💰 가격 105.0% · 🏦 인수 산정 0원 · 📉 최근 추세 -5.0% · 🏠 126세대 아파트

의정부지방법원 2026타경70146. 경기도 의정부시 호원동 푸른마을아파트 13층 1305호, 전용 84.86㎡ 아파트입니다. 1998년 사용승인을 받은 21층 건물의 13층에 위치합니다. 현재 등기상 소유자는 김성호·양경윤이며 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 두 사람은 2011년 5월 31일 거래가액 219,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.

핵심 권리는 2014년 6월 5일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 147,600,000원이며, 이 권리가 말소기준입니다. 2017년 3월 13일 신한은행의 채권최고액 34,800,000원 근저당권이 추가로 설정됐습니다. 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 이후 2026년 1월 22일 유아이제사십차유동화전문유한회사를 채권자로 하는 임의경매가 개시됐습니다.

그런데 가격은 따로 보아야 합니다. 감정가이자 최저가인 345,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 거래 평균보다 16,500,000원 높습니다. 가장 최근인 2026년 7월 거래가 340,000,000원보다도 5,000,000원 높습니다. 전체 거래 평균만 보더라도 신건이 시세보다 저렴하다는 판단은 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 신한은행 근저당권이 말소기준

등기상 현재 경매에서 검토할 주요 담보권은 신한은행 근저당권 2건입니다. 2014년 설정된 근저당권이 말소기준권리이고, 2017년 추가 근저당권은 후순위입니다. 2026년 임의경매개시결정 역시 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거 제일은행·한국외환은행·한국씨티그룹캐피탈의 근저당권은 이미 말소된 이력이 있습니다.

확인된 임차인 없음. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 최종 단정하거나 실제 점유가 확정적으로 정리됐다고 볼 수는 없습니다. 점유자가 발견되면 전입 시점, 보증금, 확정일자 및 점유 개시 사실을 확인해 대항력 유무를 재검토해야 합니다. 임대차관계가 확인되지 않은 점유자의 대항력은 가능·미상으로 취급하는 것이 안전합니다.

② 시세 비교 — 최근 시세보다 5.0% 높은 신건

푸른마을 동일 평형인 전용 84.86㎡를 중심으로 한 실거래 내역입니다. 총 11건의 거래 평균은 337,954,545원이지만, 2021년의 420,000,000원 거래 등 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 328,500,000원과 최신 거래가 340,000,000원을 우선 적용합니다.

전체 거래 평균은 약 3.38억 원이지만, 최근 12개월 평균은 3.285억 원입니다. 최근 가격 추세는 과거 구간 대비 -5.0%로 하락하고 있습니다. 이 같은 상황에서 신건 최저가 3.45억 원은 최근 시세의 105.0%입니다.

③ 예상배당표 (매각가 345,000,000원 가정)

집행비용 5,630,000원을 추정하고, 신한은행 근저당권 채권최고액 합계 182,400,000원을 전액 배당하는 단순 모형입니다. 잔여 156,970,000원은 계산상 금액일 뿐, 실제 소유자에게 지급될 확정금액이 아닙니다. 신청채권자 유아이제사십차유동화전문유한회사의 청구액 182,394,702원이 별도 배당 항목으로 반영되지 않았으므로 채권 승계관계와 배당순위를 반드시 대조해야 합니다. 당해세 및 최우선변제 등도 반영되지 않았습니다.

현재 산정된 권리만 기준으로 하면 회차가 진행돼도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 점유 및 임대차관계가 확인되지 않았으므로 이 계산을 최종 인수액 확정으로 해석해서는 안 됩니다. 또한 위 시나리오는 신한은행 근저당권의 채권최고액을 배당채권으로 반영한 결과로, 실제 채권잔액·양도관계·배당요구·우선채권에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 의정부시 호원동 소재 회룡초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지와 근린생활시설, 연립·다세대주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 남서측 근거리에 수도권 전철 1호선 망월사역이 위치합니다. 감정평가상 교통상황은 보통인 편입니다.
• 건물. 1998.09.05 사용승인을 받은 철근콘크리트벽식조 21층 건물의 13층 아파트입니다. 위생·급배수·난방설비, 소화전, 승강기 및 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 남측으로 약 8m, 북동측으로 약 7m의 포장도로와 접합니다. 인접 도로와 토지는 대체로 평탄합니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 한강수계 폐기물매립시설 설치제한지역 및 중점경관관리구역 관련 지정사항이 있습니다. 공시지가는 1,325,000원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 126세대 규모의 아파트로 동일 평형 거래 사례는 확인됩니다. 다만 최근 12개월 평균이 전체 거래 평균보다 낮고 최근 추세가 -5.0%인 만큼, 과거 고가 거래를 현 시점의 매도가격 기준으로 삼는 것은 주의해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 기준으로 판단. 전체 실거래 평균 337,954,545원보다 최근 12개월 평균 328,500,000원과 최신 거래가 340,000,000원을 우선 비교하세요. 신건 최저가 345,000,000원은 양쪽 모두보다 높습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -5.0%입니다. 매각 시점의 시장가격을 다시 확인하고 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이도 검토해야 합니다.
• 임차인·점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서와 실제 점유 현황을 대조하고, 점유자가 있다면 전입일·확정일자·보증금·점유 개시일을 확인해야 합니다.
• 신청채권자 권리관계. 경매 신청채권자는 유아이제사십차유동화전문유한회사인데 등기상 근저당권자는 신한은행입니다. 채권양도·승계 자료와 실제 배당 관계를 확인하세요.
• 배당표 재검토. 소유자 잔여 156,970,000원은 단순 추정치입니다. 신청채권자의 배당자격과 채권액, 당해세 및 다른 우선채권을 검증한 뒤 해석해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 감정가의 80%인 276,000,000원, 64%인 220,800,000원 시나리오를 검토할 수 있습니다. 다만 단지 평균 유찰 횟수는 0.0회로, 유찰을 전제로 한 전략에는 불확실성이 있습니다.
• 관리비·명도. 실제 점유자의 인도 가능 여부와 체납 관리비를 확인하세요. 공용부분 관리비 등은 낙찰 후 별도 부담 문제가 발생할 수 있습니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 보수적으로”

이 물건은 2014년 신한은행 근저당권을 말소기준으로 하며, 후순위 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인이 없고 계산상 인수액은 0원이어서 등기상 권리분석은 비교적 단순합니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 점유 확인 없이 모든 위험이 해소됐다고 판단해서는 안 됩니다.

가격은 더 신중해야 합니다. 신건 345,000,000원은 최근 12개월 평균 328,500,000원의 105.0%입니다. 최신 거래가 340,000,000원보다도 높고, 최근 가격 추세는 -5.0%로 하락하고 있습니다. 신건 가격으로 취득할 경우 현재 확인되는 최근 시세 대비 가격 메리트가 부족합니다.

또한 경매 신청채권자와 예상배당표에 반영된 근저당권자 사이의 관계를 확인해야 하므로 배당 계산을 확정 결과처럼 받아들여서는 안 됩니다. 결론은 권리 구조는 비교적 양호하나, 가격과 점유·배당 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 현 시점의 신건 입찰보다는 최근 시세를 기준으로 한 응찰가격 검토가 우선입니다.