의정부지방법원 2026타경366. 경기도 의정부시 가능동 힐스테이트녹양역 101동 23층 2301호가 임의경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 393,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 하나은행이며 청구금액은 198,652,560원입니다. 등기상 소유자는 이해교이고, 현재 경매의 말소기준권리는 2019년 설정된 하나은행 근저당권입니다.

후순위에는 우리금융캐피탈·아이엠캐피탈 근저당권과 삼성카드·경기신용보증재단 가압류가 있습니다. 모두 말소기준권리 이후에 설정되어 정상적인 매각절차에서는 소멸하는 권리입니다. 그러나 소멸할 채권자가 많다는 사실보다 중요한 문제가 따로 있습니다. 감정평가서가 대지권 미정리 상태를 직접 지적하고 있기 때문입니다. 더욱이 최근 실거래 평균보다 최저매각가가 높아, 권리상 이점이 곧 가격상 이점으로 이어지는 상황도 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 대지권은 별도 확인

② 점유·임차관계 — 인수액 0원은 조건부 판단

현재 확인된 임차인 신고는 0명이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 “임대관계는 미상임”이라고 명시되어 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실만으로 소유자 직접 점유나 임차관계 부존재를 확정할 수 없습니다.

말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이 실제 존재한다면 보증금 인수 여부가 달라질 수 있습니다. 특히 임차인의 보증금이 매각대금을 초과하는 인수형 사건에서는 입찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 증가하여 실질취득비용이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 이 물건에 그러한 임차인이 확인된 것은 아니지만, 임대관계가 미상인 만큼 현황조사서·전입세대·매각물건명세서를 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 102.6%

힐스테이트녹양역 동일 평형대의 최근 실거래 12건을 보면 최저 368,000,000원, 최고 395,000,000원, 평균 383,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 383,000,000원이며, 최신 거래는 2026년 11월 380,000,000원입니다.

현재 최저가 393,000,000원은 최근 평균보다 10,000,000원 높고, 최신 거래 380,000,000원보다도 13,000,000원 높습니다. 평균 대비 비율은 102.6%입니다. 특히 동일 전용면적의 23층 거래가 2026년 10월 385,000,000원, 2026년 6월에는 376,000,000원으로 기록되어 있어, 23층이라는 층수만으로 신건 최저가의 가격 우위를 설명하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 393,000,000원 가정)

하나은행 근저당을 선순위로 하여 배당하는 시뮬레이션입니다. 예상 집행비용은 6,302,000원이며, 채권 총액은 413,278,347원입니다. 현재 매각가 가정에서는 채권자 배당액이 386,698,000원, 미배당액이 26,580,347원으로 계산됩니다.

예상배당은 제공된 배당 시뮬레이션 수치를 그대로 사용했습니다. 하나은행의 최초 채권최고액 223,300,000원이 반영되어 있지만, 2025.05.22 변경등기상 채권최고액은 201,700,000원입니다. 실제 배당은 채권계산서·변경등기·집행비용·조세·임차인 우선변제 여부 등에 따라 달라집니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

향후 유찰이 발생한다는 가정하에 매각가·미배당액·인수액을 비교하면 다음과 같습니다. 이는 실제 향후 매각가격이나 기일을 예측한 것이 아니라 주어진 회차별 가정의 비교입니다.

⑥ 핵심 위험 — 대지권 미정리

아파트는 건물 전유부분뿐 아니라 그 건물이 위치한 토지를 사용할 권리도 중요합니다. 대지권 등기가 정리되지 않았다고 해서 곧바로 대지사용권이 없다고 단정할 수는 없지만, 등기 정리가 가능한 상태인지, 매수인이 어떤 권리를 취득하는지는 입찰 전에 확인해야 합니다.

• 대지사용권의 존재. 해당 전유부분에 대응하는 토지사용권이 실제로 성립했는지 확인합니다.
• 대지권 등기 정리. 대지권 미등기 사유와 향후 정리 절차·가능성을 확인합니다.
• 매각 대상 범위. 매각물건명세서 및 감정평가서에서 토지 관련 권리가 어떻게 평가·매각되는지 대조합니다.
• 추가 부담 가능성. 토지 관련 미정산금이나 등기 정리 비용이 매수인에게 영향을 줄 수 있는지 확인합니다.
• 취득 후 처분. 대지권 정리 여부가 향후 매도·담보대출·소유권 행사에 미칠 영향을 확인합니다.

