의정부지방법원 2026타경71373. 경기도 의정부시 시민로 24에 위치한 신도아크라티움 11층 1101호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 144.3742㎡, 건물은 지상 29층 규모이며 2009년 12월 29일 사용승인된 아파트입니다. 현재 소유자는 김희자로, 2015년 1월 13일 강제경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 이후 2022년 6월 28일 일동농업협동조합 명의로 채권최고액 636,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

이 근저당권은 2025년 11월 21일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2026년 7월 3일 해당 회사가 임의경매를 신청했습니다. 이후 설정된 최혜균의 근저당권 100,000,000원도 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 따라서 등기상 권리관계만 놓고 보면 낙찰자가 별도로 떠안을 근저당권은 없습니다.

하지만 권리 인수액이 없다는 사실과 적정한 매수가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가인 7.32억 원은 최근 실거래 평균 6.92억 원을 웃돕니다. 최근 거래가격의 하락 추세까지 고려하면, 신건에서 가격 경쟁력을 확보하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당

말소기준권리는 2022년 6월 28일 설정된 일동농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 636,000,000원이며, 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 근저당권의 이전은 기존 권리의 승계이므로 별도의 선순위 근저당권이 새롭게 생긴 것은 아닙니다.

2023년 8월 23일 설정된 최혜균의 근저당권은 채권최고액 100,000,000원으로 말소기준권리보다 후순위입니다. 2026년 7월 3일의 임의경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하는 권리에 해당합니다.

과거 2014년에 설정된 다수의 가압류와 압류, 경매개시결정 및 2010년 국민은행 근저당권은 2015년 경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 중소기업은행의 근저당권과 과거 신형순의 근저당권 역시 등기부상 말소된 상태입니다. 따라서 과거 등기 이력을 현재 매수인이 인수할 채무로 계산해서는 안 됩니다.

임차인·점유관계 — 임대관계 확인 필요

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션에도 임차보증금 배당이나 매수인 승계액이 반영되지 않았습니다.

그러나 감정평가서에는 “임대관계는 미상임”으로 기재돼 있습니다. 이는 임차인이 없다는 사실이 확정됐다는 의미가 아닙니다. 소유자 거주 여부와 실제 점유자, 전입세대 및 임차권 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 최근 거래를 보면 신건은 비싸다

신도아크라티움의 실거래 12건은 전용면적 138.33㎡~144.37㎡ 수준의 유사 면적 거래입니다. 전체 평균은 706,250,000원이지만, 과거 고가 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 주의가 필요합니다.

특히 최근 12개월 거래 3건의 평균은 691,666,666원이고, 최신 거래는 2026년 10월 680,000,000원입니다. 최근 거래가격 추세는 -2.7%로, 과거 평균보다 최근 평균이 낮아진 상태입니다.

유사 면적 거래 비교입니다. 전용 138.33㎡와 144.37㎡가 함께 포함돼 있으며, 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이는 별도로 고려해야 합니다.

가격 지표별 비교

최저매각가 732,000,000원은 최근 12개월 평균보다 40,333,334원 높고, 최신 거래가보다 52,000,000원 높습니다. 특히 2026년 10월의 거래는 본건과 사실상 동일한 전용면적의 10층 거래로, 11층인 본건의 가격을 검토할 때 중요한 비교 사례입니다.

③ 예상배당표 (매각가 732,000,000원 가정)

매각대금 732,000,000원에서 집행비용 9,720,000원을 제외하면 채권자에게 배당할 수 있는 금액은 722,280,000원입니다. 시뮬레이션상 일동농업협동조합의 근저당권에는 636,000,000원, 최혜균의 후순위 근저당권에는 86,280,000원이 배당됩니다.

최혜균의 근저당권 채권최고액 100,000,000원 중 13,720,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 근저당권은 말소기준권리보다 후순위이므로 미배당 금액이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.

배당금액은 채권최고액을 기준으로 한 추정치입니다. 신청 청구금액 582,439,634원과 실제 확정 채권액은 구분해야 합니다. 집행비용은 추정치이며 실제 채권액, 배당요구, 당해세 및 우선변제권 등에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

유찰 회차별 배당 시뮬레이션

매각가가 하락하면 채권자들의 미배당 금액은 증가합니다. 하지만 현재 확인된 권리구조를 전제로 하면 회차별 예상 인수액은 모두 0원입니다. 이 점은 권리분석상 긍정적입니다.

