의정부지방법원 2026타경71389. 동두천시 생연동 에이스아파트(4차) 401동 204호, 전용 59.81㎡의 아파트입니다. 감정가와 최저매각가격이 모두 100,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 양광희 씨이며, 주택도시보증공사가 110,000,000원의 채권을 근거로 강제경매를 신청했습니다. 그런데 등기부를 살펴보면 근저당권보다 중요한 권리가 하나 눈에 들어옵니다. 바로 2024.10.23 등기된 김호중 씨의 주택임차권입니다.

김호중 씨의 임차보증금은 110,000,000원입니다. 전입신고와 확정일자는 모두 2022.09.22이고, 점유개시일은 2022.10.07입니다. 말소기준권리인 현대카드 가압류(2024.12.24)보다 앞섭니다. 따라서 통상적인 권리분석이라면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수하는 선순위 임차권으로 접근해야 합니다.

하지만 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권을 양수한 뒤, 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출한 것입니다. 따라서 분석의 초점은 단순한 선순위 여부가 아니라 확약의 효력·양수 범위·실제 임차권 말소 가능성에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계

이 사건의 말소기준권리는 2024.12.24 현대카드 가압류입니다. 이후 설정된 롯데카드·하나카드·케이비국민카드·농협은행·국민은행의 가압류와 도봉구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

과거 한국주택은행·우리은행·박남심 명의의 근저당권도 있었지만, 관련 근저당권은 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석에서 중요한 선순위 권리는 2024.10.23 등기된 김호중의 임차권입니다. 이 권리는 말소기준권리보다 앞서므로, 단순히 후순위 권리들이 말소된다는 사실만으로 매수인 인수가 없다고 판단할 수 없습니다.

확약의 효과는 김호중의 보증금반환채권을 승계한 주택도시보증공사의 권리 범위에 한정됩니다. 확약 범위 밖에 별도의 대항력 있는 임차인이 존재한다면 그 인수위험은 별도로 남습니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 김호중 1명이며, 보증공사는 별도 임차인이 아닙니다. 입찰 전 확약서 원본과 채권양도·승계 범위, 임차권등기 말소 처리 조건을 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 1건

김호중은 전입과 확정일자가 말소기준권리보다 앞서고, 배당요구도 한 임차인입니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차권으로 분석됩니다. 다만 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현재 실점유 상태까지 확정할 수는 없습니다. 현재의 점유·명도 상태는 별도 확인이 필요합니다.

주택도시보증공사는 김호중과 별도로 보증금을 지급받을 두 번째 임차인이 아닙니다. 동일 보증금 110,000,000원에 관한 채권양수·우선변제권 승계 관계이므로, 두 사람의 보증금을 합산한 220,000,000원의 임대차채무로 보아서는 안 됩니다. 경매신청채권 110,000,000원 역시 이 승계 관계를 고려해 해석해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가 1억, 최근 시세와의 차이는 5.2%

같은 단지인 에이스아파트(4차)의 전용 59.81㎡ 실거래를 비교합니다. 확인되는 전체 12건의 평균은 107,500,000원이지만, 이 수치에는 과거 130,000,000원 등 상대적으로 높은 가격의 거래도 포함됩니다. 따라서 현재 입찰 판단에는 최근 12개월 6건 평균 105,500,000원과 최신 거래인 2026.10의 109,500,000원을 우선 기준으로 삼는 것이 적절합니다.

최저가 100,000,000원은 최근 12개월 평균 105,500,000원의 94.8%입니다. 확약이 유효하면 실질취득 역시 100,000,000원이므로 최근 평균보다 5,500,000원 낮은 가격입니다. 최신 실거래 109,500,000원과 비교해도 낮습니다.

하지만 최근 거래가격 추세는 -3.7%입니다. 전체 평균 107,500,000원을 기준으로 7,500,000원 저렴하다고만 평가하면 과거 고가 거래의 영향으로 가격 매력을 과대평가할 수 있습니다. 실제로 2026.09에는 동일 전용면적의 11층 물건이 91,000,000원에 거래된 사례도 있습니다. 따라서 최저가가 최근 평균보다 낮다는 사실과 실제로 충분히 저렴하다는 판단은 구분해야 합니다.

단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 다만 해당 통계만으로 이 물건의 낙찰 가능성이나 향후 가격을 확정할 수는 없습니다. 현재는 유찰 이력이 없는 신건이므로, 향후 유찰 시나리오보다 현재 실질취득가격과 최근 거래 수준을 우선 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)

최저가 기준 예상배당입니다. 집행비용 2,200,000원은 추정치이며, 선순위 임차보증금에 97,800,000원이 배당되는 구조입니다. 주택도시보증공사는 김호중의 임차보증금반환채권 양수인이므로 동일 보증금을 별개의 채무로 중복 계산하지 않습니다. 실제 배당금 수령자와 채권 승계 관계는 배당표 원본으로 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약의 가치가 더 커지는 구조

일반적인 선순위 보증금 인수형 경매에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 이번 사건도 확약을 제외한 시뮬레이션에서는 현재 회차의 원칙상 인수액이 12,200,000원, 1회 유찰 시 31,840,000원, 2회 유찰 시 47,552,000원으로 증가합니다.

따라서 확약이 없었다면 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 실질취득 부담은 각각 112,200,000원, 111,840,000원, 111,552,000원으로, 보증금 110,000,000원 전후에 묶이는 구조입니다. 집행비용 추정 등의 영향으로 보증금 자체보다 소폭 높지만, 유찰되어 최저가가 낮아진다고 그만큼 실질취득 부담도 줄어드는 것은 아닙니다.

