의정부지방법원 2026타경1002. 이번 물건은 파주시 금촌동 434-2에 있는 힐탑 203동 4층 402호입니다. 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 최상층에 위치합니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 413,000,000원입니다.

현 소유자는 안운미이며, 2024년 9월 12일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 같은 날 농협은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 352,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 삼성카드 가압류가 추가되었고, 농협은행의 신청으로 2026년 3월 9일 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

낙찰자가 특히 구분해야 할 사항은 매각으로 소멸하는 채권자의 권리와 매수인이 실제로 인수하는 부담입니다. 이 사건의 배당 시나리오에서 채권자 미배당금이 발생하더라도 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 다만 점유관계와 별도 법정 부담에 대해서는 입찰 전 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 농협은행 근저당이 말소기준

권리분석에서 중요한 부분은 과거에 존재했던 구룡포수산업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2022년 1월 18일 채권최고액 2,640,000,000원으로 설정되었으나, 2023년 4월 13일 등기말소가 이루어졌습니다. 따라서 이 금액을 현재 존속하는 선순위 담보채무로 합산해서는 안 됩니다.

현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2024년 9월 12일 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 352,000,000원이며 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후 설정된 삼성카드 가압류 6,931,347원과 농협은행의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유관계 — 인수는 0원, 현장 확인은 필요

현재 확인된 임차인은 0명입니다. 따라서 임차보증금에 따른 예상 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 임차인 신고가 확인되지 않는다는 사실만으로 소유자 직접 점유나 완전한 공실 상태가 입증되는 것은 아닙니다.

③ 가격 분석 — 최저가 4.13억의 적정성은 미확인

이 사건은 감정가와 최저가가 같은 신건입니다. 현재 최저매각가는 413,000,000원이고, 확인된 인수액이 0원이므로 이 가격에 낙찰된다고 가정하면 권리 인수를 포함한 실질취득 기준액도 413,000,000원입니다. 취득세와 명도비용 등 부대비용은 별도입니다.

그러나 동일 단지 또는 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래 가격은 확인되지 않았습니다. 그러므로 413,000,000원이 주변 시세보다 높은지 낮은지, 할인된 가격인지 판단할 근거가 부족합니다. 감정가가 곧 적정 시장가격이라는 전제도 둘 수 없습니다.

유찰 후 가격은 제시된 회차별 가정이며 실제 매각기일 또는 향후 최저매각가의 확정을 의미하지 않습니다. 모든 회차에서 예상 인수액은 0원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 413,000,000원 가정)

매각가 413,000,000원을 가정한 배당계산에서는 집행비용 6,530,000원을 공제한 뒤 농협은행 근저당권에 352,000,000원, 삼성카드 가압류에 6,931,347원이 배당되고 47,538,653원이 소유자에게 남는 것으로 추정됩니다.

농협은행 예상배당액 352,000,000원은 근저당권 채권최고액을 적용한 추정치입니다. 경매신청 청구액은 338,622,418원으로 서로 다르며, 실제 배당액은 확정채권액에 따라 달라집니다. 집행비용도 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권자 미배당과 매수인 인수는 다르다

신건 가격에서는 추정 채권액이 모두 배당되지만, 유찰로 매각가격이 하락하면 채권자에게 배당되지 못하는 금액이 발생합니다. 1회 유찰 가정에서는 33,956,947원, 2회 유찰 가정에서는 99,111,827원의 채권자 미배당액이 계산됩니다.

다만 이 미배당액을 낙찰자의 부담으로 계산하면 안 됩니다. 말소기준 근저당권과 후순위 가압류가 매각으로 소멸하는 구조이므로, 이 시나리오들의 매수인 예상 인수액은 모두 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 금촌동 금신초등학교 서측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.
• 교통. 단지 내부까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 금촌역이 소재합니다. 감정평가상 종합적인 교통상황은 대체로 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 4층 건물이며 매각 대상은 4층 402호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로 및 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지로, 공동주택 부지로 이용되고 있습니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
• 토지이용계획. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역, 한강수계 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 관한 기재가 있습니다. 토지거래허가구역 관련 기재도 있어 입찰 전 현재의 지정 여부와 허가 적용 대상을 확인해야 합니다.
• 건축 관련 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 확인되지 않으며, 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 실제 증축·변경 여부와 현장 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 건물의 상태와 거래사례에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 유사 물건의 실거래 비교가 확인되지 않아 현재 환금성과 적정 매도가격을 확정적으로 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 금촌동 및 인접 지역에서 위치·면적·건물구조·사용승인 시기 등이 유사한 다세대주택의 최근 거래사례를 대조해 413,000,000원의 가격 적정성을 검증해야 합니다.
• 등기 원본 재확인. 2023년 말소된 구룡포수산업협동조합 근저당권과 2024년 설정된 농협은행 근저당권을 구분하고, 입찰일까지 추가 등기사항이 발생했는지 확인하세요.
• 점유 및 명도 확인. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유자와 거주 형태를 확인해야 합니다. 매각물건명세서와 현황조사서의 점유 관련 기재를 다시 확인하세요.
• 농협은행 채권액. 경매신청 청구액 338,622,418원과 근저당 채권최고액 352,000,000원은 다른 개념입니다. 예상배당표의 배당액을 실제 확정채권액으로 간주하지 마세요.
• 부대비용 검토. 취득세, 등기 관련 비용, 명도비용 및 미납 관리비 중 매수인에게 법적으로 승계될 수 있는 부분을 확인해야 합니다.
• 건물 현황 조사. 최상층인 4층 402호의 누수·방수·결로·설비 상태, 공용부 유지관리 상태 등을 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
• 토지이용 규제 확인. 자연녹지지역 관련 제한과 토지거래허가구역 지정의 현행 효력 및 적용 범위를 관할 기관에 확인하세요.
• 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 330,400,000원과 2회 유찰 264,320,000원은 예상 시나리오입니다. 실제 다음 매각조건을 확인하고 시장가격과 비교해야 합니다.
• 입찰 전 최종 점검. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 매각조건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 양호, 가격은 검증 후 결정”

파주 힐탑 203동 402호는 권리분석 관점에서 비교적 단순한 사건입니다. 농협은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류가 소멸하고, 과거 근저당권도 이미 말소되어 있습니다. 확인된 임차인은 없으며 모든 매각 시나리오에서 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 좋은 권리관계가 반드시 좋은 매입가격을 의미하지는 않습니다. 신건 최저가인 413,000,000원이 실제 시장에서 경쟁력 있는 가격인지는 아직 확인되지 않았습니다. 특히 다세대주택은 개별 물건별 가격 차이가 있을 수 있으므로 단순히 감정가나 유찰률만으로 투자성을 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

배당계산에서도 신건은 채권자 전액배당과 소유자 잔여액이 예상되지만, 1회 또는 2회 유찰 시에는 채권자 미배당이 발생합니다. 이 경우에도 소멸하는 채권을 매수인이 인수하는 것은 아니라는 점이 중요합니다.

최종 판단은 권리관계 B등급 수준의 양호한 구조이지만, 가격 경쟁력은 미검증 상태입니다. 실제 점유관계, 건물 상태, 최근 유사 다세대주택 실거래를 확인한 뒤 입찰 여부와 응찰가격을 결정하는 것이 합리적입니다.