광주지방법원 2026타경31186. 광주광역시 서구 쌍촌동 966-6에 있는 토지 및 건물에 관한 임의경매입니다. 토지는 451.2㎡, 지목 '대', 일반상업지역이며, 감정평가상 건물은 휴게음식점(현황 공실)로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 매각 포함이라고 기재돼 있습니다.
소유자는 정진철입니다. 2022년 8월 금남새마을금고가 채권최고액 1,920,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 여러 근저당권이 추가됐습니다. 2026년 4월에는 신화선의 임의경매가, 같은 해 8월에는 금남새마을금고의 별도 임의경매가 개시됐습니다.
표면적으로는 후순위 근저당권이 모두 소멸하는 경매이지만, 큰 채권총액과 전입자 2명의 불명확한 임대차 관계, 제시외 건물의 현황을 함께 살펴야 합니다. 채권자의 배당 부족액이 매수인에게 자동으로 이전되는 것은 아니므로, 배당상 손실과 매수인 인수 위험은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31186 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 쌍촌동 966-6 |
| 도로명주소 | 상무민주로 4 |
| 물건종류 | 대지 + 토지 · 휴게음식점 건물 · 제시외 건물 포함 일괄매각 |
| 토지면적 | 451.2㎡ |
| 지목 / 이용상황 | 대 / 상업용 |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
| 건물 이용상태 | 휴게음식점(현황 공실) |
| 건물 구조 | 조립식판넬조 · 조립식판넬지붕 · 단층 |
| 사용승인 / 증축 | 1989.08.07 / 2012.12.04 |
| 소유자 | 정진철 (단독소유) |
| 감정가 | 2,755,986,600원 |
| 최저매각가 | 2,755,986,600원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권액 | 100,000,000원 |
| 경매개시 채권자 | 신화선 · 금남새마을금고 |
| 말소기준권리 | 2022.08.03 금남새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,920,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 특이사항 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 부속건물 화장실 소재불명 |
① 권리 흐름 — 2022년 근저당이 말소기준
핵심은 2022.08.03 설정된 금남새마을금고 근저당권입니다. 채무자는 주식회사로즈메모리얼파크이며 채권최고액은 1,920,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리로 제시돼 있으며, 이후 설정된 오종원·신화선·홍화연·임지현의 근저당권과 두 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
과거에는 광주은행·광주농업협동조합 및 개인 명의의 근저당권, 가압류, 가등기, 가처분 등이 있었지만 등기부상 이미 말소된 것으로 나타납니다. 이들 과거 권리의 채권액을 현재 유효한 근저당권 채권총액에 다시 합산해서는 안 됩니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 확인 대상 2명
현황조사 및 매각물건명세서에는 이주원·박정승, 실제 조사상 인원 2명이 나타납니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준권리 설정일인 2022.08.03 이후입니다. 다만 보증금과 확정일자, 실제 점유·사용 부분은 확인되지 않아 우선변제 및 명도 관계를 추가로 점검해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이주원 | 2024.10.08 | 미상 | 기준권리 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 박정승 | 2025.01.14 | 미상 | 기준권리 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고자가 아닌 별도의 조사 대상자입니다. 전입일은 각각 2024.10.08, 2025.01.14입니다. 확인된 전입일은 말소기준권리보다 늦지만, 실제 임대차의 성격과 권리 요건은 별도 확인이 필요합니다.
또한 감정평가상 휴게음식점은 현황 공실인데 주민등록 전입자 2명이 확인됩니다. 현황 공실이 건물 전체의 무점유를 의미하는지, 전입자의 실제 거주 여부와 점유 부분이 무엇인지 현장에서 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 신건 27.56억의 적정성은 미확인
감정가와 최저매각가는 모두 2,755,986,600원으로 동일합니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 매수인에게 별도 인수되는 것으로 산정된 금액은 0원입니다. 따라서 현재 산정상 실질취득 기준액은 최저매각가와 같습니다.
하지만 동일 입지·동일 용도 토지 및 건물의 비교 실거래 시세는 확인되지 않았습니다. 공시지가는 1,653,000원/㎡이지만 공시지가와 실제 매매 시세는 같은 개념이 아닙니다. 감정가가 시장가격보다 높은지 낮은지, 신건 가격에 투자 여력이 있는지는 실거래 및 현장 가치 평가 없이는 판단할 수 없습니다.
| 현재 최저매각가 | 2,755,986,600원 |
|---|---|
| 산정 인수액 | 0원 |
| 실질취득 기준액 | 2,755,986,600원 |
| 토지면적 | 451.2㎡ |
| 공시지가 | 1,653,000원/㎡ |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 |
| 토지 이용상황 | 상업용 |
| 건물 이용상태 | 휴게음식점(현황 공실) |
④ 예상배당표 (매각가 2,755,986,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 29,959,866원 |
| 1. 근저당 · 금남새마을금고 | 1,920,000,000원 | 1,920,000,000원 |
| 2. 근저당 · 오종원 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 신화선 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 4. 근저당 · 홍화연 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 5. 근저당 · 임지현 | 710,000,000원 | 296,026,734원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 3,140,000,000원 | 2,726,026,734원 |
| 채권 미배당 | — | 413,973,266원 |
채권액은 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 배당 추정치입니다. 실제 피담보채권 원리금, 배당요구, 당해세 및 임차인 최우선변제 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 집행비용 29,959,866원 역시 추정치입니다.
현재 매각가를 가정하면 금남새마을금고·오종원·신화선·홍화연까지는 표시된 채권액을 모두 배당받지만, 마지막 근저당권자인 임지현에게는 채권최고액 710,000,000원 중 296,026,734원만 배당됩니다.
