의정부지방법원 2026타경60578. 파주시 월롱면 덕은리 힐링타운 제103동 제1층 제102호, 철근콘크리트구조 4층 건물의 다세대주택입니다. 소유자는 서호범이며, 주택도시보증공사가 청구금액 178,573,913원으로 강제경매를 진행 중입니다.
이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아닙니다. 등기부 을구 3번에 설정된 전세금 165,000,000원의 선순위 전세권입니다. 해당 권리는 2022.03.29 설정됐고, 2022.07.28 주택도시보증공사로 이전됐습니다. 강제경매개시결정일인 2026.03.06보다 훨씬 앞선 권리입니다.
기존 동수원신용협동조합 근저당권은 이미 말소됐지만, 전세권에 대해서는 별도의 말소 사실이 확인되지 않습니다. 특히 배당표의 전세권 명의와 현재 등기상 전세권자가 다르기 때문에 배당요구, 권리승계, 실제 배당 및 매각 후 전세권 말소 여부를 함께 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60578 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 월롱면 덕은리 772-47 힐링타운 103동 1층 102호 도로명주소: 경기도 파주시 월롱면 엘지로 408-5 |
| 물건종류 / 구조 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 · 4층 건물 중 1층 102호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 · 임대관계 미상 |
| 소유자 | 서호범 (2022.04.11 소유권이전등기, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 193,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 178,573,913원 |
| 전세권 | 165,000,000원 · 주택도시보증공사로 권리이전 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 등기 확인일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
이 권리는 2026.03.06 강제경매개시결정보다 선순위이고, 등기상 매각으로 당연히 소멸하는 권리로 분류되지 않았습니다. 따라서 배당을 통해 전세권이 소멸하는지, 아니면 매수인에게 존속하는지를 명확히 확인해야 합니다.
과거 을구 1번 동수원신용협동조합의 채권최고액 2,040,000,000원 근저당권은 2022.03.29 말소된 상태입니다. 이 금액을 현재 매수인 인수액에 포함해서는 안 됩니다. 반면 2026.05.18 접수된 파주시 압류는 강제경매개시결정 후의 권리로 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.
또한 갑구에는 2022.04.11 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준과 관련된 등기이므로, 입찰 전 민간임대주택 등록 상태와 경매 매각에 따른 법률관계도 확인해야 합니다.
② 전세권 승계·임차 현황 — ‘인수 0원’의 조건
등기부상 전세권자는 주식회사케이피에스에서 주택도시보증공사로 변경됐습니다. 이것은 동일 전세권의 이전이므로 두 법인을 별도 임차인으로 세거나 전세금 165,000,000원을 두 번 합산해서는 안 됩니다.
| 구분 | 명의 / 상태 | 금액 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 을구 3번 전세권 | 주식회사케이피에스 2022.03.29 설정 |
165,000,000원 | 선순위 매수인 인수 가능성 확인 필요 |
| 을구 3-2번 이전 | 주택도시보증공사 2022.07.28 이전 |
동일 전세금 | 승계 전세권자 변경 · 별도 보증금 아님 |
| 점유·임대차 | 실제 점유자 및 임대관계 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 |
전세권설정등기에 기재된 존속기간은 2022.03.29부터 2024.03.28까지입니다. 다만 기재된 존속기간이 지났다는 사실만으로 등기상 전세권이 매각 시 확실하게 소멸한다고 단정할 수는 없습니다. 계약 종료 여부, 전세금 반환 여부, 등기 말소 및 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
주택도시보증공사의 전세권 승계는 실제 거주 임차인이 추가로 존재한다는 의미가 아닙니다.
더구나 주택도시보증공사는 별도로 178,573,913원을 청구한 경매신청채권자입니다. 두 금액이 서로 독립된 채권인지, 동일한 전세금 반환채권과 관련된 금액인지 확인하지 않고 단순 합산하면 중복계상 위험이 있습니다.
전세권 승계 및 배당요구 관계를 확인하지 못한 상태에서 ‘전세금 전액 배당 → 전세권 소멸 → 인수 0원’이라는 결론을 확정하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 최저가보다 실질취득이 중요하다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 193,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%에서 매각이 진행됩니다.
문제는 낙찰대금 외에 선순위 전세권 부담이 남는 경우입니다. 전세금 165,000,000원을 매수인이 별도로 전액 부담해야 한다면, 보수적으로 산정한 실질취득 부담은 다음과 같습니다.
반대로 적법한 배당절차를 거쳐 전세권이 소멸하고 별도 인수금액이 없다면, 해당 전세권을 이유로 낙찰대금에 165,000,000원을 추가할 필요는 없습니다. 그러나 이 두 경우는 완전히 다른 취득 구조입니다. 현재는 전세권이 어느 방식으로 처리되는지 확인하는 것이 가격 판단에 앞섭니다.
동일하거나 유사한 다세대주택의 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 193,000,000원이 최근 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 없습니다. 과거 거래 평균만으로 가격을 평가할 수도 없으며, 최근 12개월 거래와 최신 거래가격을 확인하기 전에는 가격상 이익을 인정하지 않는 것이 적절합니다.
