의정부지방법원 2026타경320. 경기도 양주시 은현면 도하리 300-3 소재 공장 및 부속 건물의 강제경매 사건입니다. 감정평가상 기호 1은 공장, 기호 2는 기숙사·사무실·물탱크실 등으로 이용되고 있습니다. 감정가는 2,308,070,340원이며, 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다.
등기상 소유자는 동주산업주식회사입니다. 2024년 8월 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했고, 이후 이순의 가압류와 현기모토주식회사의 근저당권이 설정됐습니다. 이번 경매는 이순이 신청한 강제경매로, 청구금액은 295,822,155원입니다.
하지만 이번 사건은 일반적인 근저당 말소형 경매와 다릅니다. 과거부터 존재하던 건물 철거청구권 관련 가처분이 말소되지 않고 남아 있으며, 매각물건명세서에는 목록 1·2의 가처분이 모두 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 건물을 낙찰받더라도 그 건물을 안정적으로 보유하고 사용할 수 있는지가 별도 쟁점이라는 의미입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경320 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 은현면 도하리 300-3 |
| 등기상 건물 | 경기도 양주시 은현면 도하리 300-3 제가동호 |
| 물건종류 | 기타 · 공장 및 기숙사·사무실 등 |
| 매각범위 | 일괄매각(건물만의 매각) · 목록 1·2 |
| 건물 구조 | 기호 1: 일반철골조 경량철판지붕 단층 기호 2: 일반철골조 경량철판지붕 3층 |
| 사용승인 | 목록 1·2 건물 모두 건축법상 사용승인 미취득 |
| 소유자 | 동주산업주식회사 (2024.08.14 소유권이전등기) |
| 감정가 | 2,308,070,340원 |
| 최저매각가 | 2,308,070,340원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이순 / 295,822,155원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 등기 발급 기준 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 말소되지 않는 가처분이 핵심
이번 사건의 말소기준권리는 2024.09.30 접수된 이순의 갑구 16번 가압류입니다. 청구금액은 500,000,000원입니다. 이후 설정된 현기모토주식회사의 근저당권과 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
반면 2016.12.19 설정된 가처분 2건은 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서는 목록 1의 갑구 7번과 목록 2의 갑구 8번 가처분이 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수된다고 명확히 밝히고 있습니다.
단순한 금전채권 가압류와 성격이 다릅니다. 가처분의 기초가 되는 철거청구권이 실제로 인정되는지, 관련 소송이나 집행절차가 어떻게 진행됐는지에 따라 낙찰자의 건물 보유 자체가 영향을 받을 수 있습니다. 매각대금으로 금전채권을 배당한다고 이 가처분이 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.
한편 과거 서안종합건설주식회사의 채권최고액 1,000,000,000원 근저당권은 2024.08.14 매각을 원인으로 말소됐습니다. 과거 가압류·압류·가등기 일부도 이미 말소된 상태이므로, 기말소 권리와 현재 살아 있는 선순위 가처분을 반드시 구분해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 보증금 인수 102,000,000원
현황조사 등에 기재된 실제 임차인은 4명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고에 해당하는 명의는 포함돼 있지 않습니다. 이 가운데 3명은 말소기준권리보다 앞선 신고일을 근거로 대항력이 있는 것으로 분류돼 있으며, 나머지 1명은 말소기준권리 이후 신고된 임차인입니다.
| 임차인 / 점유 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 케이에스지(KSG) 1층 · 창고 · 월세 500,000원 | 2018.02.13 | 10,000,000원 | 있음 | 미확인 | 해당 없음 | 확인 안 됨 |
| 주식회사 세움건설 나동 3층 | 2014.02.21 | 90,000,000원 | 있음 | 미확인 | 해당 없음 | 확인 안 됨 |
| 디에이아이주식회사 점유부분 미확인 · 월세 200,000원 | 2016.09.08 | 2,000,000원 | 있음 | 미확인 | 해당 없음 | 확인 안 됨 |
| 가나모토주식회사 나동 2층 · 월세 500,000원 | 2025.07.28 | 20,000,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 신고 2026.09.11 |
배당계산은 이들 3명의 보증금에 대해 배당액을 0원으로 놓고, 합계 102,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 가정합니다. 실제 인수 여부와 금액은 각 임차인의 적법한 대항요건, 점유 범위, 배당 여부 및 매각 대상 건물과의 대응관계를 확인해 확정해야 합니다.
가나모토주식회사는 2025.07.28 신고돼 말소기준권리보다 늦으며, 2026.09.11 배당요구를 신고했습니다. 배당요구 사실만으로 우선변제권이 확정되는 것은 아니지만, 제시된 배당모형에서는 이 임차인의 보증금 20,000,000원을 매수인 인수액에 포함하지 않았습니다.
