광주지방법원 2026타경31109. 광주 북구 운암동 수하임아파트 101동 5층 502호가 강제경매로 나왔습니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 205,000,000원. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 168,900,000원입니다. 등기상 소유자는 유한회사와이지개발로, 2017년 소유권보존등기 이후 우리은행 근저당권이 설정되고 손숙경의 임차권등기와 강제경매개시결정이 이어진 구조입니다.
이 물건에서 가장 먼저 확인할 것은 임차인의 전입일과 말소기준권리의 선후관계입니다. 우리은행 근저당은 2017.05.04, 임차인 손숙경의 전입과 점유개시는 2021.11.02입니다. 임차권등기는 2024.12.12에 이뤄졌습니다. 따라서 제시된 권리관계에서 이 임차인은 선순위 대항력을 갖추지 못했고, 보증금이 미배당되더라도 매수인이 그 미배당 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
그러나 권리분석이 여기서 끝나지는 않습니다. 등기부에는 국민주택기금 관련 금지사항등기와 민간임대주택등기가 남아 있습니다. 이들 등기의 의미와 매각 후 처리 여부는 일반적인 후순위 근저당·임차권의 소멸 문제와 구분해야 합니다. 가격도 과거 거래 평균 대비 약간 낮을 뿐이어서, 신건에 적극적으로 응찰할 만큼 충분한 할인폭이 확인되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31109 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 운암동 1769 수하임아파트 101동 5층 502호 |
| 도로명주소 | 북구 서강로 174 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 실거래 비교 대상 전용 58.0093㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 19층 중 5층 · 계단식 · 동남향 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 168,900,000원 |
| 말소기준권리 | 2017.05.04 우리은행 근저당권 (공동담보 채권최고액 5,886,000,000원) |
| 임차인 | 손숙경 1명 · 보증금 168,900,000원 · 대항력 없음 |
| 예상 매수인 인수 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당과 후순위 임차권
말소기준권리는 2017.05.04 접수된 우리은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액 5,886,000,000원은 공동담보목록이 연결된 금액이므로, 이것을 해당 호실 하나의 실제 대출잔액이라고 해석해서는 안 됩니다. 같은 날 근저당권 변경등기에는 공동담보 해제 및 채권최고액 65,160,000원 관련 내용도 기재돼 있습니다. 따라서 배당 계산에 사용된 금액과 실제 담보채권의 범위는 별도로 확인해야 합니다.
손숙경의 임차권은 2024.12.12 등기됐지만, 전입과 점유개시가 근저당보다 늦습니다. 2026.04.10의 주택도시보증공사 강제경매개시결정 역시 후순위입니다. 일반적인 권리 소멸 순서상 우리은행 근저당권, 후순위 임차권등기 및 경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상입니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 손숙경 건물전부 · 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.11.02 점유개시 2021.11.02 확정 2024.02.22 |
168,900,000원 |
대항력 없음
후순위 배당요구 있음 우선변제 선순위 아님 승계신고 해당 없음 |
실제 임차인 1명. 임차권등기일 2024.12.12, 배당요구 기록 있음. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 표시되며 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
손숙경의 보증금은 최초 162,900,000원에서 2024.03.11 6,000,000원이 증액돼 168,900,000원이 됐습니다. 전입 및 점유개시일은 2021.11.02이고, 확정일자는 2024.02.22입니다. 모두 말소기준권리인 2017.05.04 근저당보다 늦습니다.
다만 대항력이 없다는 사실과 실제 점유자가 없다는 사실은 다릅니다. 임차권등기가 존재하는 만큼 현장 점유 여부와 인도 가능성, 실제 퇴거 상태, 명도 비용은 입찰 전에 확인해야 합니다. 임대관계가 명확히 확인되지 않은 부분은 현황조사 및 현장 확인으로 보완할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 99.4%는 충분한 할인이 아니다
수하임아파트 101동은 86세대, 2017.04.26 준공 단지입니다. 동일 면적대인 전용 약 58.01㎡의 확인된 실거래는 다음과 같습니다. 거래시점이 2025년 2~6월이므로, 2026년 11월 매각을 판단할 때는 거래자료의 시차를 반드시 감안해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 58.01㎡ | 12 | 210,500,000원 |
| 2025.06 | 58.01㎡ | 4 | 202,000,000원 |
| 2025.03 | 58.01㎡ | 4 | 202,000,000원 |
| 2025.02 | 58.01㎡ | 12 | 210,500,000원 |
| 평균 | 58.01㎡ | 4건 | 206,250,000원 |
실거래 4건의 평균은 206,250,000원입니다. 신건 최저가 205,000,000원은 평균보다 1,250,000원 낮은 99.4% 수준입니다. 제시된 최신 거래금액 210,500,000원보다는 낮지만, 같은 기간의 저가 거래 202,000,000원보다는 오히려 3,000,000원 높습니다.
특히 경매 대상은 5층이고, 거래 표본은 4층과 12층에 집중돼 있습니다. 층별 가격 차이와 개별 세대 상태를 고려하지 않고 평균만으로 매각가격의 적정성을 확정할 수는 없습니다. 2025년 이후의 가격 추세 역시 이 거래 내역만으로는 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,670,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 5,886,000,000원 | 201,330,000원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 168,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 예상배당에 따른 계산으로, 우리은행의 공동담보 채권최고액을 채권액으로 사용한 단순 추정입니다. 실제 채권잔액·공동담보 배분·배당순위·당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 임차인의 별도 배당액은 이 예상배당표에서 확정되지 않습니다.
