광주지방법원 2026타경31115. 광주 북구 두암동 현대아파트 104동 902호의 공유지분 강제경매입니다. 대상 아파트는 전용 59.84㎡, 지상 20층 건물 중 9층에 위치하며, 두암동현대1차 단지는 672세대 규모입니다. 그런데 이번 경매는 아파트 902호 전체를 매각하는 사건이 아닙니다. 현재 공유자 3명 가운데 조성웅이 보유한 3분의 1 지분만 매각합니다.

공유자는 조성웅·조정아·조철호이며, 각자 지분은 3분의 1입니다. 이번 사건의 신청채권자는 주식회사 대한채권관리대부, 청구금액은 21,891,377원입니다. 등기상 국민건강보험공단의 조성웅 지분 압류가 말소기준으로 제시되어 있고, 그 뒤 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 종전 근저당권들은 이미 말소되어 있어 금전채무 인수 자체는 비교적 단순하게 평가됩니다. 하지만 지분만 취득한다는 사실이 이 사건의 가장 중요한 위험입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 지분 소유관계가 중요하다

등기부의 주요 흐름은 기존 근저당 말소 → 상속에 따른 공유관계 형성 → 조성웅 지분 압류 → 지분 강제경매입니다. 한국주택은행의 채권최고액 15,600,000원 근저당은 2003.09.05 말소되었고, 광주농업협동조합의 채권최고액 52,000,000원 근저당도 2005.11.25 말소되었습니다. 광주광역시북구의 과거 압류 역시 2020.03.26 해제되어 말소되었습니다.

현재 확인되는 말소기준권리는 2026.04.17 국민건강보험공단의 조성웅 지분 압류입니다. 2026.04.29 등기된 대한채권관리대부의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 따라서 확인된 압류·경매개시결정 자체를 낙찰자가 금전채무로 인수하는 구조는 아닙니다.

② 점유·임차인 — 신고 임차인은 없지만 임대 여부는 미상

현재 특정 임차인의 보증금, 전입일, 확정일자 및 점유관계가 확인되지 않아 대항력이나 우선변제권을 개별 판정할 대상은 없습니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 확인된 권리관계에 따른 산정값입니다. 실제 임차인이나 점유관계가 새롭게 확인될 경우 인수·명도 판단은 달라질 수 있습니다.

특히 이 사건은 전체 아파트가 아니라 지분매각입니다. 점유자가 누구인지와 별개로, 낙찰자는 다른 공유자의 소유지분을 존중해야 합니다. 전체 아파트에 대한 단독 인도나 독점 점유를 당연한 결과로 예상해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 5,067만원을 1억 3,783만원과 직접 비교하면 안 된다

두암동현대1차 전용 59.84㎡의 실거래 12건에서 제시된 최근 12개월 평균 지표는 137,833,333원이고, 최신 거래는 2026년 4월 155,000,000원입니다. 다만 이 거래가격들은 아파트 전체 소유권의 실거래가격입니다. 이번 경매의 최저매각가 50,670,000원은 3분의 1 공유지분에 대한 금액이므로 그대로 나누어 비교하면 잘못된 가격 판단이 됩니다.

실거래 표본 기간은 2025.06~2026.04입니다. 최근 12개월 평균으로 제시된 금액은 137,833,333원이며, 표본의 층과 거래 시점에 차이가 있습니다.

최저가를 3배 한 152,010,000원은 최근 12개월 평균 137,833,333원보다 14,176,667원 높습니다. 즉 현재 최저가 수준에서는 단순 지분비율로 환산해도 최근 평균보다 비싸게 책정된 상태입니다. 최신 실거래 155,000,000원과 비교하면 환산 가격은 약 98.1%이지만, 최신 거래 한 건만으로 시세보다 저렴하다고 판정하기는 어렵습니다.

