광주지방법원 2026타경31105. 광주광역시 남구 방림동 54-8에 위치한 단독주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 등기상 소유자는 박연희 씨이고, 주택은 조립식판넬조 단층 건물로 현재 주택으로 이용되고 있습니다. 2019년 7월 9일 설정된 농협은행 근저당권의 채권최고액은 184,800,000원. 이후 후순위 근저당권이 설정되고 채권이 이전되면서, 웰릭스에프앤아이대부 주식회사가 임의경매를 신청했습니다.
등기상 말소기준 자체는 분명합니다. 하지만 이 물건을 일반적인 아파트 경매처럼 단순하게 접근해서는 안 됩니다. 토지와 건물이 함께 매각되고, 제시외 건물까지 포함되며, 정확한 지적경계를 확인하려면 측량이 필요하기 때문입니다. 여기에 전입 조사자 2명의 실제 점유 및 임대차관계가 확인되지 않았다는 점까지 고려해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31105 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 방림동 54-8 도로명주소: 용대로140번길 5 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 조립식판넬조 단층 주택 · 현황상 전면 치장벽돌, 후면 판넬마감 및 칼라 강판기와 지붕 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 식재 수목 포함 |
| 소유자 | 박연희 · 2019.07.09 소유권이전 등기 |
| 감정가 | 433,947,180원 |
| 최저매각가 | 433,947,180원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 웰릭스에프앤아이대부 주식회사 |
| 경매 청구금액 | 42,671,288원 |
| 말소기준권리 | 2019.07.09 · 을구 5번 농협은행 근저당권 · 채권최고액 184,800,000원 |
| 현재 선순위 근저당권자 | 한국주택금융공사 (2026.05.18 근저당권 이전 등기) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유 확인이 필요하다
핵심은 2019.07.09 농협은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준에 해당하며, 후순위 근저당권과 가압류, 현재 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 과거 설정되었던 남광주농업협동조합 및 농업협동조합중앙회 근저당권은 이미 말소되어 현재의 선순위 부담으로 보지 않습니다.
다만 권리자의 명칭은 설정 당시와 달라졌습니다. 농협은행의 2019년 근저당권은 2026.05.18 한국주택금융공사로 이전되었고, 2021년 애니원캐피탈대부 근저당권 역시 여러 차례 이전되어 웰릭스에프앤아이대부 주식회사가 권리자로 등재되어 있습니다. 이는 동일한 근저당권의 이전 이력이므로, 최초 설정액과 이전받은 권리를 별개 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
임차인·전입자 분석 — 조사 대상자 2명
현황조사 및 매각물건명세서에 나타나는 전입 조사자는 김정임, ZHANG LIMENG입니다. 두 사람 모두 전입일이 2019.07.09 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일만을 기준으로는 말소기준권리에 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 보기 어렵습니다.
| 조사 대상자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정임 | 2019.07.31 | 없음 · 전입 기준 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHANG LIMENG | 2026.03.17 | 없음 · 전입 기준 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
대항력은 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 판단했습니다. 우선변제 여부는 확정일자·보증금·배당요구 관련 사항이 확인되지 않아 미상입니다. 승계는 보증기관 대위·승계 신고 여부를 의미합니다.
특히 두 조사 대상자가 각각 독립된 임대차관계를 갖는지, 동일한 주택을 함께 점유하는지, 소유자와 어떤 관계인지 확인이 필요합니다. 전입 조사자 2명이라는 사실만으로 실제 임차인이 정확히 2명이라고 단정할 수도 없습니다. 명도 부담과 인수 위험을 구분해 판단해야 합니다.
② 가격 분석 — 433,947,180원이 싼지는 아직 모른다
현재 최저매각가는 433,947,180원으로 감정가와 같습니다. 첫 매각기일에 진행되는 신건이므로 아직 유찰에 따른 가격 조정은 없습니다.
중요한 것은 이 물건의 가격을 인근 단독주택·토지 거래와 비교해야 한다는 점입니다. 최근 12개월 평균 거래가와 최신 거래가가 확인되지 않았으므로, 감정가가 시세에 비해 높은지 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 일반 아파트의 동일 평형 거래처럼 단순 비교하기도 어렵습니다. 단독주택은 토지의 위치·형상·접도·경계와 건물 상태 등에 따라 가치 차이가 크게 발생할 수 있기 때문입니다.
회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 예상 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 433,947,180원 | 0원 | 185,752,306원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 347,157,744원 | 0원 | 100,042,134원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 277,726,195원 | 0원 | 31,582,626원 | 0원 |
회차별 매각가는 예상 유찰 시나리오이며 실제 매각결과가 아닙니다. 미배당과 인수액은 현재 파악된 채권·권리관계 및 비용 추정에 따른 값입니다. 세금·임대차 관련 우선배당 등으로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
현재 산정된 채권액 기준으로는 2회 유찰 시나리오에서도 채권 미배당액이 0원입니다. 하지만 채권자에게 배당되지 않는 금액과 낙찰자가 승계해야 하는 금액은 서로 다른 개념입니다. 이 사건은 후순위 권리 소멸을 전제로 매수인 인수액이 0원으로 추정됩니다. 임대차보증금이 확인되지 않은 상황이므로 최종 판단에는 주의가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 433,947,180원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,739,472원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 농협은행 | 184,800,000원 | 184,800,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 애니원캐피탈대부 | 50,700,000원 | 50,700,000원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 5,955,402원 | 5,955,402원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 185,752,306원 |
근저당권 채권최고액 및 가압류 청구금액을 적용한 단순 예상배당입니다. 을구 5번 근저당권은 한국주택금융공사, 을구 6번 근저당권은 웰릭스에프앤아이대부로 권리가 이전된 상태이므로 표의 최초 설정자 명칭을 최종 배당수령자로 단정해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
현 회차에서는 집행비용 추정액 6,739,472원을 제외한 금액에서, 근저당권과 가압류 관련 추정 배당액 합계 241,455,402원이 배분되고 소유자에게 185,752,306원이 남는 것으로 계산됩니다. 이는 모든 채권액을 실제 배당요구액으로 확정한 결과는 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 방림동 소재 숭의중학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 간선도로 후면의 기존주택지대입니다. 주택 위주의 입지 특성을 반영해 토지 및 건물 가치를 평가해야 합니다.
