의정부지방법원 2026타경324. 경기도 의정부시 고산동 한강듀클래스의정부고산 에이동 1층 131호입니다. 감정평가상 프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 10층 건물 중 1층에 위치하며 사용승인일은 2022.07.28입니다. 현재 근린생활시설(MEGA COFFEE)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 경매 용도에는 대지로 표기되어 있지만 등기증명서는 집합건물이고, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 따라서 입찰 전 건물 전유부분과 대지권을 포함한 실제 매각대상을 반드시 확인해야 합니다.
권리의 중심에는 2022.10.04 설정된 신우신용협동조합 근저당권이 있습니다. 채권최고액은 632,400,000원, 경매 신청 청구액은 563,447,974원입니다. 이후 근저당권이 삼성골드대부주식회사로 이전되고 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권이 설정되었습니다. 다만 이는 동일한 원근저당권에 연결된 권리변동이므로 각각 별개의 채권최고액을 단순 합산해서는 안 됩니다. 말소기준은 최초 근저당 설정일인 2022.10.04입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경324 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 고산동 996-1 한강듀클래스의정부고산 에이동 1층 131호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 문화로 6 |
| 물건종류 / 용도 | 경매 용도 표기: 대지 · 등기: 집합건물 · 감정 이용상태: 근린생활시설(MEGA COFFEE) |
| 건물 현황 | 프리케스트콘크리트구조 · 10층 중 1층 131호 · 사용승인 2022.07.28 |
| 소유자 | 손영일 (단독소유 · 2022.10.04 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 788,000,000원 / 788,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구액 | 신우신용협동조합 / 563,447,974원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.04 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 632,400,000원 |
| 임차인 | 김정우 · 목적물 전부 · 보증금 19,000,000원 · 월세 2,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 인수는 0원으로 분석
권리분석의 기준점은 2022.10.04 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 소유자 손영일을 채무자로 하여 신우신용협동조합이 채권최고액 632,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권과 후순위 경매개시결정 등기는 매각에 따른 말소 대상으로 분류됩니다.
2026.09.22에는 해당 근저당권이 삼성골드대부주식회사로 이전되었고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사의 근저당권부채권 근질권이 설정되었습니다. 근질권의 채권최고액도 632,400,000원입니다. 이는 원근저당권과 연계된 담보권 구조이므로, 독립된 근저당권 채권이 추가로 발생한 것으로 계산하지 않습니다. 다만 실제 배당금 수령권자와 채권잔액은 최신 등기 및 채권계산서로 확인해야 합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김정우 목적물 전부 |
2022.10.19 | 19,000,000원 | 2,900,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 실제 임차인 | 김정우 · 1명 |
|---|---|
| 점유 부분 | 목적물 전부 |
| 전입일 | 2022.10.19 · 말소기준권리 이후 |
| 보증금 / 차임 | 19,000,000원 / 월 2,900,000원 |
| 대항력 | 없음 말소기준권리보다 후순위로 조사 |
| 우선변제 | 확인 필요 확정일자·배당요구 및 상가 사업자등록 확인 |
| 매수인 보증금 승계 | 0원 현재 권리분석 기준 |
여기서 구분할 점은 보증금이 존재한다는 사실과 매수인이 그 보증금을 인수한다는 사실은 다르다는 것입니다. 김정우의 보증금은 19,000,000원이지만, 현 조사상 후순위 임차인으로 분류되어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 배당절차에서 얼마를 회수할 수 있는지는 확정일자, 배당요구 및 최우선변제 요건에 따라 달라질 수 있습니다.
② 가격 판단 — 최저가 7.88억, 시세 메리트는 미검증
감정가와 신건 최저매각가는 모두 788,000,000원입니다. 현재 분석상 매수인이 인수할 보증금은 0원이므로 매각대금과 보증금 인수를 합산한 실질취득액 역시 788,000,000원입니다. 이는 취득 관련 세금과 명도·관리비 등 별도 비용을 제외한 금액입니다.
문제는 가격을 비교할 기준입니다. 동일 건물 또는 인근의 유사한 1층 근린생활시설에 대한 최근 매매사례와 거래 추세가 확인되지 않았습니다. 따라서 7.88억이 시세보다 저렴하다는 판단도, 시세보다 비싸다는 단정도 할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율이 없는 신건이라는 점만 확인할 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 채권 미배당은 인수액이 아니다
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 788,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 630,400,000원 | 10,704,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 504,320,000원 | 135,523,200원 | 0원 |
회차별 금액은 각 매각가를 가정한 배당 시나리오입니다. 향후 실제 최저매각가격이나 매각기일이 확정되었다는 의미는 아닙니다. 채권자 미배당액은 매수인에게 자동으로 승계되는 금액이 아닙니다.
현재 제시된 권리관계에서는 대항력 있는 임차보증금 인수 구조가 아니므로, 가정 매각가가 하락하더라도 임차보증금 인수가 같은 금액만큼 증가하는 유형은 아닙니다. 다만 가격이 하락하면 시세보다 저렴해진다는 결론은 별개의 문제입니다. 유찰 후에도 최근 상가 실거래와 임대수익을 기준으로 적정성을 다시 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 788,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,280,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 신우신용협동조합 명의 설정 · 삼성골드대부로 이전 |
632,400,000원 | 632,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 145,320,000원 |
| 합계 | — | 788,000,000원 |
신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 10,280,000원, 근저당권 배당 632,400,000원, 소유자 잔여 145,320,000원으로 계산됩니다. 근저당권 배당액은 채권최고액 기준의 단순 추정이며 실제 확정 채권잔액을 의미하지 않습니다.