최근 실거래 표본의 최저가는 103,000,000원, 최고가는 163,000,000원으로 가격 편차도 큽니다. 개별 층·상태·거래시점의 차이가 있으므로 최근 평균을 절대적인 가격 기준으로 볼 수는 없습니다. 다만 제시된 평균과 최신 거래를 함께 보면, 현재 최저가에 뚜렷한 지분경매 할인 메리트가 있다고 판단할 근거는 부족합니다. 별도의 최근 거래 추세 수치 없이 가격 하락 추세를 단정할 수도 없습니다.

④ 회차별 가격 — 유찰되면 숫자는 달라지지만 지분 위험은 그대로

현재는 0회 유찰된 신건입니다. 제시된 회차별 가격 시나리오는 1회 유찰 시 감정가의 80%, 2회 유찰 시 64%입니다. 가격이 내려가면 최근 평균과의 단순 환산 비교는 개선되지만, 공유지분이라는 법적 성격과 우선매수권은 가격 하락만으로 사라지지 않습니다.

전체 환산가는 각 회차의 지분 가격을 3배 한 산술적 참고값입니다. 실제 아파트 전체를 해당 금액에 취득하거나, 지분을 같은 비율의 가격으로 재매각할 수 있다는 의미가 아닙니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 50,670,000원 가정)

현재 신건 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,312,060원을 공제하고, 신청채권자 대한채권관리대부의 청구금액 21,891,377원이 전액 배당되는 계산입니다. 예상 잔여금은 27,466,563원이며, 매수인 금전채무 인수액은 0원으로 산정됩니다.

집행비용은 매각가의 약 2.6%를 적용한 추정치입니다. 당해세 및 확인되지 않은 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위·배당액·잔여금은 달라질 수 있습니다. 잔여금은 산정상의 소유자 교부액이며 실제 지급액을 확정한 것은 아닙니다.

⑥ 공유자 우선매수권 — 외부 입찰자의 낙찰 가능성에 직접 영향을 준다

매각물건명세서 비고에는 “지분매각. 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한)”이라고 기재되어 있습니다. 공유지분 경매에서 다른 공유자는 법정 요건에 따라 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이번 사건에서는 그 행사 횟수를 1회로 제한하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.

이는 외부 입찰자가 최고가를 제시하더라도 공유자가 적법하게 우선매수권을 행사하면 해당 외부 입찰자가 매수인이 되지 못할 수 있다는 뜻입니다. 다만 외부 입찰 자체가 금지된 경매는 아니며, 우선매수권의 행사 여부와 절차에 따라 결과가 달라집니다.

