실질취득액은 현재 최저매각가에 예상 인수액을 더한 금액이며, 취득 관련 세금·명도비·관리비 등 부대비용은 포함하지 않습니다.
광주지방법원 2026타경31217. 광주광역시 북구 신안동, 광주역 남서측 인근에 자리한 광주역한국아델리움 16층 1618호입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 20층 건물로 2022년 9월 1일 사용승인을 받았습니다.
이 사건의 핵심은 187,400,000원의 임차보증금입니다. 임차인 서영준은 2022년 10월 28일 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022년 10월 31일 점유를 시작했으며, 주민등록일자는 2022년 11월 25일입니다. 그런데 말소기준권리인 우리은행 근저당권은 그보다 앞선 2022년 9월 16일 설정됐습니다.
따라서 등기상 임차권이 존재하더라도 선순위 근저당권에 대항할 수 없는 후순위 임차관계로 분석됩니다. 제공된 권리판정과 배당 시나리오에서도 매수인이 승계할 보증금은 0원입니다. 그렇다고 입찰 판단이 끝나는 것은 아닙니다. 거액의 공동담보 근저당권 변경기록과 민간임대주택등기, 그리고 확인되지 않은 실거래 가격 수준을 따로 살펴봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31217 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 16층 1618호 |
| 도로명주소 | 무등로202번길 6(신안동) |
| 물건종류 | 집합건물 · 오피스텔 · 감정평가상 27.4평형 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 20층 중 16층 |
| 사용승인일 | 2022.09.01 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 | 201,000,000원 |
| 최저매각가 | 201,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 187,400,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.16 · 을구 1번 · 주식회사우리은행 근저당권 |
| 실제 임차인 | 서영준 1명 · 보증금 187,400,000원 |
| 매수인 예상 인수액 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 앞선 근저당권
이 두 금액의 관계는 배당 판단에 중대한 영향을 줄 수 있습니다. 뒤의 예상배당표는 23,047,920,000원을 기준으로 계산된 시뮬레이션이므로, 변경등기의 적용 범위와 현재 유효한 피담보채권액을 확인하지 않고 우리은행의 예상배당액을 확정적으로 받아들여서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 187,400,000원의 처리
확인된 실제 임차인은 서영준 1명입니다. 2025년 1월 13일 건물 전부를 대상으로 임차권등기가 이루어졌으며, 임대차계약과 확정일자는 2022년 10월 28일입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서영준 | 건물전부 | 187,400,000원 | 2022.11.25 | 2022.10.28 | 대항력 없음 후순위 배당 승계신고 아님 |
| 임대차계약일 | 2022.10.28 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2022.10.31 |
| 주민등록일 | 2022.11.25 |
| 확정일자 | 2022.10.28 |
| 임차권등기일 | 2025.01.13 |
| 임차보증금 | 187,400,000원 |
| 차임 | 월 110,000원 (임차권등기 기재) |
| 배당요구 | 신고 확인 · 2025.01.13 |
| 대항력 | 없음 말소기준권리 이후 전입 |
| 우선변제 | 후순위 선순위 근저당권에 우선하지 않으며 실제 배당순위는 확인 필요 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 실제 임차인으로 집계 |
| 매수인 인수액 | 0원 |
계약일과 확정일자가 같더라도, 주택임대차의 대항력 판단에는 점유와 주민등록의 요건을 함께 살펴야 합니다. 이 사건에서는 점유개시일과 주민등록일 모두 우리은행 근저당권 설정일보다 늦습니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
현재 신건 최저가에 낙찰되는 경우의 예상배당입니다. 집행비용을 먼저 공제하고, 우리은행 근저당권에 잔액을 배당하는 계산입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,614,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 197,386,000원 |
| 2. 가압류 · 쌍암동지역주택조합추진위원회 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 187,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,614,000원은 추정치입니다. 임차인 별도 배당액은 위 산정표에 반영되지 않았으며, 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 우리은행 근저당권의 변경등기 내용에 따라 실제 채권액과 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
다만 이는 근저당권 변경 전 기재된 거액의 채권최고액을 적용한 결과입니다. 56,520,000원으로 기재된 변경등기의 효력을 확인하기 전에는 실제 후순위 배당 가능액을 단정할 수 없습니다.
④ 회차별 배당 시나리오
현재 물건은 유찰이 없는 신건입니다. 아래는 감정가 대비 100%, 80%, 64% 수준으로 매각되는 경우를 비교한 계산입니다. 모든 회차에서 매수인 예상 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 201,000,000원 | 197,386,000원 | 24,537,934,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 160,800,000원 | 157,748,800원 | 24,577,571,200원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 128,640,000원 | 126,039,040원 | 24,609,280,960원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각대금이 감소하고 채권자에게 배당할 금액도 줄어듭니다. 다만 현재 권리판정에서 임차보증금 인수가 발생하지 않기 때문에, 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같게 계산됩니다. 이는 취득 부대비용을 제외한 금액입니다.