따라서 채권 전체의 미배당액은 413,973,266원이고 소유자 잔여 배당은 0원입니다. 이 부족액은 채권자에게 발생하는 배당 부족분을 의미하며, 매수인이 그 금액을 추가 지급해야 한다는 의미가 아닙니다.
⑤ 회차별 배당 변화 — 유찰 시 부족액 증가
신건에서 모두 배당되지 못하는 채권은 유찰 후 매각가격이 내려갈수록 더욱 커집니다. 아래는 감정가 기준 100%·80%·64%를 가정한 배당 시나리오입니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 산정 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 2,755,986,600원 | 413,973,266원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 2,204,789,280원 | 959,658,613원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 1,763,831,424원 | 1,396,206,890원 | 0원 |
1회 유찰 시에는 가정 매각가가 2,204,789,280원으로 내려가고 미배당액은 959,658,613원으로 늘어납니다. 2회 유찰 시에는 1,396,206,890원이 미배당되는 것으로 추정됩니다.
회차별 매수인 산정 인수액은 모두 0원입니다. 그렇다고 2회 유찰 가격이 반드시 시세보다 저렴한 것은 아닙니다. 토지와 건물의 시장가치가 확인되지 않았으므로 유찰 시나리오만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 명지맨션 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재한 노선상가지대로, 감정평가상 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 지하철역과 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통조건은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 토지 형태. 평지이며 세로장방형입니다. 도로접면은 광대로한면으로 표시돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역입니다. 대로3류(폭 25m~30m) 도로에 접하며 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역에 해당합니다.
- 건물. 조립식판넬조 조립식판넬지붕 단층 건물로, 사용승인일은 1989.08.07이며 증축일은 2012.12.04입니다. 외벽은 판넬, 내벽은 벽지·타일 및 인테리어 마감 등으로 조사됐습니다.
- 설비. 일반적인 위생설비와 급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 제시외 건물과 소재불명 부속건물은 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 일반상업지역의 상업용 토지·건물로, 개별 필지의 활용 가능성과 매수 수요에 영향을 받습니다. 비교 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 가격에서의 환금성과 매각 가능 수준을 정량적으로 평가하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2022.08.03 금남새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 이후 설정된 오종원·신화선·홍화연·임지현 근저당권과 경매개시결정의 소멸 여부를 원본에서 확인합니다.
- 전입자 실체 조사. 이주원과 박정승의 실제 점유 여부, 임대차계약 존재, 보증금, 확정일자, 임차 부분 및 우선변제 관련 요건을 조사합니다.
- 상가 사용관계 확인. 휴게음식점이 현황 공실로 조사된 사실과 주민등록 전입자 2명의 관계를 확인합니다. 주거용 사용 여부와 다른 대항요건 가능성도 점검합니다.
- 제시외 건물 실측. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치와 면적, 현황을 확인하고 소재불명 부속건물 화장실을 현장에서 대조합니다.
- 토지·건물 원본 대조. 건물 등기, 토지 등기, 매각목록, 지적도 및 건축물대장을 대조합니다. 등기상 주소 표기와 물건 소재지 표시의 일치 여부도 확인합니다.
- 공동담보 및 채권 확인. 근저당권에 연결된 토지 공동담보 관계와 실제 채권잔액, 각 채권자의 배당순위를 확인합니다.
- 시세조사. 인근 일반상업지역의 유사 토지 거래와 상업용 부동산의 실거래, 임대수요 및 현장 매매 가능 가격을 조사합니다. 감정가를 곧바로 시장가치로 보지 않습니다.
- 건축 규제 검토. 일반상업지역의 활용 가능성뿐 아니라 도로계획, 가로구역별 높이 제한 및 비행안전제6구역에 따른 제한을 확인합니다.
- 추가 비용 점검. 취득 관련 세금, 미납 관리비, 점유자 명도, 기존 건물 보수·철거 가능성 및 기타 부대비용을 고려합니다.
- 배당표 검증. 신건 채권 미배당액 413,973,266원은 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 실제 채권액, 집행비용, 당해세와 우선변제 여부를 재확인합니다.
맺으며 — “권리 소멸은 비교적 명확, 투자 판단은 보류”
광주 쌍촌동 966-6 물건의 장점은 말소기준권리가 명확하고 후순위 근저당권의 소멸 구조가 정리돼 있다는 점입니다. 금남새마을금고의 2022년 근저당을 기준으로 이후 권리들이 소멸하며, 배당 부족액이 매수인의 채무로 자동 이전되는 구조는 아닙니다.
그러나 권리 소멸이 명확하다는 사실만으로 안전한 투자라고 결론내리기는 어렵습니다. 실제 조사 대상자 2명의 임대차·점유 관계가 완전히 확인되지 않았고, 제시외 건물과 부속건물의 현황에도 확인할 사항이 남아 있습니다. 또한 신건 가정에서 채권 미배당액이 413,973,266원에 이르며, 소유자에게 돌아가는 잔여 배당은 없습니다.
가장 중요한 가격 문제도 해결되지 않았습니다. 현재 최저매각가 2,755,986,600원을 비교할 신뢰할 만한 실거래 시세가 확인되지 않아 시세보다 싸다거나 비싸다고 판단할 수 없습니다. 향후 유찰 시에도 실제 토지·건물 가치와 확인된 인수 위험을 기준으로 판단해야 합니다.
종합 판단은 C등급(45점). 후순위 등기권리 소멸은 긍정적이나 전입자 2명의 미확인 관계, 제시외 건물 및 소재불명 부속건물, 비교시세 부재를 감안한 보수적인 평가입니다. 권리상 소멸 가능성과 투자 매력은 별개이며, 이 물건은 현장·시세 확인을 마친 후 입찰을 결정해야 하는 유형입니다.