③ 실질취득 부담 — 최저가가 실제 부담의 전부는 아니다
이 사건은 매수인이 인수할 것으로 산정된 임차보증금이 102,000,000원입니다. 따라서 현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 그 금액만으로 취득비용을 판단할 수 없습니다.
특히 중요한 점은 2,410,070,340원 역시 모든 위험을 금액으로 환산한 확정 취득원가가 아니라는 사실입니다. 매수인에게 인수되는 가처분 2건의 실질적 영향은 금전으로 단순 환산하기 어렵습니다. 유치권도 성립 여부가 불분명하므로 신고금액을 곧바로 확정 인수채무에 더할 수는 없지만, 무시해서도 안 됩니다.
④ 유치권·사용승인 — 건물 사용 가능성을 좌우하는 위험
매각물건명세서는 그 성립 여부가 불분명하다고 기재합니다. 따라서 신고금액 전부가 매수인에게 당연히 승계되는 것으로 단정할 수 없습니다. 다만 실제 유치권이 성립하면 점유 이전, 인도 및 건물 활용 과정에 중대한 장애가 발생할 수 있습니다.
사용승인 미취득 건물은 현재 이용상태와 별개로 건축행정상 문제, 적법한 사용 가능 여부, 보완공사 및 추가 비용, 금융기관의 담보 평가와 향후 거래 가능성 등을 확인해야 합니다. 공장으로 이용 중이라는 사실만으로 적법한 사용이 보장되는 것은 아닙니다.
감정평가상 건물 구조와 관리상태는 대체로 무난한 것으로 조사됐습니다. 그러나 외관상 관리상태와 법적 사용 가능성은 서로 다른 문제입니다. 사용승인 문제와 건물 철거청구권 관련 가처분을 함께 검토해야 실제 활용 가능성을 판단할 수 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 2,308,070,340원 가정)
제시된 배당모형은 집행비용을 먼저 공제한 뒤 가압류·근저당권·경매개시결정 관련 채권을 배당하고 소유자에게 잔여금을 교부하는 구조입니다. 임차보증금 인수액은 매각대금에서 지급하는 배당액이 아닌 매수인 부담으로 별도 표시했습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 25,480,703원 |
| 인수 · 케이에스지 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 세움건설 보증금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 디에이아이 보증금 | 2,000,000원 | 0원 |
| 1. 갑구 16번 가압류 · 이순 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 현기모토주식회사 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 3. 갑구 17번 경매개시결정 · 이순 | 295,822,155원 | 295,822,155원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 986,767,482원 |
배당모형상 채권자 배당 합계는 1,295,822,155원, 미배당액은 0원, 소유자 잔여금은 986,767,482원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
두 금액이 서로 독립된 채권인지, 동일 채권을 중복 반영한 것인지, 실제 배당순위와 채권 인정액이 어떻게 되는지 원본 채권계산서 및 배당자료로 검증해야 합니다. 아래 차트는 제시된 배당모형을 그대로 시각화한 것이며 확정 배당표가 아닙니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 낮아진 낙찰가와 남는 권리는 별개
현재 회차와 유찰 가정별 금액은 다음과 같습니다. 배당모형에서는 모든 회차에서 임차보증금 인수액을 동일한 102,000,000원으로 산정하고 있습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 매수인 인수 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 2,308,070,340원 | 102,000,000원 | 0원 | 986,767,482원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 1,846,456,272원 | 102,000,000원 | 0원 | 529,769,554원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 1,477,165,017원 | 102,000,000원 | 0원 | 164,171,212원 |
또한 유치권의 성립 여부, 사용승인 문제, 임차인의 실제 권리 범위는 별도로 검토해야 합니다. 실거래 시세 비교 없이 유찰 후 가격을 저렴하다고 단정할 수도 없습니다.
⑦ 입지·토지·건물 현황 (감정요항 및 토지 관련 자료 기준)
- 건물 이용상태. 기호 1은 공장으로 이용 중이고, 기호 2는 기숙사·사무실·물탱크실 등으로 이용 중입니다. 실제 이용상태와 사용승인 미취득 문제를 구분해 검토해야 합니다.
- 건물 구조. 기호 1은 일반철골조 경량철판지붕 단층, 기호 2는 일반철골조 경량철판지붕 3층 건물입니다. 외벽은 판넬, 창호는 샷시창호 마감이며 관리상태는 대체로 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 설비. 기호 2에 위생 및 급배수설비 등이 조사돼 있습니다.
- 토지 현황. 관련 토지 면적은 9,415㎡이며 지목은 임야, 토지이용상황은 공업나지로 기재돼 있습니다. 지형은 완경사의 사다리형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다. 이 면적은 매각으로 취득하는 토지 면적을 뜻하지 않습니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 보전관리지역이 관련돼 있으며, 성장관리권역·준보전산지·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·성장관리계획구역 등의 지정사항이 확인됩니다.