반면 주택도시보증공사의 확약이 유효하게 유지된다면 해당 임차보증금의 실질 인수액은 0원이므로, 실질취득금액은 낙찰가에 따라 실제로 낮아집니다. 이 사건에서 확약의 존재는 단순한 권리 정리 문제가 아니라 유찰 시 가격 하락 효과를 매수인이 누릴 수 있는지를 좌우하는 요소입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동두천시 생연동 불현동행정복지센터 남측 인근에 위치합니다. 주변에 아파트단지, 종교시설, 관공서, 체육시설 및 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 아파트 입지조건은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 지하철 1호선 동두천중앙역이 직선거리 약 600~800m 지점에 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 건물 중 2층 204호입니다. 위생·급배수·전기·난방·승강기 설비가 있으며, 아파트 1개 호로 이용 중입니다.
• 단지 규모. 246세대, 1995.07.29 준공 아파트입니다. 대규모 신축 단지와 비교할 때 건물 노후도와 실제 수요층을 함께 검토할 필요가 있습니다.
• 도로. 토지 동측 약 20m, 북측 약 8m, 서측 약 7m 내외의 도로와 접합니다. 차량 접근이 가능한 입지입니다.
• 토지 및 규제. 제3종일반주거지역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 적용됩니다. 공시지가는 837,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 특이사항이 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 내부 구조와 실제 수선 상태는 현장 확인 대상입니다.
• 환금성. 전용 59.81㎡의 실거래 12건이 확인되어 거래 사례는 존재합니다. 그러나 거래가격이 91,000,000원에서 130,000,000원까지 분포하고 최근 추세가 -3.7%이므로, 매도 시점을 고려한 보수적인 가격 설정이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 2026.08.04 제출한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 확인하고, 임차보증금 전액에 대한 효력과 적용 조건을 검토해야 합니다.
• 채권양도·승계 관계. 김호중의 보증금반환채권과 주택도시보증공사의 신청채권이 동일 채권인지, 양도 범위와 원임차인의 잔여 권리는 무엇인지 대조해야 합니다.
• 실제 점유 상태. 임차권등기와 현재 점유는 구별됩니다. 현황조사와 현장 확인을 통해 점유자·명도 가능성·추가 임대차 관계를 확인해야 합니다.
• 확약 밖 임차인 위험. 현재 확인되는 실제 임차인은 김호중 1명입니다. 하지만 확약의 대상이 아닌 별도 대항력 임차인이 발견된다면 그 인수위험까지 면제되는 것은 아닙니다.
• 배당 및 당해세. 현재 예상배당은 집행비용과 선순위 보증금 중심으로 산출된 추정치입니다. 실제 집행비용·당해세·최우선변제 등으로 배당금과 원칙상 미배당액이 달라질 수 있습니다.
• 최근 시세와 층별 비교. 최근 12개월 평균은 105,500,000원이고 최신 거래는 109,500,000원입니다. 대상 호수는 2층이므로 층별 가격과 실제 내부 상태를 감안한 응찰가 검토가 필요합니다.
• 하락 추세 반영. 가격 추세 -3.7%를 고려하면 최근 평균 대비 5.2% 낮은 현재 최저가에 과도한 가격 가점을 주기 어렵습니다.
• 관리비 및 부대비용. 체납 관리비 중 매수인에게 부담이 발생할 수 있는 공용부분과 취득세·등기비용·명도비용 등을 확인해야 합니다. 실질취득 100,000,000원에는 이러한 부대비용을 포함하지 않았습니다.
• 매각기일 및 원본 서류. 2026.11.17 매각기일에 앞서 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 법원 공고를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리의 해소와 가격의 매력은 별개다”

동두천 에이스아파트 204호는 일반적인 선순위 임차권 인수형 경매와 다르게 평가해야 하는 사건입니다. 김호중의 보증금 110,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 임차권에 기초하고, 현재 최저가 기준 원칙상 미배당금도 12,200,000원입니다. 하지만 주택도시보증공사가 채권을 양수하고 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다.

이 확약이 유효하게 적용된다면 실질 인수액은 0원, 최저가 낙찰 시 실질취득금액은 100,000,000원입니다. 반대로 확약이 적용되지 않는다면, 선순위 보증금 미배당액을 더해 가격을 평가해야 하며 현재 회차의 실질취득 부담은 약 112,200,000원이 됩니다. 그러므로 확약 원본과 승계 범위를 확인하는 것이 입찰의 선결 조건입니다.

가격 측면에서도 신중한 판단이 필요합니다. 최근 12개월 평균 105,500,000원과 최신 거래 109,500,000원보다 현재 실질취득가격이 낮다는 점은 긍정적입니다. 그러나 하락 추세 -3.7%, 2층이라는 물건 조건, 1995년 준공 아파트라는 특성을 감안하면 현재 가격의 여유는 크지 않습니다.

종합하면 권리상 핵심 위험은 확약으로 해소될 수 있지만, 그 효력 확인이 필수이고 가격 매력은 제한적인 물건입니다. 매수 판단은 최저가의 외형이 아니라 확약이 적용된 실질취득금액과 최근 거래가격을 비교해 내려야 합니다. 권리 확인을 먼저 마친 뒤, 하락 추세와 층별 차이를 반영한 보수적인 응찰가를 검토하는 접근이 적절합니다.