광주지방법원 2026타경31132. 광주광역시 광산구 송정동 송정크레지움센트럴 8층 803호에 대한 강제경매입니다. 철근콘크리트구조 12층 건물의 8층에 위치한 아파트로, 소유자는 향원주택주식회사입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 178,000,000원입니다. 이 물건에는 같은 금액의 주택임차권등기가 존재합니다.

등기상 기존 우리은행 근저당권은 이미 말소되어 있습니다. 현재 분석상 말소기준권리는 2026년 4월 14일 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 남영준은 그보다 훨씬 앞선 2020년 11월 16일 전입신고와 2022년 6월 28일 확정일자를 보유하고 있습니다. 대항력과 우선변제권을 함께 갖춘 임차인이므로 배당 후 미회수 보증금이 매수인에게 넘어올 가능성을 반드시 계산해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 보증금 인수가 핵심

먼저 정리할 부분은 우리은행 근저당권입니다. 2018년 5월 29일 설정된 근저당권은 등기상 이미 말소된 권리입니다. 따라서 이를 현재 유효한 말소기준권리로 보거나 낙찰자가 별도로 인수할 금액으로 계산해서는 안 됩니다.

반대로 남영준의 임차권은 현재 유효합니다. 2024년 6월 13일 임차권등기가 이루어졌고, 임차보증금 178,000,000원이 등기되어 있습니다. 전입일과 확정일자 모두 2026년 경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 임차인에게 배당되지 않는 보증금이 발생하면 매수인 인수 문제가 생기는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

남영준은 임차권등기와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 주민등록일은 2020년 11월 16일, 임대차계약일은 2022년 6월 18일, 확정일자는 2022년 6월 28일입니다. 임차권등기는 2024년 6월 13일 접수됐습니다.

주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이지 별도의 실제 거주 임차인으로 계산하지 않습니다. 신청채권액과 남영준의 임차보증금이 모두 178,000,000원이라는 점은 배당권리 관계를 확인해야 할 부분입니다. 두 금액을 서로 독립된 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

③ 회차별 인수액 — 유찰돼도 총취득비용은 거의 고정

대항력 있는 임차보증금이 178,000,000원이므로 낙찰가가 이 금액보다 낮아지는 회차에서는 인수액이 증가합니다. 특히 집행비용이 매각대금에서 먼저 차감되므로 임차인에게 돌아가는 배당금은 낙찰가보다 작아집니다.

실질취득비용 = 가정 매각가 + 예상 보증금 인수액. 집행비용은 매각대금에서 차감하는 배당 가정을 반영했습니다. 취득세·등기비용·명도비용·체납 관리비 등 별도 비용은 제외했으며, 실제 조세 우선배당에 따라 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 시세 비교 — 230,000,000원은 직접 비교하기 어렵다

송정크레지움센트럴에서 확인되는 실거래는 2023년 11월 230,000,000원의 거래 1건입니다. 하지만 그 거래는 전용 84.58㎡, 2층이며, 비교 대상 면적은 73.9539㎡입니다. 면적부터 다르고 거래 시점도 오래됐습니다.

숫자만 놓고 보면 최저가 206,000,000원은 230,000,000원의 89.6%입니다. 그러나 이 비율은 면적이 다른 2023년 거래 1건을 기준으로 한 단순 비교에 불과합니다. 이를 근거로 현재 경매물건이 시세보다 약 10% 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.

특히 2023년 11월 거래를 2026년의 최근 12개월 거래로 취급해서는 안 됩니다. 현재 가격 흐름이나 하락·상승 추세를 판단할 동일 면적의 최신 거래가 확인되지 않으므로, 가격 메리트는 검증되지 않은 상태로 보는 것이 타당합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)

위 배당은 제공된 신건 시뮬레이션에 따른 추정입니다. 주택도시보증공사 청구액 중 미배당액은 153,684,000원으로 계산되지만, 이를 곧바로 매수인의 인수채무로 보아서는 안 됩니다. 임차권과 신청채권의 관계 및 실제 배당권리자는 별도 확인이 필요합니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 우선배당액, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