이 물건은 후순위 채권이 소멸한다는 점만 놓고 보면 비교적 단순하지만, 대지권 미정리 문제가 해소되기 전에는 권리상 안전형으로 확정하기 어렵습니다. 특히 현재 최저가가 최근 실거래 평균보다 높은 상황에서는 이러한 불확실성을 감수할 가격상 보상도 뚜렷하지 않습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 의정부 광동고등학교 남동측 인근에 있으며 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 가능역·녹양역이 소재합니다. 감정평가상 일반적인 교통사정은 무난한 것으로 조사되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물의 23층으로, 기본적인 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 단지 규모. 758세대이며 준공일은 2018.11.21입니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역·녹양역세권 지구단위계획구역·의정부 녹양역세권 도시개발구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 도로. 아파트단지 북동측 및 북서측 도로를 통해 출입하며, 감정평가상 도로 상태는 무난합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 별도의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 대지권 미정리 사항은 별도 검토가 필요합니다.
• 공시지가. 토지 관련 공시지가 자료는 730,000원/㎡입니다.
• 환금성. 동일 평형 최근 12건의 거래가격은 368,000,000원~395,000,000원입니다. 거래사례는 존재하지만 층·향·내부상태와 대지권 정리 여부에 따라 개별 물건의 처분가격과 금융 이용 가능성은 달라질 수 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 대지권 관련 원본 확인. 대지권 미정리의 원인, 대지사용권 성립 여부, 매각 대상 포함 범위를 법원 매각자료와 등기 원본으로 확인합니다.
• 하나은행 근저당 변경등기. 최초 채권최고액 223,300,000원과 변경 후 201,700,000원을 구별하고, 실제 채권계산서 및 배당기준 금액을 확인합니다.
• 점유자·임차인 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 전입세대·현황조사·매각물건명세서를 대조합니다. 미확인 점유자의 대항력은 단정하지 않습니다.
• 가격 상한 재검토. 최저가 393,000,000원이 최근 12개월 평균 383,000,000원을 웃돈다는 점을 반영합니다.
• 동일층 거래 비교. 전용 59.99㎡ 23층 거래가격 385,000,000원 및 376,000,000원을 참고하되 해당 호수의 상태·향 차이를 확인합니다.
• 배당 시뮬레이션 검토. 신건 기준 채권 미배당액 26,580,347원은 매수인 인수액과 구분하고, 변경된 근저당 채권최고액을 반영한 실제 배당관계를 확인합니다.
• 관리비 및 공과금. 공용부분 관리비 체납과 기타 인수 가능한 부담을 관리사무소 및 관련 자료로 확인합니다.
• 입찰일 확인. 지정 매각기일은 2026.11.17입니다. 실제 진행 여부와 변경사항을 법원 공고에서 확인합니다.

맺으며 — “근저당 소멸보다 대지권 확인이 먼저”

이 사건은 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 가압류가 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임대관계가 미상이고, 무엇보다 대지권 미정리가 감정평가서에 명시되어 있습니다. 따라서 등기상 채권의 소멸만으로 안전한 취득을 확정하기는 어렵습니다.

가격도 매력적이지 않습니다. 신건 최저가 393,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 383,000,000원보다 10,000,000원 높고, 최신 거래가격 380,000,000원도 웃돕니다. 대지권에 대한 불확실성이 있는 물건을 현재 시세보다 높은 가격에 취득할 이유는 신중하게 검토해야 합니다.

최종 판단은 ‘입찰 보류 및 대지권 확인 우선’입니다. 대지권의 법적 상태와 실제 점유관계가 정리되고, 입찰가격이 최근 실거래 수준과 비교해 충분히 경쟁력을 갖출 때 재검토할 만한 물건입니다. 현재로서는 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 취득 안정성과 가격 메리트는 미확인이라는 결론이 타당합니다.