또한 외부 낙찰자가 공유자들과 별도로 합의하지 못하면 취득 지분의 활용에 제약이 따를 수 있습니다. 공유지분은 전체 아파트와 달리 일반적인 실수요자에게 바로 매도하기 어렵고, 공유물분할 등 후속 절차에 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 이 물건의 수익성 판단에는 단순한 매입가격 외에 공유관계 해결 가능성이 핵심 변수로 작용합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 두암동 소재 두암초등학교 북동측 인근입니다. 주변에 대규모 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설이 형성된 주거지역으로, 전반적인 주거환경은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로망이 정비되어 있습니다. 인접한 순환도로가 있으며, 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다. 감정평가상 교통상황은 무난한 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 20층 건물 중 9층 902호입니다. 위생설비·난방설비·승강기설비·화재탐지설비·도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.
• 단지. 두암동현대1차는 672세대이며 준공일은 1998.01.26입니다. 전용 59.84㎡ 거래 이력은 확인되지만 거래가격에 상당한 편차가 있어 개별 물건의 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 중점경관관리구역·전통상업보존구역에 해당합니다. 공시지가는 863,800원/㎡이고, 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 감정평가상 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일 등, 창호는 새시이중창으로 기재되어 있습니다. 다만 현장 이해관계인 부재로 실제 내부 이용 및 임대 상태는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 아파트 전체 소유권의 실거래 사례는 존재하지만, 이번 경매는 3분의 1 공유지분입니다. 전체 소유권의 거래 실적을 해당 지분의 매각 용이성으로 그대로 해석할 수 없으며, 공유자와의 협의 가능성이 환금성에 큰 영향을 미칩니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 지분 확인. 조성웅의 3분의 1 지분만 매각됩니다. 최저가 50,670,000원을 아파트 전체의 취득가격으로 오인하지 않아야 합니다.
• 공유자 우선매수권 확인. 특별매각조건에 공유자 우선매수권 1회 제한이 기재되어 있습니다. 행사 절차와 제한 적용 범위를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
• 점유자·임대차 확인. 신고 임차인은 확인되지 않았으나 현장 임대 여부가 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 임대차 및 보증금 관계를 확인해야 합니다.
• 공유자 협의 가능성 검토. 다른 공유자인 조정아·조철호와 지분 매수·매도, 사용·수익 및 향후 처분에 관한 협의가 가능한지 검토해야 합니다.
• 공유물분할 위험 검토. 협의가 성립하지 않을 경우 공유물분할청구 등 별도 절차가 필요할 수 있습니다. 그 과정에서 발생하는 비용·기간·결과의 불확실성을 고려해야 합니다.
• 시세 비교 기준 통일. 전체 아파트 실거래가격과 3분의 1 지분 최저가를 직접 비교하지 않아야 합니다. 현재 지분 가격은 최근 실거래 평균을 지분비율로 환산한 값보다 높습니다.
• 유찰 시나리오 검토. 현재 신건 최저가는 50,670,000원, 1회 유찰 가정가격은 40,536,000원, 2회 유찰 가정가격은 32,428,800원입니다. 가격이 내려가더라도 공유지분의 처분 제약과 우선매수권 위험은 별도로 남습니다.
• 압류·소유권 경정 확인. 국민건강보험공단의 2026.04.17 압류와 2026.04.24 소유권 경정의 관계를 등기부 원본으로 대조하고, 매각 대상 지분의 범위를 확인해야 합니다.
• 체납금·배당 확인. 당해세, 공용부분 관리비, 확인되지 않은 임차인의 최우선변제 등이 실제 배당과 취득 후 부담에 영향을 줄 수 있으므로 관련 내역을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 최종 점검. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리가 소멸해도 지분의 제약은 남는다”

이 사건은 단순히 5,067만원에 광주 북구 아파트를 취득하는 기회가 아닙니다. 그 금액으로 취득하는 것은 두암동현대1차 104동 902호의 3분의 1 공유지분입니다. 현재 최저가를 전체 가격으로 환산하면 152,010,000원으로, 최근 12개월 실거래 평균 137,833,333원보다 높습니다. 따라서 신건 가격에 뚜렷한 시세 할인 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.

등기상 기존 근저당은 이미 말소되었고, 국민건강보험공단 압류와 대한채권관리대부의 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 예상 인수액 0원이라는 점은 긍정적입니다. 그러나 임대 여부가 확인되지 않았고, 다른 공유자의 지분은 그대로 남습니다. 여기에 공유자 우선매수권 1회 제한이 적용되어 외부 입찰자의 실제 낙찰 가능성에도 제약이 있습니다.

단지 경매 통계상 평균 유찰은 1.1회이고, 가격 시나리오상 1회·2회 유찰 시 최저가는 낮아집니다. 다만 이 물건에서 가격이 낮아지는 것만으로 공유관계 해결 비용이나 환금성 위험이 해소되지는 않습니다. 공유자와의 협의 가능성 및 향후 지분 처분 경로가 확보되지 않는다면, 낮은 입찰가 자체가 투자 안전성을 의미하지 않습니다.

종합 판단: D등급(34점). 등기상 금전채무 인수는 낮지만, 현재 지분 가격이 최근 시세의 단순 지분 환산값보다 높고, 공유자 우선매수권·임대 여부 미확인·공유지분의 낮은 환금성이 중첩되어 있습니다. 이 사건의 관건은 얼마에 낙찰받는가보다 낙찰받은 3분의 1 지분을 어떻게 활용하고 처분할 수 있는가에 있습니다.