④ 회차별 배당·미배당 분석
현재 신건 매각가 193,000,000원을 기준으로 한 예상배당에서는 집행비용 3,502,000원, 전세권 배당 165,000,000원, 주택도시보증공사 경매신청채권 배당 24,498,000원이 반영됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 193,000,000원 | 189,498,000원 | 154,075,913원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 154,400,000원 | 151,438,400원 | 192,135,513원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 123,520,000원 | 120,990,720원 | 222,583,193원 |
위 표는 회차별 예상배당 시뮬레이션입니다. 미배당액은 채권자에게 배당되지 못한 채권액으로, 그 전액이 매수인에게 자동 승계된다는 의미는 아닙니다. 전세권 인수 여부는 별도 검토가 필요합니다.
특히 1회 유찰 이후에는 매각가가 전세금 165,000,000원보다 낮습니다. 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 전세권 인수 여부와 실질취득 부담을 먼저 확정해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (신건 매각가 193,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,502,000원 |
| 1. 을구 3번 전세권 · 주식회사케이피에스 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 178,573,913원 | 24,498,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 343,573,913원 | 189,498,000원 |
| 채권 미배당 | — | 154,075,913원 |
예상배당표상 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 전세권이 현재 주택도시보증공사 명의로 이전된 점, 동일 권리 또는 채권의 중복계상 가능성 및 실제 배당요구·말소 여부를 확인해야 하므로 확정적인 인수 0원 판정은 아닙니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 월롱면 덕은리 소재 파주LCD산업단지 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능합니다. 인근 노선버스정류장과의 거리 및 운행빈도를 고려한 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 중 1층 102호입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 마감, 창호는 하이새시창호이며 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
- 접근도로. 북동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다. 토지는 사다리형 완경사지로 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 토지이용규제. 계획관리지역, 중로1류 접합, 가축사육제한구역, 제한보호구역 등이 기재돼 있습니다. 토지거래계약허가구역은 2025.08.26부터 2026.08.25까지의 기간으로 기재돼 있어 매각 시점의 실제 지정 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 건축·공부 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 현장 상태와 전유부분의 실제 이용상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 산업단지 인근의 다세대주택으로, 주변에 주택·공장·농경지 등이 혼재합니다. 유사 물건의 최근 거래가격이 확인되지 않아 매각 용이성과 적정 취득가격은 판단을 보류해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 존속 여부. 을구 3번 전세권이 매각으로 소멸하는지, 매수인에게 인수되는지 매각물건명세서와 집행법원의 매각조건을 대조해야 합니다.
- 전세권 승계 확인. 2022.07.28 주택도시보증공사로 이전된 전세권과 경매신청채권의 법률관계를 확인해야 합니다.
- 배당요구 및 중복계상. 전세권 명의인 주식회사케이피에스에 165,000,000원을 배당하는 가정과 현재 전세권 명의, 주택도시보증공사 청구액 178,573,913원의 관계를 검토해야 합니다.
- 임차인·점유자. 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 주민등록 전입, 확정일자, 전세권과 별개인 임대차계약 유무를 확인하고 대항력·우선변제 여부를 판단해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.04.11 기재된 민간임대주택 등록 및 관련 의무의 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 입찰가격. 최저가 193,000,000원을 기준으로만 가격을 평가하지 말고, 선순위 전세권이 인수되는 경우의 실질취득 부담을 계산해야 합니다.
- 시세 조사. 힐링타운과 인근 유사 다세대주택의 최근 12개월 실거래, 최신 거래, 층·면적·상태별 가격 차이를 확인해야 합니다.
- 현장 및 관리비. 1층 주거환경, 누수·습기, 건물 관리상태, 실제 점유, 미납 관리비 및 공용부분 부담 여부를 점검해야 합니다.
- 매각서류 원본. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구종기 관련 서류 및 매각조건을 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 배당표의 가정일 뿐이다
파주 힐링타운 103동 102호는 단순한 강제경매 물건으로 보기 어렵습니다. 이미 말소된 근저당과 후순위 압류는 비교적 명확하지만, 165,000,000원의 선순위 전세권이 존재하고 그 권리자가 주택도시보증공사로 이전돼 있다는 점이 핵심입니다.
예상배당표는 전세권 전액 배당과 인수 0원을 전제로 합니다. 그러나 배당표상의 권리자 명의와 현재 등기 명의가 서로 다르고, 주택도시보증공사가 별도의 신청채권자이기도 합니다. 따라서 실제 배당관계 및 전세권 소멸 여부가 확인되기 전에는 해당 시뮬레이션을 안전한 권리분석 결과로 받아들이기 어렵습니다.
최저가는 193,000,000원이지만, 선순위 전세권 165,000,000원을 전액 별도로 인수해야 하는 경우 실질취득 부담은 358,000,000원입니다. 이 금액과 비교할 검증된 최근 실거래 시세도 확인되지 않습니다. 유찰로 최저가가 낮아져도 권리 부담 문제는 별도로 남을 수 있습니다.
결론은 권리관계 확정 전 입찰 보류입니다. 전세권의 배당·말소·인수 여부를 먼저 해결하고, 실제 임대차 현황과 최근 거래시세를 확인한 뒤 입찰가를 판단해야 합니다. 이 사건은 낮은 입찰가격보다 선순위 전세권을 정확히 처리할 수 있는지가 먼저인 물건입니다.