- 토지 공시지가. 191,700원/㎡로 기재돼 있습니다. 다만 건물만 매각되는 사건이므로 토지의 평가 정보와 실제 취득 권리를 혼동해서는 안 됩니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나, 별도 현황조사에서는 실제 임차인 4명이 확인됩니다. 개별 임대차계약과 점유관계를 확인해야 합니다.
- 환금성. 공장·기숙사 등으로 이용되는 건물이나, 건물만 매각되고 사용승인 미취득 및 선순위 가처분 인수 문제가 있어 일반적인 정상 공장시설과 같은 거래 가능성을 전제하기 어렵습니다. 가격 적정성 및 환금성을 확정하기 전에 권리관계 해소 가능성부터 검토해야 합니다.
⑧ 입찰 전 필수 체크리스트
- 선순위 가처분 원본 확인. 목록 1 갑구 7번 및 목록 2 갑구 8번 가처분의 피보전권리, 채권자, 현재 효력, 관련 판결 및 집행 가능성을 각각 확인해야 합니다.
- 건물 철거청구권 조사. 토지 소유권에 기한 철거청구권의 실제 분쟁 상태와 가처분권자가 낙찰자에게 주장할 수 있는 권리의 범위를 검토해야 합니다.
- 토지 사용권원 확인. 건물만 매각되므로 토지 소유자, 토지 사용계약, 법정지상권 등 권원의 성립 가능성 및 관련 분쟁을 확인해야 합니다.
- 사용승인 문제 조사. 목록 1·2의 사용승인 미취득 사유, 건축행정상 조치 및 사용승인 취득 가능성, 필요한 보완조치와 비용을 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 유치권 현장 확인. 기성건설산업 주식회사가 신고한 공사대금 360,000,000원의 발생 근거, 목적물 점유, 공사와 채권의 관련성 및 유치권 성립요건을 조사해야 합니다.
- 임차보증금 인수 검증. 케이에스지·세움건설·디에이아이주식회사 보증금 102,000,000원의 실제 인수 여부와 배당 가능성을 검토하고, 목록별 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 가나모토 배당요구 확인. 2026.09.11 배당요구가 신고된 가나모토주식회사의 권리 성립 및 배당 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 배당채권 중복 여부. 채권자 이순의 가압류 500,000,000원과 경매 청구액 295,822,155원의 관계를 확인해 배당모형의 중복 계산 가능성을 점검해야 합니다.
- 실질취득 부담 재산정. 매각가격뿐 아니라 실제 임차보증금 인수, 유치권 분쟁 해결에 필요한 비용, 사용승인 관련 부담 및 기타 취득비용을 함께 검토해야 합니다.
- 원본 서류·현장 확인. 건물별 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약서, 관련 소송서류를 대조하고 현장 점유 및 건물 상태를 확인해야 합니다.
⑨ 종합 판단 — 권리 위험이 가격보다 앞선다
이는 가처분 및 유치권 관련 위험을 금전으로 확정 반영한 가격이 아닙니다. 정상 사용 가능한 유사 공장·기숙사 건물의 거래가격과 법적 위험을 반영한 가치를 검증하기 전에는 감정가나 유찰 후 최저가만으로 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.
맺으며 — “건물을 낙찰받는 것”과 “안전하게 보유하는 것”은 다르다
이 사건은 감정가 2,308,070,340원의 공장·기숙사 등 건물 경매입니다. 금액도 크지만 더 중요한 것은 낙찰자가 어떤 권리를 인수하고, 건물을 실제로 사용할 수 있는가입니다.
매각물건명세서가 명시한 선순위 가처분 2건, 그중 건물 철거청구권 관련 가처분, 102,000,000원 임차보증금 인수 가정, 360,000,000원 유치권 신고, 건물만 매각 및 사용승인 미취득은 각각 입찰 여부를 좌우할 수 있는 중대한 문제입니다.
따라서 종합 판단은 D등급의 고위험 물건입니다. 이는 낮은 가격만으로 위험을 상쇄하기 어렵고, 선순위 가처분의 효력과 토지 사용권원, 건물의 적법한 사용 가능성이 확인돼야 한다는 판단입니다.
권리관계 해소 가능성이 입증되기 전까지는 입찰 판단을 보류하는 것이 합리적입니다. 유찰로 매각가격이 내려가더라도 선순위 가처분과 사용승인 문제가 자동으로 해결되지는 않습니다. 이 물건의 승부처는 단순한 가격 할인이 아니라 건물의 법적 안정성을 확보할 수 있는지에 있습니다.