경매 신청 청구액은 563,447,974원으로 배당 모형에 사용한 채권최고액 632,400,000원과 다릅니다. 또한 근저당권이 삼성골드대부주식회사로 이전되고 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권이 설정되어 있으므로, 실제 배당액과 배당금 수령권자는 최신 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.
집행비용은 추정치입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 채권계산액 등은 반영되지 않았으므로 소유자 잔여금 145,320,000원이 확정적으로 교부된다는 의미가 아닙니다. 임차인 배당 여부도 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치 및 주변 환경. 경기도 의정부시 고산동 소재 고산초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 지식산업센터, 상업나지 등이 혼재하며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 근거리에 구리-포천간 고속도로 동의정부IC가 소재하며, 전반적인 교통 여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로 및 토지. 북서측 왕복 6차선, 북동측 왕복 4차선의 포장도로와 접합니다. 토지는 가로장방형 평지이며, 지식산업센터와 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 토지 전체 면적은 7,418.2㎡로 조사됐으며, 이를 해당 호실의 전용면적이나 개별 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 용도지역 및 규제. 준주거지역, 고산 지구단위계획구역, 공공주택지구, 과밀억제권역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 2,309,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2022.07.28이며, 외벽은 커튼월 및 복합판넬 등으로 마감되어 있습니다. 급배수·위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 조사됐습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 실제 이용상태가 근린생활시설이므로 주거용 아파트와 같은 유동성을 전제해서는 안 됩니다. 재매각 가능성은 해당 점포의 입지, 상권 수요, 임대차 지속성, 공실 가능성 및 유사 상가 거래가격에 따라 달라질 수 있습니다. 현재 가격에 대한 객관적인 환금성 평가에는 추가적인 거래 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각대상과 용도 확인. 경매 용도는 대지로 표기되지만 실제 이용은 한강듀클래스 1층 근린생활시설입니다. 매각물건목록, 전유부분 표시, 건축물대장, 대지권 및 감정평가 대상 범위를 반드시 대조하세요.
- 임차인 대항요건 확인. 김정우의 전입일은 2022.10.19로 말소기준권리 이후입니다. 다만 상가 임대차에 관한 사업자등록, 점유개시일과 실제 임대차계약을 확인해 현황조사의 대항력 판단과 일치하는지 점검해야 합니다.
- 임차보증금 및 배당요구. 보증금 19,000,000원, 월세 2,900,000원의 계약관계와 확정일자·배당요구·최우선변제 가능성을 확인하세요. 현재 예상 인수액은 0원이지만, 배당 여부와 점유 종료는 별개의 문제입니다.
- 근저당권 이전·근질권 확인. 2026.09.22 삼성골드대부주식회사로 근저당권이 이전되고 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권이 설정됐습니다. 최신 등기사항과 채권계산서, 배당권자를 확인하되 동일 원채권을 중복 합산하지 않도록 주의하세요.
- 회생절차 이력 확인. 2025년 보전처분과 회생절차개시가 있었으나 2026.06.11 회생절차폐지 및 관련 등기말소가 이루어졌습니다. 매각절차에 영향을 줄 별도 결정이나 변경사항이 있는지 최신 사건기록으로 확인하세요.
- 실거래 및 임대수익 검증. 감정가 788,000,000원이 적정한지 판단하려면 유사한 1층 근린생활시설의 최근 매매가격, 실제 임대료 수령 여부, 관리비, 공실 가능성, 환금성을 검토해야 합니다. 감정가 대비 할인 여부만으로 응찰하지 마세요.
- 영업점포 명도와 관리비. MEGA COFFEE로 이용 중인 점포의 실제 영업·점유 주체, 임대차 종료 가능성, 시설물 귀속, 인도 협의, 공용부분 미납 관리비를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 최신 매각기일 공고를 확인한 뒤 최종 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저렴한 상가”
이 물건의 가장 분명한 장점은 현재 권리분석상 매수인이 인수하는 임차보증금이 0원이라는 점입니다. 임차인 김정우의 전입일은 말소기준 근저당권보다 늦고, 근저당권 및 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 따라서 현재 신건 최저가 788,000,000원이 보증금 인수를 합산한 실질취득액의 기준이 됩니다.
하지만 이 사건을 단순한 권리관계의 안전형 물건으로만 볼 수는 없습니다. 경매 용도의 대지 표기와 실제 1층 근린생활시설 이용상태를 대조해야 하고, 근저당권 이전·근질권 설정에 따른 배당관계와 회생절차 이력도 확인할 필요가 있습니다. 현재 점포 임차인의 영업·점유관계와 명도 문제도 남아 있습니다.
무엇보다 비교 가능한 최근 상가 실거래가격이 확인되지 않았으므로 감정가 7.88억이 시세보다 저렴하다는 근거는 없습니다. 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실 외에 가격상 우위를 확인할 수 없으며, 유찰이 진행되더라도 별도의 시세 검증 없이 매수가격의 적정성을 확정할 수 없습니다.
결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격과 점유·매각범위의 검증은 아직 부족하다는 것. 신건에 서둘러 응찰하기보다 매각대상 범위, 상가 임대차 대항요건, 최신 등기, 유사 상가 실거래가격을 확인한 후 입찰가를 결정하는 접근이 적절합니다.
