의정부지방법원 2026타경60605. 경기도 파주시 야당동 성동더블유하우스 마동 201호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표기되지만, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 전용면적은 58.63㎡, 건물은 철근콘크리트구조의 지상 4층이며 본건은 2층에 있습니다.

등기부상 소유자는 최준성으로, 2021년 4월 30일 거래가 199,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 국세·지방세 등 압류가 누적됐고, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 경매가 진행되고 있습니다.

핵심은 근저당이 아닙니다. 2016년 중소기업은행 근저당권은 2020년에 이미 말소됐습니다. 반면 유선숙의 주택임차권은 현재 존속하고 있습니다. 전입신고와 확정일자가 말소기준권리보다 빠르므로 대항력 및 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 따라서 낙찰가가 낮아져도 보증금 인수액이 증가할 수 있다는 점이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 빠르다

말소기준으로 분류된 권리는 2023년 4월 5일 김포세무서장의 국 압류입니다. 이후 강화군·서울특별시·국·파주시 압류, 한주피엠씨 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

다만 유선숙 임차인의 전입일은 2020년 12월 24일이고, 확정일자는 2020년 11월 27일입니다. 주택임차권등기 역시 2023년 2월 23일로 말소기준 압류보다 빠릅니다. 따라서 일반적인 후순위 임차인과 달리 보증금이 전액 변제되지 않는 경우 매수인 인수 위험이 남습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 199,000,000원

주택도시보증공사는 이 사건의 경매신청채권자입니다. 실제 임차인 명단에 포함되지 않으므로 임차인을 추가로 계산하거나, 주택도시보증공사의 청구금액을 별도 임차보증금으로 더해서는 안 됩니다.

특히 주택도시보증공사의 청구금액과 유선숙의 보증금이 모두 199,000,000원으로 나타나므로, 실제 배당에 앞서 보증기관의 채권 취득 경위와 대위·승계 관계, 중복채권 여부를 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 42,000,000원 높다

성동W하우스마동은 26세대 규모의 건물로, 2016년 1월 사용승인을 받았습니다. 유사 면적의 확인된 실거래 8건을 보면 과거 고가 거래와 최근 거래 사이에 상당한 차이가 있습니다.

전체 8건 평균은 224,750,000원이지만, 여기에는 2022년의 310,000,000원, 260,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 이 평균만으로 현재 시세를 판단하면 가격이 높게 평가될 수 있습니다.

최근 12개월 거래는 2026년 8월의 185,000,000원, 1건입니다. 신건 최저가 227,000,000원은 이 거래보다 42,000,000원 높고, 최근 시세의 122.7%입니다. 최근 표본이 1건뿐이므로 정확한 개별 호실 시세에는 불확실성이 있으나, 현재 최저가를 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 227,000,000원 가정)

신건 기준 예상배당 합계는 227,000,000원입니다. 채권자 측 미배당 합계는 178,029,380원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 주택도시보증공사와 임차인 사이의 채권 중복·대위 관계도 실제 배당 전에 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시뮬레이션 — 낙찰가만 낮아진다고 싸지는 않는다

대항력 임차보증금이 199,000,000원이므로, 낙찰가가 하락하는 회차에서는 미배당 보증금의 인수 여부가 핵심입니다. 다음은 회차별 예상 금액입니다.

실질취득액 = 해당 회차 매각가 + 예상 인수액. 위 합계는 제공된 회차별 인수 추정치로 산출했으며 취득세·명도비·기타 부대비용은 별도입니다. 실제 세금 배당과 임차권 처리 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 및 토지정보 기준)

• 입지. 파주시 야당동 소재 성동더블유하우스입니다. 주변에는 주거시설과 근린생활시설 등이 혼재하며, 감정자료상 주거용 이용상태는 연립주택으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장과 경의중앙선 야당역 접근성이 언급되어 있습니다. 다만 감정요항의 일부 위치 설명에 고양시 탄현동이 기재되어 있어 실제 물건 소재지와의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 건물. 2016.01.04 사용승인, 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 201호입니다. 위생·급배수·난방 및 승강기 설비가 기재되어 있습니다.
• 대지 및 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·토지거래계약 허가구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 공시지가는 897,600원/㎡입니다. 입찰자와 거래 유형별 허가 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 공부와 현황 차이. 공부상 마동과 현황상 W HAUS 5동 표시가 다릅니다. 현황상 지하 창고 추정 공간의 이용가능 여부도 미확인 사항입니다.
• 환금성. 26세대 규모이고, 최근 12개월 유사 면적 실거래는 1건입니다. 가격 추세 -19.7%, 평균 유찰 3.2회, 매각률 0.0%를 고려하면 매도 시점과 가격에 대한 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 임차인 대항력. 유선숙의 전입 2020.12.24, 확정 2020.11.27, 임차권등기 2023.02.23을 확인하고, 배당 후 임차권 말소 및 인수 여부를 검토해야 합니다.
• 보증금 전액 배당 여부. 신건 예상배당은 199,000,000원 전액이지만 세금 등 우선배당액과 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 보증기관 채권. 주택도시보증공사의 청구금액과 임차보증금이 동일한 199,000,000원이므로 채권 승계·대위·중복 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득액 기준. 유찰 후에는 최저가에 예상 인수보증금을 더해 최근 시세 185,000,000원과 비교해야 합니다.
• 가격 하락 추세. 최근 거래 추세 -19.7%와 최근 12개월 거래 1건이라는 표본 한계를 함께 반영해야 합니다.
• 점유 및 명도. 주택임차권등기가 존재하므로 실제 점유자, 명도 가능 시점, 임차보증금 반환 및 임차권 말소 조건을 확인해야 합니다.
• 현황 차이. 마동·W HAUS 5동 표시와 지하 창고 추정 공간의 실제 이용 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 체납 관리비. 공용부분 체납 관리비 등의 매수인 부담 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 입찰 원본 검토. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 세금 관련 자료를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 내려가도 실질취득액은 내려가지 않을 수 있다”

이 사건은 신건 감정가가 비싸다는 문제만 있는 물건이 아닙니다. 대항력 있는 보증금 199,000,000원의 임차인이 존재하고, 선순위 세금 배당까지 검토해야 합니다. 신건 227,000,000원에서는 임차보증금 전액 배당을 전제로 인수 0원이 추정되지만, 우선배당액이 발생하면 달라질 수 있습니다.

가격 역시 부담스럽습니다. 최근 거래가 185,000,000원 대비 신건 최저가가 122.7%이고, 실거래 추세는 -19.7%로 하락 방향입니다. 유찰 후 최저가 181,600,000원이나 145,280,000원만 보면 싸 보일 수 있지만, 예상 인수액을 합산한 실질취득액은 각각 202,342,400원, 201,833,920원입니다.

따라서 본건은 신건 가격 메리트 부족, 선순위 임차권 인수 위험, 세금 배당 불확실성, 하락 시세와 낮은 환금성 지표가 겹치는 물건입니다. 단순 유찰 대기보다 실제 인수책임을 확정하는 일이 우선입니다. 종합 판단은 D등급 — 보수적 접근 및 입찰 보류가 타당한 유형입니다.