광주지방법원 2026타경31201. 광주광역시 광산구 월계동 첨단과학산업단지3차우미아파트 304동 305호입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 3층에 위치한 남동향 계단식 아파트이며, 동일 평형 거래 비교 면적은 59.83㎡입니다. 소유자 이혜지 씨가 2018년 134,000,000원에 취득한 물건으로, 현재 한국주택금융공사가 83,756,727원을 청구하며 임의경매를 진행하고 있습니다.
핵심은 두 가지입니다. 우선 가격이 싸지 않습니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균과 최신 거래금액을 모두 웃돕니다. 다음으로 등기상 선순위 근저당의 상태를 확정해야 합니다. 권리분석상 지정된 말소기준은 2021년 에스비아이저축은행 근저당이지만, 그 이전인 2018년 농협은행 근저당 및 한국주택금융공사로의 권리이전 기록이 함께 확인됩니다. 이 부분을 해소하기 전에는 배당순위를 확정적인 것으로 받아들이기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31201 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 월계동 763-3 첨단과학산업단지3차우미아파트 304동 3층 305호 도로명주소: 첨단내촌로 93 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 동일 평형 거래 기준 전용 59.83㎡ · 5층 건물 중 3층 · 남동향 · 계단식 |
| 소유자 | 이혜지 (2018.05.30 소유권이전, 거래가 134,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 195,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 83,756,727원 |
| 말소기준 검토 | 2021.08.19 에스비아이저축은행 근저당으로 산정되어 있으나, 2018.05.30 근저당의 말소·이전 관계 재확인 필요 |
| 임차인 | 조사된 임차인 없음 |
| 유찰 횟수 | 0회 (신건) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 단지 규모 / 준공 | 360세대 · 1997.08.22 준공 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 추정, 그러나 선순위 확인이 핵심
이 물건의 권리관계는 단순한 근저당 소멸형으로만 정리하기 어렵습니다. 산정된 말소기준은 2021.08.19 설정된 에스비아이저축은행 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 같은 저축은행이 2022.06.10 추가로 설정한 근저당권 84,000,000원과 2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
따라서 2018년 근저당이 실제로 존속하는지, 말소 표시가 어떤 권리 범위에 적용되는지 원본 등기사항전부증명서에서 확인해야 합니다. 이 권리가 유효하다면 2021년 근저당보다 먼저 설정된 권리이므로 말소기준 및 배당순위를 재검토해야 합니다.
특히 신청채권자는 한국주택금융공사인데, 현재 예상배당 계산에서는 해당 신청채권의 배당액이 0원으로 표시됩니다. 이는 2018년 근저당의 권리이전 기록 및 선순위 여부와 함께 대조해야 할 사항입니다. 신청채권의 실제 배당순위는 현재 계산 결과만으로 확정할 수 없습니다.
② 임차인·대항력 — 확인된 임차인은 없다
| 구분 | 임차인 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임차관계 | 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
실제 임차인 0명으로 조사되었으며, 별도의 대항력 임차인이나 보증금 승계 대상은 확인되지 않습니다. 현재 산정상 매수인이 부담하는 임차보증금은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 실거래보다 높은 신건 가격
광주 첨단3차우미아파트(우미3)는 360세대 규모로 1997년 준공된 단지입니다. 동일 평형인 전용 59.83㎡ 거래 12건을 비교했습니다. 거래 시기는 2025년 9월부터 2026년 4월까지로, 신건 최저가와 비교할 때 최근 거래 평균과 최신 거래를 중심으로 판단하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.83㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 2026.02 | 59.83㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2026.02 | 59.83㎡ | 1 | 209,000,000원 |
| 2026.01 | 59.83㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 2025.12 | 59.83㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2025.12 | 59.83㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2025.12 | 59.83㎡ | 1 | 167,000,000원 |
| 2025.12 | 59.83㎡ | 3 | 184,000,000원 |
| 2025.11 | 59.83㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2025.10 | 59.83㎡ | 4 | 168,000,000원 |
| 2025.10 | 59.83㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2025.09 | 59.83㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.83㎡ | 12건 | 181,083,333원 |
최근 실거래가격은 160,000,000원부터 209,000,000원까지 차이가 큽니다. 그러나 가격 판단에서 중요한 평균은 181,083,333원이고 최신 거래인 2026년 4월의 거래금액도 185,000,000원입니다.
