의정부지방법원 2026타경71063. 경기도 의정부시 호원동 119-49에 위치한 토지 및 구분건물 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 지상 3층 철근콘크리트구조이며, 1층부터 3층까지 다세대주택으로 이용 중인 것으로 평가됐습니다.

소유자는 전영미이고, 서울종암새마을금고가 채권자로서 임의경매를 신청했습니다. 신청 청구금액은 340,000,000원입니다. 등기상 같은 금융기관을 근저당권자로 하는 근저당권 2건이 설정되어 있으며, 채권최고액은 각각 408,000,000원과 264,000,000원입니다.

말소기준권리는 2025.07.23. 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 후순위 근저당권과 현 경매개시결정, 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거의 가압류와 별도 경매개시결정도 이미 말소됐습니다.

다만 이 사건에서 가장 주의할 부분은 등기상 금전채권보다 건축물의 법적 상태와 대지권 문제입니다. 매각물건명세서에 사용승인 미취득, 1층 신축허가 미확인, 대지권 미등기가 명시되어 있어 낙찰 후 정상적인 소유권 행사와 활용 가능성을 별도로 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전채권은 소멸, 건축 위험은 별개

2024.11.28. 장원진의 가압류(450,000,000원)는 2025.08.13. 해제를 원인으로 말소됐습니다. 2024.12.18. 등기된 종전 임의경매개시결정도 취하되어 2026.05.26. 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 등기를 현재 살아 있는 인수권리로 계산해서는 안 됩니다.

현재 사건은 2026.05.21. 개시된 임의경매입니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 주식회사국민행복기금 가압류가 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 뒤에 설정된 권리입니다.

확인된 임차인 명단은 0명입니다. 다만 이것만으로 해당 건물 전체가 공실이거나 점유자가 없다고 단정할 수는 없습니다. 1층부터 3층까지 실제 주거용으로 이용되는 건물이므로, 현장 점유상태·전입세대·임대차계약·확정일자 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.

② 건축물 위험 — 이 사건의 핵심

이 물건은 일괄매각이며, 토지와 구분건물의 평가가 결합되어 있습니다. 매각물건명세서와 감정평가 내용상 건축물 자체에 다음과 같은 중요한 문제가 존재합니다.

이러한 문제들은 단순히 경매대금에서 채권이 소멸한다고 해결되지 않습니다. 특히 사용승인·건축허가·대지권 등기는 향후 사용, 거래, 금융조달 및 환금성에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

③ 가격 및 회차별 시나리오

현재 감정가와 최저매각가는 모두 659,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

동일 지역·유사 용도의 실거래 비교가격이 확인되지 않아 감정가 659,000,000원이 주변 시세보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다. 더욱이 일반적인 사용승인 완료 다세대주택과 동일한 가격 기준을 그대로 적용하기 어렵습니다. 건축물의 법적 상태가 가격 평가의 핵심 변수이기 때문입니다.

유찰을 가정하면 최저매각가는 527,200,000원, 421,760,000원으로 낮아집니다. 하지만 그에 따라 채권자의 미배당도 커집니다. 중요한 점은 매각가 하락이 건축물의 미승인 상태나 대지권 미등기 문제를 자동으로 해소하지 않는다는 것입니다.

④ 예상배당표 (매각가 659,000,000원 가정)

예상 집행비용 8,990,000원을 제외하면 채권자에게 배당 가능한 금액은 650,010,000원입니다. 을구 1번 근저당권에 408,000,000원, 을구 2번 근저당권에 242,010,000원이 배당되는 계산입니다.

을구 2번 근저당권에서 21,990,000원의 미배당이 발생하고, 주식회사국민행복기금의 8,525,438원은 배당되지 않습니다. 합계 미배당은 30,515,438원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

위 배당은 채권최고액과 제시된 추정 집행비용을 사용한 시뮬레이션입니다. 실제 채권잔액, 공동담보 관계, 당해세, 국민건강보험공단 압류채권, 최우선변제권, 법정 배당순위 등에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 국민건강보험공단 압류의 채권액은 별도로 확인해야 합니다. 미배당액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지 현황 기준)

