* 금전 인수액 0원은 현재 배당 시뮬레이션의 수치입니다. 선순위 담보가등기의 법적 성격과 소멸 여부는 별도 확인 사항이며, 이를 포함한 최종 인수위험이 없다는 의미가 아닙니다.

광주지방법원 2026타경32071. 광주광역시 서구 금호동에 있는 풍암부영1차아파트(마재마을) 103동 806호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중인 건물로, 20층 건물의 8층에 위치합니다. 비교 대상 전용면적은 80.1864㎡이며, 해당 단지는 718세대 규모로 2000년 준공되었습니다.

현재 소유자는 양동철입니다. 2023.05.23 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 255,000,000원입니다. 이후 2025.01.22 김춘호 명의의 소유권이전담보가등기가 설정되었고, 2025.10.16 광산구 압류가 등기되었습니다. 2026.07.07에는 김춘호를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 이루어졌습니다.

이 사건은 일반적인 근저당권 경매처럼 말소기준권리 이후의 권리만 확인하고 끝낼 수 없습니다. 경매신청채권자이면서 담보가등기권자인 김춘호의 권리 성격이 핵심입니다. 해당 가등기가 실질적인 담보가등기인지, 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지에 따라 매각 후 권리관계의 판단이 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 담보가등기

말소기준권리로 분류된 압류는 2025.10.16 광산구 압류입니다. 해당 압류와 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 그보다 앞선 가등기의 법적 성격이 확정되지 않았으므로, 압류 이후의 권리들이 소멸한다는 사실만으로 권리관계가 안전하다고 평가할 수 없습니다.

한편 2000.07.31 설정된 한국주택은행 명의 근저당권은 2006.02.10 해지를 원인으로 말소되었으며, 2024.02.23의 국 명의 압류 역시 2025.01.23 말소되었습니다. 이들은 현재 존속하는 선순위 부담과 구분해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 시세의 113.4%

동일 단지인 부영(마재마을)의 전용 약 80.19㎡ 거래를 비교했습니다. 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 220,541,666원입니다. 최저매각가 250,000,000원은 이 평균을 웃돌며, 최근 거래와 비교해도 가격 우위가 없습니다.

표본의 최저 거래가는 180,000,000원, 최고 거래가는 244,500,000원입니다. 가장 최근 거래인 2026.04의 거래가는 222,000,000원입니다.

그런데 이 물건은 250,000,000원에서 시작합니다. 즉 신건 최저가는 최근 12개월 평균과 최신 실거래가를 모두 웃돌며, 표본의 최고 거래가보다도 높습니다. 개별 호수의 층·향·내부 상태에 따라 가치 차이는 있을 수 있지만, 현재 실거래 수치만으로는 신건에 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)

집행비용 4,300,000원을 제외한 245,700,000원이 소유자 잔여로 산출되어 있으나, 신청채권액 141,552,900원의 배당은 반영되지 않았습니다. 따라서 이 표는 실제 배당결과를 확정적으로 나타내지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 미반영되어 있습니다.

④ 회차별 가격·배당 시나리오

* 회차별 0원은 배당모형에서 계산된 금전 인수액입니다. 모든 회차에서 가등기의 존속·소멸 여부는 별도로 검토해야 합니다. 잔여금은 신청채권 배당과 세금 등을 충분히 반영한 최종 교부액이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서구 금호동 소재 화개초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재한 주거지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 단지 북서측 및 남동측으로 진출입이 가능합니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 20층 건물의 8층입니다. 외벽은 시멘트 모르타르 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감이며 새시창 구조입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 상대보호구역·절대보호구역·비행안전제6구역 등이 적용됩니다. 토지 공시지가는 1,044,000원/㎡입니다.
• 규제·하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 권리관계의 문제와 건물 자체의 물리적 하자는 구분해야 합니다.
• 환금성. 718세대 아파트 단지로 최근 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격이 180,000,000원부터 244,500,000원까지 분포하므로, 개별 호수의 상태와 매도 희망가격에 따라 환금성 차이가 발생할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 담보가등기 실체 확인. 갑구 5번 김춘호 명의 소유권이전담보가등기의 원인서류를 확인하고, 실제 담보가등기인지 소유권이전청구권 보전 가등기인지 구분해야 합니다. 가등기담보 관련 법률의 적용 여부와 본등기 가능성까지 검토해야 합니다.
• 가등기의 인수·소멸 판단. 선순위라는 형식적 순위만으로 인수를 확정하거나, 담보가등기라는 명칭만으로 소멸을 확정해서는 안 됩니다. 매각물건명세서의 인수권리 기재와 등기원인, 법원 매각조건을 확인해야 합니다.
• 경매신청채권 확인. 신청채권자 김춘호의 청구액은 141,552,900원입니다. 배당모형에는 해당 채권의 배당이 반영되지 않았으므로 피담보채권의 존재와 금액, 배당순위 및 예상배당을 확인해야 합니다.
• 실제 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 평가되어 있습니다. 현황조사서·전입세대 내역·매각물건명세서를 통해 실제 점유자와 임대차계약 여부를 확인하고, 점유자가 있다면 명도 가능성을 검토해야 합니다.
• 가격 상한 검토. 최근 12개월 평균 220,541,666원과 최신 거래가 222,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다. 신건 최저가 250,000,000원은 두 기준을 모두 웃돌기 때문에 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
• 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 200,000,000원, 2회 유찰 160,000,000원이라는 가격 시나리오가 있지만, 권리위험이 확정되지 않으면 낮은 가격도 안전한 취득비용을 의미하지 않습니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분과 당해세 등 매각대금 외 추가 부담을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 서류를 입찰 전 다시 확인해야 합니다. 특히 이 사건은 가등기의 법적 성격에 대한 전문가 검토가 중요합니다.

맺으며 — “가격보다 먼저 가등기를 확인해야 한다”

광주 풍암부영1차아파트 806호는 일반 아파트라는 점에서 물건 자체가 복잡해 보이지 않습니다. 하지만 권리관계는 다릅니다. 2025.01.22 선순위 소유권이전담보가등기가 존재하며, 그 권리자가 직접 임의경매를 신청했습니다. 이 가등기의 법적 성격을 확인하지 않은 채 단순히 매각으로 소멸한다고 판단하거나 매수인에게 반드시 인수된다고 단정하는 것은 모두 위험합니다.

가격도 현재로서는 매력적이지 않습니다. 최근 실거래 평균은 220,541,666원, 최신 거래가는 222,000,000원인데 신건 최저가는 250,000,000원입니다. 최근 평균의 113.4%에 해당하는 가격으로, 현시점에서 시세보다 저렴하다는 평가를 내릴 수 없습니다.

배당모형상 인수금이 0원으로 나타난다고 해도, 선순위 가등기의 소유권 관련 위험은 별도입니다. 또한 예상배당표에는 신청채권자의 배당이 반영되지 않아 실제 배당결과를 재검토해야 합니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 가등기의 실체와 매각 후 처리방식이 명확해지고, 실제 점유·배당관계까지 확인된 이후에야 취득비용과 실거래 시세를 비교해 입찰 여부를 판단할 수 있습니다. 이 사건의 핵심은 낮은 가격을 찾는 것이 아니라, 먼저 안전하게 소유권을 취득할 수 있는지 확인하는 것입니다.