- 교통. 소형차량 접근이 가능하고, 간선도로 접근성 및 대중교통을 포함한 도로교통 사정은 양호한 것으로 평가되어 있습니다. 실제 차량 진입·주차 가능 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 현황. 조립식판넬조 단층 주택으로, 전면은 치장벽돌쌓기, 후면은 판넬마감입니다. 지붕은 현황상 칼라 강판기와이며, 내부는 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시조로 조사되었습니다. 급·배수 및 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지이용 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역에 해당합니다. 향후 증축·개축·재건축 등 활용계획이 있다면 관련 규제 및 허가 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 매각 범위. 단독주택과 토지의 일괄매각이며, 제시외 건물과 식재 수목도 포함됩니다. 실제 건물 배치 및 부속 시설물의 위치와 매각대상 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 경계 문제. 감정평가상 정확한 지적경계 확인을 위해 측량이 필요합니다. 담장·건물·부속시설과 공부상 토지 경계가 일치하는지 확인하는 것이 중요합니다.
- 환금성. 아파트와 달리 개별 건물상태·토지 형상·도로접근성 등에 따라 매수자의 판단이 크게 달라질 수 있는 단독주택입니다. 최근 거래사례와 실제 이용 가능 범위를 확인하지 않고 환금성이 양호하다고 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입 조사자 2명 확인. 김정임(2019.07.31 전입)과 ZHANG LIMENG(2026.03.17 전입)의 실제 거주 여부, 임대차계약 유무, 점유 구역, 보증금과 확정일자를 확인하세요. 전입일 기준 대항력은 인정되기 어려우나 점유와 명도 문제는 별도로 검토해야 합니다.
- 말소기준 및 권리이전 대조. 농협은행의 2019.07.09 근저당권과 한국주택금융공사로의 이전, 애니원캐피탈대부 근저당권과 웰릭스에프앤아이대부로의 권리이전 관계를 최신 등기부에서 확인하세요.
- 실제 배당관계 확인. 신청채권자 청구액 42,671,288원, 후순위 근저당권 배당 추정액 50,700,000원, 회차별 신청채권자 배당액 0원의 관계를 실제 배당요구·채권신고 내역과 대조하세요.
- 토지와 건물의 등기 확인. 건물 등기뿐 아니라 공동담보로 기재된 방림동 54-8 토지의 등기 및 매각목록을 확인하세요. 토지와 건물의 권리관계, 소유 범위, 매각 범위가 일치하는지 검토해야 합니다.
- 지적경계 측량. 현황 담장·건물·제시외 건물·수목의 위치가 실제 토지 경계와 일치하는지 확인하세요. 감정평가에서 측량 필요성이 명시된 부분은 입찰 전 핵심 확인사항입니다.
- 제시외 건물 현황. 포함되는 건물의 위치·구조·이용상태와 건축물대장 등재 여부, 적법성, 보수 필요성을 확인하세요.
- 매각가격 검증. 최저가 433,947,180원을 인근 단독주택 및 토지의 최근 거래사례와 비교하세요. 최근 거래가격과 토지 가치가 확인되기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
- 명도·관리비·공과금. 실제 점유자와 인도 가능 시점, 체납 관리비 또는 공과금, 인도 및 정비 비용을 검토하세요. 예상 인수액 0원은 모든 취득 부대비용이 0원이라는 의미가 아닙니다.
- 소재지 및 공부 원본 확인. 등기 표시와 물건 소재지의 행정명칭 표기를 대조하고, 매각물건명세서·현황조사서·등기부·감정평가서·토지대장·건축물대장 및 매각목록을 최신 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “권리의 명확함과 투자 매력은 다르다”
이 사건의 말소기준은 2019년 농협은행 근저당권으로 명확합니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재의 예상배당에서 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 두 전입 조사자 역시 말소기준권리보다 늦게 전입했습니다.
하지만 이것만으로 곧바로 안전한 투자라고 결론 내리기는 어렵습니다. 임대차보증금과 실제 점유관계가 확정되지 않았고, 제시외 건물 및 식재 수목을 포함한 일괄매각에 지적경계 측량 문제까지 남아 있기 때문입니다. 선순위 근저당권과 신청채권자의 권리이전·배당관계도 확인할 필요가 있습니다.
무엇보다 신건 최저가인 433,947,180원이 현재 시장에서 합리적인 가격인지 확인되지 않았습니다. 1회 유찰 시 347,157,744원, 2회 유찰 시 277,726,195원으로 계산되더라도 시장가격 및 현장 위험을 검증하지 못하면 가격 인하 자체가 투자 근거가 될 수 없습니다.
권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 가격과 현장 검증은 보류. 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 토지·건물의 실제 가치, 경계 상태, 점유관계, 최종 취득비용을 얼마나 정확하게 확인하느냐에 있습니다. 종합적으로는 신중한 검토가 필요한 C등급 판단입니다.