• 입지. 경기도 의정부시 호원동 소재 지하철 1호선 망월사역 남서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·연립주택·아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 망월사역이 있어 감정평가상 일반적인 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
• 접도. 남측으로 폭 약 2~3m의 도로와 접합니다. 도로가 비교적 좁으므로 실제 차량 진출입 및 건축 관련 접도 요건을 확인해야 합니다.
• 토지. 면적 178㎡, 지목 대, 부정형 평지입니다. 공시지가는 1㎡당 1,369,000원입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역· (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다. 도로 일부 포함 사항도 확인됩니다.
• 건물 이용. 지상 3층 철근콘크리트구조이며, 감정평가상 각 층을 다세대주택으로 이용하고 있습니다. 급배수·위생·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 물리적 상태. 일부 구분건물 천장에 곰팡이가 있으며, 1층 외부에 제시외 보일러실이 존재합니다. 감정평가에서 해당 상태와 시설을 반영했습니다.
• 환금성. 역세권 접근성은 긍정적이지만, 건축물 사용승인 미취득과 대지권 미등기는 일반적인 매수자의 금융조달 및 거래 과정에서 제약 요인이 될 수 있습니다. 실제 담보대출 가능 여부와 매수 수요는 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 사용승인 가능 여부. 목록2~4 각 구분건물의 사용승인 미취득 사유와 향후 사용승인 가능성, 필요한 공사 및 행정절차를 관할 관청에 확인하세요.
• 1층 건축허가 확인. 목록2에 해당하는 구분건물은 신축허가가 확인되지 않습니다. 건축허가 원본, 설계도면, 건축물 현황 및 적법성을 대조해야 합니다.
• 용도 확인. 1층 구분건물의 실제 이용상태와 법적 용도가 일치하는지 확인하세요. 감정평가상 다세대주택 기준을 적용했다는 사실만으로 주거 용도의 적법성이 보장되지는 않습니다.
• 대지권 등기. 목록2~4의 대지권 미등기 사유를 확인하고, 일괄매각 대상 토지와 각 구분건물의 권리관계, 낙찰 후 소유권 취득 및 대지권 등기 가능성을 검토하세요.
• 공동담보 관계. 서울종암새마을금고의 근저당권 2건과 공동담보 토지·건물의 범위, 실제 피담보채권 잔액을 확인하세요.
• 점유·임차 관계. 확인된 임차인 명단은 없지만, 각 층의 실제 점유자, 전입세대, 확정일자 및 임대차계약 여부를 확인하세요.
• 건물 상태. 목록2·4의 천장 곰팡이 원인과 누수·결로 상태, 보수비용, 외부 보일러실의 설치 상태를 현장에서 확인하세요.
• 압류채권 및 배당. 국민건강보험공단 압류의 실제 채권액과 당해세, 우선변제채권 유무를 확인하고 배당 시뮬레이션을 재검토하세요.
• 자금조달. 사용승인 미취득 및 대지권 미등기 상태에서 담보대출이 가능한지 금융기관에 사전 확인하세요. 대출 가능 금액을 일반적인 주택과 동일하게 가정하지 마세요.
• 가격 검증. 정상적인 사용승인 완료 주택의 거래가격뿐 아니라 해당 건물의 법적 상태를 반영한 실제 처분 가능 가격과 취득 후 필요한 비용을 검토하세요.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서·감정평가서·현황조사서·등기사항전부증명서· 건축허가 관련 서류·토지대장·건축물대장 등을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 물건”

의정부지방법원 2026타경71063은 금전채권의 말소관계와 건축물 자체의 위험을 분리해서 판단해야 하는 사건입니다.

2025.07.23. 서울종암새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 후순위 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 목록2~4 구분건물이 모두 사용승인 미취득 상태이고, 1층은 신축허가까지 확인되지 않습니다. 1층의 법적 용도 또한 불명확하며, 모든 구분건물의 대지권 표시가 등기되지 않았습니다. 일부 건물의 곰팡이와 제시외 보일러실도 추가 확인 대상입니다.

따라서 신건 최저매각가 659,000,000원이 합리적인 가격인지를 일반적인 다세대주택의 가격 기준만으로 판단할 수 없습니다. 유찰로 가격이 낮아지더라도 건축물의 적법성·사용승인·대지권 문제가 해결되지 않는다면 향후 활용 및 처분에 어려움이 발생할 수 있습니다.

결론은 권리 인수는 0원, 건축·등기 위험은 매우 높음입니다. 건축물의 적법성과 사용승인 가능성, 토지·건물의 권리 취득 및 등기 가능성, 실제 보수·정리 비용과 환금성을 명확하게 확인하기 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 타당합니다.