현재 최저가인 195,000,000원은 최근 평균의 107.7%에 해당하며 최신 거래금액보다도 높습니다. 인수금액이 없다고 가정하더라도 실질취득금액이 최근 거래 시세를 웃도는 것입니다. 그러므로 신건 가격 자체에 할인 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 195,000,000원 가정)
아래는 에스비아이저축은행 근저당권을 중심으로 산정된 예상배당입니다. 2018년 근저당 및 한국주택금융공사의 권리순위가 확정되기 전의 참고 계산으로 보아야 하며, 법원의 실제 배당표와 일치한다고 단정할 수 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,530,000원 |
| 1. 근저당 · 에스비아이저축은행 (을구 11번) | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 에스비아이저축은행 (을구 12번) | 84,000,000원 | 71,470,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 / 배당 합계 | 204,000,000원 | 191,470,000원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 12,530,000원 |
근저당 채권액은 채권최고액 기준이며 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 선순위 근저당의 유효 여부에 따라 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 개선되지만 배당 부족은 증가
현재는 감정가와 최저가가 동일한 신건입니다. 향후 유찰이 발생하여 최저매각가격이 낮아질 경우, 아래와 같은 가격 및 배당 시나리오가 산정됩니다.
| 구분 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 195,000,000원 | 12,530,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 156,000,000원 | 50,984,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 124,800,000원 | 81,747,200원 | 0원 |
현 산정대로라면 유찰로 매각가가 낮아질수록 매수인의 취득가격은 낮아지고 채권자의 미배당액은 증가합니다. 하지만 채권자 미배당과 매수인 인수는 서로 다른 개념입니다. 각 시나리오에서 매수인 인수는 0원으로 산정되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 월계동 월계초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지가 중심을 이루는 기존 주택지대로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며 시가지 내 대중교통수단이 운행 중입니다. 단지 북동측으로 왕복 4차로 도로에 접해 차량 출입이 가능합니다. 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 3층 305호입니다. 남동향 계단식이며 위생·급배수설비, 도시가스 보일러, 화재경보기 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 아파트 및 부대복리시설 부지입니다. 제3종일반주거지역이며 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)에 해당합니다. 공시지가는 937,400원/㎡입니다.
- 규제. 교육환경 보호 관련 절대보호구역 및 상대보호구역, 가축사육제한구역 등의 지정이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없으며 감정평가상 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 360세대 규모의 1997년 준공 아파트로, 동일 평형 거래가 확인됩니다. 다만 최근 거래가격의 최저 160,000,000원과 최고 209,000,000원 사이 편차가 크므로 향후 매도 시에도 개별 상태와 가격 설정이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2018년 근저당 원본 확인. 농협은행 근저당의 말소 표시와 2025년 한국주택금융공사 이전 기록을 대조해야 합니다. 원등기 존속 여부, 변경 및 이전등기 효력을 확인하여 정확한 말소기준을 확정해야 합니다.
- 신청채권자와 배당순위 대조. 한국주택금융공사가 83,756,727원을 청구한 사건인데 현재 배당 시뮬레이션에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시됩니다. 매각물건명세서와 채권 관련 서류를 통해 불일치 원인을 확인해야 합니다.
- 과거 경매사건 확인. 에스비아이저축은행이 신청한 2025타경33003 사건은 2026.01.26 취하되었으며 2026.01.29 관련 경매개시결정 등기가 말소되었습니다. 이후 한국주택금융공사 신청으로 현재 사건이 개시된 경위를 확인하세요.
- 가격 상한 재검토. 현재 최저가 195,000,000원은 최근 실거래 평균 181,083,333원과 최신 거래 185,000,000원을 웃돕니다. 신건 최저가를 시세보다 저렴한 가격으로 판단해서는 안 됩니다.
- 개별 호수 상태 점검. 동일 평형 실거래가격의 편차가 큽니다. 해당 3층 남동향 물건의 내부 상태, 수리 필요성, 일조, 소음 등을 확인하고 유사 층 거래와 비교해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인이 조사되지 않았더라도 실제 점유자가 소유자인지 제3자인지, 인도명령 및 명도 협의가 필요한지는 별도로 확인해야 합니다.
- 체납 관리비 확인. 관리사무소를 통해 관리비 체납 여부와 공용부분 비용 부담 가능성을 확인하고 취득 부대비용에 반영해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각기일 및 최저가격을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 지금 가격은 매력적이지 않다”
광주 첨단3차우미 305호는 현재 조사된 임차인이 없고 예상 인수금액도 0원입니다. 이 점만 보면 부담이 적은 경매로 보일 수 있습니다. 하지만 인수할 권리가 없다는 사실과 좋은 가격에 취득한다는 것은 별개의 문제입니다.
신건 최저가 195,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 181,083,333원의 107.7%입니다. 최신 거래금액 185,000,000원보다도 높습니다. 현재 가격으로는 확실한 할인 여력을 인정하기 어렵습니다.
더 중요한 것은 2018년 근저당의 말소·이전 관계입니다. 이 권리의 유효 여부에 따라 말소기준과 채권자별 배당순위의 판단이 달라질 수 있습니다. 기존의 인수 0원 추정과 별개로 반드시 검증해야 하는 지점입니다.
따라서 현재 판단은 신건 입찰 신중·권리 원본 확인 우선입니다. 선순위 근저당 상태를 명확히 하고, 실제 점유관계까지 확인한 뒤 최근 거래가격보다 충분히 낮은 취득가격을 확보할 수 있는지 검토하는 것이 합리적입니다. 권리는 추가 확인, 가격은 현재 보류. 이 물건의 핵심 결론입니다.