반면 매각가격 관점에서는 차이가 큽니다. 현재 신건 최저가 732,000,000원은 최근 시세보다 높지만, 1회 유찰 시 가정한 585,600,000원은 최근 평균과 최신 거래보다 낮습니다. 2회 유찰 시 가정한 468,480,000원 역시 두 비교가격보다 낮습니다. 다만 이는 주어진 회차별 가격 시나리오일 뿐, 실제 유찰이나 해당 가격에 낙찰될 수 있음을 보장하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 의정부시청 동측 인근에 위치합니다. 전면 도로 주변으로 업무용 빌딩과 상가가 밀집해 있고, 후면에는 근린생활시설이 분포하는 지역입니다. 감정평가상 주변 환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 의정부 경전철역, 수도권 전철 1호선 의정부역이 있어 전반적인 교통여건은 양호한 편입니다.
• 도로. 북측으로 광대로에 접하고, 서측 약 14m 및 동측 약 8m의 포장도로에 각각 접합니다. 도로 접근성은 입지상 긍정적인 요소입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 29층 건물의 11층이며, 사용승인일은 2009년 12월 29일입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
• 용도 및 토지. 아파트로 이용 중이며, 토지는 일반상업지역에 해당합니다. 시가지경관지구·특정용도제한지구·철도보호지구 등의 토지이용 제한사항이 있으므로 향후 이용이나 변경 계획이 있다면 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 5,642,000원이며, 토지의 형상은 사다리형이고 지형은 평지입니다.
• 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 84세대 규모의 아파트로, 대규모 주거단지에 비해 매수층의 폭을 신중하게 살펴볼 필요가 있습니다. 유사 면적 12건의 거래가격은 600,000,000원부터 900,000,000원까지 차이가 크며, 최근에는 680,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 소규모 단지와 가격 편차를 고려하면 매도 시 적정 가격 설정이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 거래 기준으로 입찰가격 검토. 전체 평균 706,250,000원보다 최근 12개월 평균 691,666,666원과 최신 거래 680,000,000원을 우선 비교해야 합니다. 신건 최저가가 최근 평균의 105.8%라는 점을 고려해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가격 추세가 -2.7%입니다. 과거 고가 거래를 근거로 현재 가격을 저평가됐다고 판단하지 않도록 주의해야 합니다.
• 점유자 및 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인서, 현황조사서, 매각물건명세서 등을 대조하고 실제 거주자와 임차권 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전관계 확인. 일동농업협동조합의 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 권리 승계와 현재 경매 신청채권자의 지위를 등기부 및 사건기록으로 확인해야 합니다.
• 배당금액과 채권최고액 구분. 신청 청구금액 582,439,634원과 근저당권 채권최고액 636,000,000원은 서로 다른 개념입니다. 예상배당표는 채권최고액을 사용한 시뮬레이션이므로 실제 배당 결과와 차이가 생길 수 있습니다.
• 후순위 근저당권 확인. 최혜균의 후순위 근저당권은 채권최고액 100,000,000원입니다. 시뮬레이션에서는 일부 미배당이 발생하지만 후순위 근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
• 유찰 가능성과 경쟁입찰 구분. 단지 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 이번 물건도 반드시 유찰될 것이라고 가정해서는 안 됩니다. 매각기일의 입찰경쟁과 가격 수준을 별도로 판단해야 합니다.
• 관리비와 명도비용 확인. 공동주택의 공용부분 체납 관리비, 실제 점유자에 대한 명도비용 및 인도 절차는 등기상 인수액과 별개로 확인해야 합니다.
• 건물 상태 확인. 전용면적 144.3742㎡의 주거용 아파트로, 내부 수리 상태와 설비 노후도에 따라 동일 면적 거래와 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 현장 확인을 통해 추가 비용을 검토해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 실거래가 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다. 특히 임대관계와 점유상태가 중요합니다.

맺으며 — “권리 인수 0원이어도, 비싸게 사면 의미가 없다”

의정부 신도아크라티움 1101호는 말소기준권리가 명확하고 후순위 근저당권이 소멸하는 비교적 단순한 권리구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유관계 확인을 전제로 판단해야 합니다.

더 큰 문제는 가격입니다. 최저매각가 732,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 691,666,666원보다 높고, 최신 거래가격 680,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세 역시 -2.7%로 하락하고 있습니다.

전체 거래 평균만 보면 차이가 크지 않아 보일 수 있지만, 최근 거래를 기준으로 하면 신건 가격은 시세보다 5.8% 높은 수준입니다. 84세대 소규모 단지의 환금성과 거래가격 편차까지 고려하면 현재 최저가에 적극적으로 응찰할 근거는 부족합니다.

결론은 “권리상 비교적 양호, 신건 가격은 보류”입니다. 향후 유찰로 가격이 조정된다면 최근 실거래와 다시 비교할 수 있습니다. 다만 유찰을 전제로 한 투자는 경계해야 하고, 실제 임대관계·점유상태·관리비 체납 여부를 확인하기 전에는 인수액 0원이라는 판단도 최종 확정해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 가격을 낮추는 기회가 실제로 발생하는지, 그리고 그 가격에서 위험을 감수할 만한지입니다.