그러나 매각대금보다 선순위 채권최고액이 훨씬 크기 때문에, 주어진 배당 계산에서는 후순위 채권자가 배당받지 못하는 구조입니다.
임차인 김승남의 임차보증금은 167,280,000원입니다. 점유개시일은 2017년 5월 3일로 근저당권 설정 전이지만, 전입신고일은 2017년 5월 8일로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력이 없고, 예상 인수금액도 0원입니다. 다만 실제 명도와 등기 말소, 민간임대주택 관련 제한사항은 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31097 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 운암동 1769 수하임아파트 제101동 제8층 제803호 도로명주소: 서강로 174 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 약 58.01㎡ · 19층 중 8층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 |
| 사용승인 관련 단지 정보 | 2017.04.26 준공 · 86세대 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 167,280,000원 |
| 말소기준권리 | 2017.05.04 주식회사우리은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 최근 실거래 평균 | 206,250,000원 (최근 12개월 4건) |
① 권리 흐름 — 말소기준권리와 임차권
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김승남 | 건물전부 | 167,280,000원 | 2017.05.08 | 대항력 없음 | 배당순위 확인 | 승계 해당 없음 |
| 임차인 | 김승남 |
|---|---|
| 임차보증금 | 167,280,000원 |
| 점유개시일 | 2017.05.03 |
| 주민등록일 | 2017.05.08 |
| 최초 임대차계약일 | 2015.09.14 |
| 최초 확정일자 | 2017.05.10 (149,000,000원) |
| 추가 확정일자 | 2019.11.01 (증액분 7,450,000원) 2024.09.25 (증액분 10,830,000원) |
| 임차권등기 | 2024.11.25 · 광주지방법원 2024카임347 |
| 배당요구 | 신고 있음 · 2024.11.25 |
| 예상 매수인 인수 | 0원 |
김승남의 임차보증금은 계약 갱신과 증액을 거쳐 167,280,000원으로 기재되어 있습니다. 등기부상 최초 확정일자는 2017년 5월 10일이고, 이후 증액분에 대한 확정일자도 별도로 존재합니다. 확정일자와 임차권등기의 존재가 곧바로 말소기준권리보다 앞선 대항력을 의미하지는 않습니다.
특히 최초 계약일·점유개시일과 대항력 판단 기준은 구별해야 합니다. 계약 자체는 2015년에 이루어졌고 점유도 근저당권 설정 전에 시작되었지만, 주민등록은 근저당권 설정 이후 이루어졌습니다. 따라서 제공된 판정에 따르면 선순위 대항력은 없습니다. 다만 확정일자별 보증금의 우선변제 순위와 실제 배당 가능액은 집행법원의 배당절차에서 최종 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 평균 이상
수하임아파트 101동의 동일 면적대 실거래를 비교하면, 전용 약 58.01㎡의 거래가 4건 확인됩니다. 거래 시기는 2025년 2월부터 6월까지로, 최근 12개월 평균으로 제시된 금액은 206,250,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 58.01㎡ | 12 | 210,500,000원 |
| 2025.06 | 58.01㎡ | 4 | 202,000,000원 |
| 2025.03 | 58.01㎡ | 4 | 202,000,000원 |
| 2025.02 | 58.01㎡ | 12 | 210,500,000원 |
| 평균 | 58.01㎡ | 4건 | 206,250,000원 |
실거래 최저가는 202,000,000원, 최고가는 210,500,000원이며, 평균은 206,250,000원입니다. 이번 물건의 최저매각가 207,000,000원은 최근 평균보다 750,000원 높습니다. 가격 비율로는 100.4%입니다.
최신 거래 기준으로 제시된 2025년 6월 210,500,000원보다는 최저매각가가 3,500,000원 낮지만, 같은 달에는 202,000,000원에 거래된 사례도 있습니다. 따라서 일부 고가 거래만 기준으로 신건 가격이 저렴하다고 판단하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,698,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 5,886,000,000원 | 203,302,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 167,280,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 6,053,280,000원 | 207,000,000원 |
집행비용 3,698,000원을 포함한 예상 배당액입니다. 채권총액 6,053,280,000원에는 집행비용이 포함되지 않습니다. 우리은행 근저당권은 채권최고액 기준이며 공동담보 관계의 실제 채무잔액과 배당범위는 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영된 추정치입니다.
