의정부지방법원 2025타경5045. 경기도 파주시 동패동 소재 에덴파크 제104동 3층 301호, 다세대주택입니다. 감정가는 460,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가 역시 460,000,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사무궁화신탁이며, 2021년 11월 12일 김수정 명의에서 신탁을 원인으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 성동중앙새마을금고의 근저당권이 말소기준권리로 파악됩니다. 이후 성동행당새마을금고가 임의경매를 신청한 구조입니다.
표면적으로 가장 눈에 띄는 숫자는 근저당권 채권최고액 5,000,000원입니다. 매각대금 460,000,000원에 비하면 작은 금액이므로 배당표만 보면 단순한 사건처럼 보일 수 있습니다. 그러나 근저당 채권액이 작다는 사실과 매수인이 안전하게 취득할 수 있다는 사실은 별개의 문제입니다. 신탁재산의 관리·처분 조건, 기존 임대차의 유무, 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5045 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 30-27 에덴파크 제104동 제3층 제301호 도로명주소: 경기도 파주시 미래로310번길 46 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대주택) · 다세대주택 단위세대 |
| 층수 / 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 4층 건물 중 3층 301호 |
| 비교 기준 면적 | 73.235㎡ · 실거래 비교 표본과 면적 차이 있음 |
| 건물 준공 | 2021.09.14 (에덴파크103동104동) |
| 단지 규모 | 16세대 |
| 등기상 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 신탁 관련 | 2021.11.12 신탁등기 · 신탁원부 제2021-10232호 |
| 감정가 / 최저가 | 460,000,000원 / 460,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2021.11.12 성동중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 5,000,000원 |
| 경매신청채권자 | 성동행당새마을금고 (변경 전 성동중앙새마을금고) |
| 청구금액 | 5,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 단순하지만 신탁이 변수다
이 사건의 말소기준은 2021.11.12 접수 제105946호, 을구 2번 성동중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 5,000,000원이고 채무자는 김수정입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되며, 이후 2025.09.02 등기된 임의경매개시결정도 매각에 따라 소멸하는 권리입니다.
2021.10.28 설정됐던 광명제일새마을금고의 채권최고액 2,847,000,000원 근저당권도 확인됩니다. 다만 해당 등기는 2021.11.12 이미 말소된 것으로 파악됩니다. 따라서 이 금액을 현재 존속하는 근저당채무나 매수인 인수액에 더해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 39.8% 높은 신건
에덴파크103동104동의 확인되는 실거래는 2건입니다. 전체 거래 평균은 504,500,000원으로 감정가 460,000,000원보다 높지만, 이 평균에는 2022년의 680,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 경쟁력을 판단할 때에는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래가격을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 67.14㎡ | 3층 | 329,000,000원 |
| 2022.02 | 70.83㎡ | 1층 | 680,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 329,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 504,500,000원 |
최근 거래는 2025년 12월, 3층, 67.14㎡, 329,000,000원입니다. 본 경매물건은 비교 기준 면적이 73.235㎡로 실거래 표본과 차이가 있어 직접적인 동일면적 가격 비교는 아닙니다. 그럼에도 현재 최저매각가 460,000,000원은 최근 거래보다 131,000,000원 높고, 최근 12개월 평균 대비 139.8%에 해당합니다.
더 중요한 것은 방향입니다. 최근 거래 평균은 이전 거래 수준 대비 51.6% 하락했습니다. 표본이 2건으로 적기 때문에 지역 전체의 가격 하락률이라고 일반화할 수는 없지만, 적어도 이 단지의 확인되는 거래가격에는 큰 하락이 나타납니다. 최근 거래가격보다 높은 현 최저가를 전체 평균보다 낮다는 이유로 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 460,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,000,000원 |
| 1. 근저당 · 성동중앙새마을금고 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(추정) | — | 448,000,000원 |
| 합계 | — | 460,000,000원 |
집행비용 7,000,000원은 추정치입니다. 채권액은 근저당권 채권최고액 기준이며, 실제 채권 확정액이나 배당액과 다를 수 있습니다. 당해세, 최우선변제 및 확인되지 않은 임대차 권리는 반영하지 않았습니다. 등기상 소유자가 수탁자인 만큼 잔여금 448,000,000원 역시 최종 수익자의 수령액을 뜻하지 않으며 신탁관계에 따른 정산 확인이 필요합니다.