제시된 가정에 따르면 매각대금 206,000,000원에서 집행비용 3,684,000원을 차감하고 남영준의 보증금 178,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 신건 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세 등 우선배당 채권이 확인되면 임차인 배당액이 줄어들어 인수액이 발생할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 광산구 송정동 소재 송정공원역(광주도시철도 1호선) 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 대중교통 이용상황은 양호한 편입니다. 북측으로 약 8m 폭의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.
• 건물. 2018년 5월 21일 준공된 40세대 규모의 아파트입니다. 전기·위생·급배수·난방·도시가스·승강기·소방설비가 구비되어 있습니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며 방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역· 비행안전제5구역·전통상업보존구역· 중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 886,900원/㎡입니다.
• 임대주택. 민간임대주택 등록 관련 등기가 존재합니다. 매각 후 등록 상태와 임대사업 관련 의무의 처리 여부를 관할기관과 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 환금성. 단지 규모는 40세대로, 확인되는 실거래 표본도 1건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.4회로 제시되어 있으나 이를 본건의 예상 낙찰 회차로 단정할 수는 없습니다. 최근 동일 면적 거래 근거가 부족하므로 매각 가능가격은 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권 원본 확인. 남영준의 전입·점유·확정일자·배당요구 내역과 178,000,000원 보증금의 실제 배당 및 말소 조건을 매각물건명세서와 임차권등기 원본으로 대조하세요.
• 보증공사 청구권 확인. 주택도시보증공사의 178,000,000원 청구액이 임차보증금과 어떤 법률관계에 있는지, 대위변제·채권승계 및 배당금 귀속을 확인하세요. 중복 청구 여부도 점검해야 합니다.
• 조세 압류 확인. 북광주세무서·국민건강보험공단·목포시 관련 압류의 실제 체납액과 배당순위를 확인하세요. 특히 당해세가 우선배당되면 보증금 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 유찰 회차별 자금계획. 1회 유찰 시 실질취득비용은 181,107,200원, 2회 유찰 시 180,645,760원으로 추정됩니다. 최저가만으로 입찰 상한을 정하지 마세요.
• 실거래 표본 재확인. 2023년 11월 230,000,000원 거래는 경매 대상과 면적이 다릅니다. 동일 면적의 최신 거래 및 인근 비교 가능한 아파트의 매물가격을 확인한 뒤 취득 상한을 산정하세요.
• 민간임대주택 관련 확인. 2022년 11월 15일 등록된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 절차, 임대의무기간 및 행정적 제약 여부를 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재한다고 해서 현재 점유가 없다고 단정할 수 없습니다. 실제 거주자와 명도 조건을 현장에서 확인하세요.
• 관리비 및 추가비용. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 금액, 취득세·등기비용·명도비용 등을 실질취득비용에 추가 반영하세요.
• 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서·조세 관련 서류를 실제 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “유찰가가 아니라 인수 포함 총액을 보라”

광주 송정크레지움센트럴 803호는 보증금 178,000,000원의 대항력 임차권이 핵심인 경매물건입니다. 신건 206,000,000원에서는 임차보증금 전액 배당을 가정해 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 하지만 유찰되면 매각대금은 낮아지는 대신 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 옮겨갑니다.

1회 유찰 시 최저가 164,800,000원에 예상 인수액 16,307,200원을 더한 181,107,200원, 2회 유찰 시 최저가 131,840,000원에 예상 인수액 48,805,760원을 더한 180,645,760원이 실질취득비용입니다. 숫자상 최저가가 크게 떨어져도 실질취득비용은 그만큼 낮아지지 않습니다.

여기에 국세·지방세 등 압류 3건의 배당순위가 실제 인수액을 바꿀 수 있고, 과거의 타면적 실거래 230,000,000원만으로는 현재 시세를 판단하기 어렵습니다. 권리와 가격 모두 추가 검증이 필요한 물건입니다.

결론은 조건부 보류입니다. 임차권 배당·말소 관계와 조세 우선배당액을 확인하고, 실질취득비용을 동일 면적의 최신 시세와 비교한 뒤에야 입찰가격을 결정할 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 보증금 인수액과 실제 취득 총액을 정확히 계산하는 것입니다.