신건 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 203,302,000원이 우리은행 근저당권에 배당되고, 주택도시보증공사의 예상 배당액은 0원입니다. 채권총액 대비 예상 미배당금은 5,849,978,000원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
다만 이 미배당금은 매수인이 떠안는 금액과 다릅니다. 선순위 근저당권과 후순위 권리가 매각으로 소멸한다는 전제에서, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 특히 공동담보 근저당권의 채권최고액 전체를 이번 세대의 확정 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 회차별 시나리오
현재 최저매각가는 감정가의 100%입니다. 제공된 유찰 시나리오에서는 1회 유찰 시 165,600,000원, 2회 유찰 시 132,480,000원으로 최저매각가가 조정됩니다. 모든 시나리오에서 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 207,000,000원 | 203,302,000원 | 5,849,978,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 165,600,000원 | 162,481,600원 | 5,890,798,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 132,480,000원 | 129,825,280원 | 5,923,454,720원 | 0원 |
이 시나리오에서는 최저매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당 규모가 늘어나지만, 매수인의 인수금액은 증가하지 않습니다. 즉 실제로 유찰이 진행된다면 가격 측면에서는 유리해질 수 있습니다. 다만 단지 평균 유찰 횟수가 0.6회이므로 1회 또는 2회 유찰이 반드시 발생한다고 가정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 운암동 경양초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지와 학교 등이 자리한 주거지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다. 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되며, 단지 북서측에 차량 진입로가 개설되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물 중 8층에 위치합니다. 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 주차장, 도시가스, 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지로 기재되어 있으며, 토지이용계획상 제3종일반주거지역 및 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 제시된 개별공시지가는 997,100원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가 자료상 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 실제 실내 상태와 시설물 유지관리 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 86세대 규모의 아파트이며 확인된 동일 면적 실거래는 4건입니다. 거래가격은 202,000,000원부터 210,500,000원까지 분포합니다. 거래 사례가 많지 않으므로 실거래 평균 하나만으로 개별 호수의 적정가격을 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2017.05.04 설정된 우리은행 근저당권을 기준으로 등기부의 선후순위와 매각으로 소멸하는 권리 범위를 다시 확인하세요.
- 공동담보 관계 확인. 채권최고액 5,886,000,000원이 기재된 공동담보 근저당권입니다. 공동담보목록과 실제 채권잔액, 다른 담보물의 처분·변제 상황을 확인하세요.
- 임차인 대항력 재확인. 김승남의 점유개시일 2017.05.03, 전입일 2017.05.08, 최초 확정일자 2017.05.10 및 보증금 증액 이력을 주민등록·임대차계약서·임차권등기와 대조하세요.
- 민간임대주택 관련 등기. 금지사항등기와 민간임대주택등기의 말소·존속 여부, 임대사업자 의무의 매수인 승계 여부를 매각물건명세서 및 관계기관에서 확인하세요.
- 주택도시보증공사 청구관계. 경매신청 청구금액 167,280,000원과 임차보증금 사이의 관계, 채권승계 및 배당 관련 서류를 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자가 누구인지, 주택 인도 여부와 명도 협의 가능성을 확인하세요.
- 시세 재검증. 현재 최저가 207,000,000원은 최근 평균 206,250,000원보다 높습니다. 2025년 6월 이후 거래와 8층 개별 호수의 상태를 확인한 뒤 응찰가격을 결정하세요.
- 관리비·인도 비용. 체납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 비용과 실제 명도·수리 비용을 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 사건 진행 내역을 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”
이 물건의 가장 큰 장점은 제공된 권리판정상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 실제 임차인 김승남 1명이 존재하지만 전입신고가 말소기준권리 이후여서 선순위 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 우리은행 근저당권과 후순위 임차권등기·경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 가격은 별개입니다. 최저매각가 207,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 206,250,000원의 100.4%입니다. 신건 단계에서는 눈에 띄는 할인 효과가 없으며, 거래 표본도 4건으로 제한적입니다.
또한 갑구에 기재된 민간임대주택등기와 금지사항등기는 반드시 확인해야 할 별도 검토사항입니다. 이 등기들의 법적 처리와 점유·인도 문제를 확인하기 전에는 권리상 위험이 모두 해소되었다고 단정하기 어렵습니다.
종합 판단은 B등급(58점)입니다. 예상 인수 0원이라는 장점은 있지만, 신건 가격이 최근 평균 시세 이상이고, 특수등기와 임차권 관련 확인사항이 남아 있습니다. 권리 인수액은 낮지만, 가격은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 지금 단계의 핵심은 신건 최저가에 바로 응찰하는 것이 아니라, 임대주택 관련 권리관계를 확인하고 실제 시세에 근거한 입찰가격 상한을 정하는 데 있습니다.