신건 매각가 205,000,000원을 가정하면, 집행비용 3,670,000원을 제외한 201,330,000원이 선순위 우리은행에 배당됩니다. 주택도시보증공사의 예상배당액은 0원이며 소유자 잔여금도 없습니다.
집계된 채권액은 6,054,900,000원, 채권자 예상배당은 201,330,000원, 미회수 채권액은 5,853,570,000원입니다. 다만 이 큰 미회수 금액에는 공동담보 채권최고액이 반영돼 있으므로, 실제 해당 호실에서 회수해야 할 채무잔액 또는 매수인이 인수할 금액으로 해석해서는 안 됩니다. 채권자의 미배당액과 매수인의 권리 인수액은 별개입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배당은 줄어도 인수는 0원
| 매각 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미회수 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 205,000,000원 | 201,330,000원 | 5,853,570,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 164,000,000원 | 160,904,000원 | 5,893,996,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 131,200,000원 | 128,563,200원 | 5,926,336,800원 | 0원 |
이 물건은 대항력 없는 후순위 임차권이므로 낙찰가가 낮아지더라도 임차보증금 미배당분이 매수인에게 이전되는 구조가 아닙니다. 신건과 유찰 가정 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 매수인의 실질취득가액은 각 회차 낙찰가와 같으며, 취득 부대비용은 별도로 더해야 합니다.
유찰되면 최저매각가는 164,000,000원, 이후 131,200,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 다만 이는 회차별 가정이며 실제 유찰, 매각조건 및 일정 변경을 보장하지 않습니다. 금지사항등기와 민간임대주택 관련 확인사항도 가격이 내려간다고 자동 해소되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 운암동 소재 경양초등학교 북동측 인근입니다. 주변에 아파트단지와 학교가 분포하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 서측으로 왕복 4차로 포장도로에 접하며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 19층 건물 중 5층 502호입니다. 계단식 동남향이며 위생설비, 난방설비, 승강기, 소방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 상대보호구역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 997,100원/㎡이고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 민간임대주택 관련 공시사항은 별도 검토가 필요합니다.
- 단지 규모. 2017년 준공, 총 86세대 규모입니다. 대단지에 비해 거래 표본이 제한적이므로 실거래 평균 하나만으로 적정 낙찰가격과 향후 환금성을 확정하기 어렵습니다.
- 거래 분포. 확인된 거래 4건의 가격 범위는 202,000,000원~210,500,000원입니다. 거래가 2025년에 집중돼 있어 최근 수요와 가격 흐름의 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2017.05.04 우리은행 근저당이 기준입니다. 같은 날의 공동담보 해제·근저당권 변경등기 및 실제 채권잔액을 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차인 인수 검증. 손숙경의 전입일 2021.11.02, 확정일자 2024.02.22, 임차권등기일 2024.12.12를 확인하고 선순위 대항력이나 별도 인수사항이 없는지 점검해야 합니다.
- 금지사항등기. 국민주택기금 및 임차인 동의에 관한 등기 문구의 적용범위와 매각 후 처리 방식을 법원 및 관계기관에 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 2015.04.06 민간임대주택 등록과 2022.11.30 등기 이력을 기준으로 임대의무기간, 등록 상태, 매각에 따른 의무 관계를 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 채권. 신청채권액은 168,900,000원이며 예상배당은 0원입니다. 임차권자와의 관계 및 배당·대위 관련 서류를 확인하되 동일 보증금의 중복 합산에 주의해야 합니다.
- 신건 가격. 최저가 205,000,000원과 거래 평균 206,250,000원의 차이는 1,250,000원입니다. 입찰 상한을 결정하기 전에 더 최근의 거래와 같은 층·동·향의 가격을 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기 이후의 실제 점유자와 퇴거 여부를 확인해야 합니다. 대항력 없음이 곧 명도비용 없음은 아닙니다.
- 관리비·부대비용. 관리비 체납 및 공용부분 부담 가능성, 취득세, 등기비용, 수선비, 명도비 등을 별도로 검토해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 2026.11.17 매각기일의 진행 여부와 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 임대주택 관련 자료를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원, 하지만 가격과 특수등기는 보류”
광주 운암동 수하임아파트 502호는 선순위 대항력 임차인이 없는 점이 가장 큰 장점입니다. 실제 임차인 손숙경의 보증금은 168,900,000원이지만 전입이 우리은행 근저당보다 늦어 매수인 보증금 인수액은 0원으로 분석됩니다. 예상배당에서 주택도시보증공사가 배당을 받지 못하는 구조 역시 그 자체로 매수인 인수를 발생시키지는 않습니다.
반면 신건 최저가 205,000,000원은 제시된 거래 평균 206,250,000원과 차이가 작습니다. 비교 거래도 2025년 자료이므로 현 시점에서 충분한 가격 메리트가 확보됐다고 판단하기 어렵습니다. 무엇보다 금지사항등기와 민간임대주택등기의 의미를 확인하지 않은 상태에서 권리가 완전히 깨끗하다고 단정해서는 안 됩니다.
종합 결론은 권리 인수 측면에서는 긍정적이나, 신건 가격과 특수등기 확인을 이유로 입찰 판단은 보류하는 것이 합리적이라는 것입니다. 이 물건의 핵심은 보증금 액수 자체보다 말소기준권리 이후 임차권이라는 사실을 정확히 이해하고, 별도 규제의 효과와 적정 입찰가격을 확인하는 것입니다.