유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 확인은 별개
현재는 0회 유찰된 신건입니다. 향후 유찰이 발생할 경우 매각가격은 다음과 같이 변하는 시나리오가 제시됩니다. 이는 향후 회차의 가격 계산이지 실제 유찰이나 다음 매각기일이 확정됐다는 의미는 아닙니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가격 | 모형상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 100% | 460,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 368,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 294,400,000원 | 0원 |
1회 유찰 시 예상가격 368,000,000원도 최근 실거래 329,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 시에는 294,400,000원으로 최근 실거래보다 낮아지지만, 이때도 가격 차이만으로 투자 매력이 충분하다고 결론 내리기는 어렵습니다. 최근 거래 표본이 1건뿐이고 면적 차이가 있으며, 신탁·임대차에 따른 인수 위험도 아직 확정되지 않았기 때문입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 동패동 운광초등학교 남동측 인근입니다. 다세대주택, 아파트, 학교, 농경지 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재합니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 4층 건물 중 3층 301호입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 있으며, 외벽은 드라이비트·벽돌·석재붙임 등으로 마감돼 있습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 내부구조와 이용상태를 직접 확인하지 못해 건축물대장 현황도를 참고했습니다. 실제 내부 상태와 수리 필요 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하며, 토지는 부정형의 다세대주택 부지입니다.
- 토지이용 규제. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(주거 Zone)에 해당하며, 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 지정사항이 있습니다. 외국인 등의 주택 취득 관련 허가 적용 여부는 취득 주체와 실제 규제 내용을 기준으로 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 지목 대, 토지면적 1,299㎡, 개별공시지가 739,600원/㎡입니다. 이 토지면적은 해당 필지의 면적으로 개별 세대의 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 환금성. 에덴파크103동104동은 16세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 실거래가 2건으로 적고 최근 거래가격은 과거 대비 51.6% 하락했습니다. 거래 표본 부족과 가격 변동성이 매도 시 가격 판단에 부담이 될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 거래가격을 우선 검토. 감정가 460,000,000원은 최근 실거래 329,000,000원의 139.8%입니다. 전체 평균 대비 91.2%라는 수치만 보고 할인된 물건이라고 판단하지 마세요.
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2021-10232호를 확보해 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 권한, 임대차 권한 및 경매 매각과의 관계를 확인해야 합니다.
- 점유·전입·임대차 조사. 임대내역이 미상이므로 실제 점유자, 전입 시기, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 미확인 점유자의 대항력은 가능·미상으로 취급해야 합니다.
- 말소기준권리 재검증. 2021.11.12 성동중앙새마을금고 근저당권과 같은 날의 소유권이전 신탁등기를 등기 접수순서에 따라 대조해야 합니다. 이미 말소된 광명제일새마을금고 근저당권은 존속 채무로 합산하지 않아야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 예상배당 5,000,000원과 잔여금 448,000,000원은 추정입니다. 실제 채권액, 집행비용, 세금, 최우선변제 및 신탁재산 정산에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시에도 시세 재확인. 1회 유찰 예상가격 368,000,000원은 최신 거래보다 높습니다. 2회 유찰 예상가격 294,400,000원은 최신 거래보다 낮지만, 면적 차이와 추가 인수 위험을 먼저 확인해야 합니다.
- 내부 상태·명도. 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 실제 이용상태, 수리 필요 범위, 점유자와의 인도 협의 및 명도 비용을 조사해야 합니다.
- 관리비·토지 규제. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분과 토지거래허가구역의 구체적인 적용 대상을 확인해야 합니다.
- 매각서류 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 신탁원부, 건축물대장 및 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “전체 평균보다 낮다”는 이유로 입찰할 물건이 아니다
이 사건의 핵심은 가격과 확인되지 않은 권리관계입니다. 등기상 말소기준권리인 근저당권은 채권최고액 5,000,000원으로 비교적 작고, 기존 대액 근저당권도 이미 말소됐습니다. 예상배당 계산 역시 매수인 인수액을 0원으로 산출합니다. 그러나 신탁등기가 존재하고 임대내역이 미상이라는 점 때문에 이를 곧바로 권리상 안전한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.
가격 측면의 판단은 더욱 명확합니다. 전체 평균은 504,500,000원이지만, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 329,000,000원입니다. 감정가이자 현재 최저가인 460,000,000원은 최근 시세의 139.8%이고, 확인되는 거래가격 추세는 -51.6%입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균을 근거로 신건의 가격을 높게 평가할 수 없습니다.
또한 소규모 다세대주택으로서 거래 표본이 적고, 신탁원부와 실제 점유·임대차관계 확인도 필요합니다. 유찰이 이루어지더라도 이 위험들이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
종합 판단은 D등급, 현 회차 입찰 보류입니다. 신탁원부와 임대차관계를 먼저 확인하고, 최신 거래가격 및 개별 세대 상태에 비추어 실질취득비용을 재산정해야 합니다. 현재는 저렴한 경매물건이 아니라 가격 부담과 권리 확인 과제가 겹친 물건으로 보는 것이 타당합니다.