⑤ 가격 판단 — 신건 201,000,000원이 적정한가
이 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 201,000,000원입니다. 인수액이 0원으로 계산되므로 현 회차의 실질취득액 역시 201,000,000원입니다.
그러나 이것만으로 가격 경쟁력이 있다고 평가할 수는 없습니다. 오피스텔은 같은 건물 안에서도 층, 향, 내부 상태, 임대수요에 따라 거래가격이 달라질 수 있습니다.
현재 계산된 회차별 실질취득액은 다음과 같습니다.
| 구분 | 최저매각가 | 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 201,000,000원 | 0원 | 201,000,000원 |
| 1회 유찰 | 160,800,000원 | 0원 | 160,800,000원 |
| 2회 유찰 | 128,640,000원 | 0원 | 128,640,000원 |
유찰 시나리오는 가격 비교를 위한 가정이며, 실제 유찰 여부나 다음 매각기일의 최저가를 확정하는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 광주역 남서측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 부동산 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 인근에 광주역과 버스승강장이 있습니다. 남측 왕복 2차선도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 건물. 2022.09.01 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물입니다. 해당 물건은 16층에 위치합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며, 건물에는 기본 급배수·위생·난방설비, 승강기, 옥내 및 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 오피스텔 부지로, 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 도시계획. 토지구획정리사업지구·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등에 포함되며, 시가지경관지구와 저촉됩니다.
- 지가. 공시지가 1,115,000원/㎡, 토지면적 3,026.1㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 광주역 인근 입지는 접근성 측면에서 살펴볼 요소이나, 실제 매매 거래량·임대수요·공실 수준을 확인하기 전에는 환금성이 높다고 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리. 우리은행 근저당권 설정일 2022.09.16과 임차인의 점유·전입일을 대조해 대항력 판단을 최종 확인하세요.
- 근저당 변경. 채권최고액 23,047,920,000원과 변경 기재액 56,520,000원의 관계, 공동담보 해제 범위 및 현재 유효한 채권액을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 임대사업자 등록상태, 임대의무기간, 등록 말소 가능 여부 및 매수인에게 적용될 의무를 확인하세요.
- 임차인 점유. 임차권등기가 있는 물건이므로 실제 점유 상태와 인도 가능 여부, 명도 협의 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 임차보증금. 서영준의 보증금 187,400,000원에 관한 권리관계와 배당요구 및 주택도시보증공사의 청구 관계를 대조하세요.
- 신청채권자 배당. 현재 예상배당은 0원입니다. 근저당 변경 내용에 따라 실제 배당 결과가 달라질 수 있으므로 배당순위를 재확인하세요.
- 매각물건명세서. 매수인 인수권리, 특별매각조건, 임차인 관계 및 점유 상태를 최종 명세서와 대조하세요.
- 실거래 가격. 동일 건물·유사 면적·유사 층의 최근 실거래가격을 확인해 신건 최저가 201,000,000원의 적정성을 검토하세요.
- 관리비·공과금. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
- 주소·공부 일치. 등기사항증명서의 행정구역 표기와 물건 소재지 주소를 대조하고 동일 호수인지 확인하세요.
- 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 투자”는 다르다
광주역한국아델리움 1618호의 권리분석에서 가장 중요한 결론은 서영준의 보증금 187,400,000원을 매수인이 인수하지 않는 것으로 계산된다는 점입니다. 임차인의 점유와 전입이 말소기준권리 이후이고, 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
하지만 이 물건을 단순한 권리 안전형으로 평가하기에는 확인할 사항이 남아 있습니다. 우리은행 근저당권의 거액 채권최고액과 변경등기 사이의 관계, 민간임대주택 등록에 따른 의무, 그리고 201,000,000원이라는 신건 가격의 시장 적정성입니다.
예상배당표상 주택도시보증공사는 0원을 배당받지만, 이는 변경 전 채권최고액을 적용한 계산이므로 실제 배당을 확정하는 근거가 될 수 없습니다. 또한 배당 부족액이 크다고 해서 그 금액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.
종합 판단은 C등급, 48점. 임차보증금 인수액 0원은 긍정적이나, 담보권 변경기록과 민간임대주택등기의 확인 필요성, 실거래 비교에 의한 가격 검증 부족을 반영한 평가입니다. 권리상 인수는 낮지만, 신건 입찰의 가격 메리트는 아직 입증되지 않았습니다. 입찰 전 권리 원본과 시세를 확인하는 것이 우선입니다.
