* 0원은 주택도시보증공사의 2026.04.01 확약이 해당 선순위 임차보증금 잔액에 적용되고 실제로 이행된다는 전제입니다. 조영재 관련 별도 점유·보증금 위험까지 해소되었다는 뜻은 아닙니다.
의정부지방법원 2026타경60638. 경기도 고양시 일산동구 풍동의 씨티뷰3차 2층 201호입니다. 전용면적 57.14㎡의 다세대주택으로, 감정가는 342,000,000원이고 현재 첫 매각을 앞둔 신건입니다. 소유자 류헌옥은 2022.08.09 소유권을 취득했으며 당시 등기된 거래가액은 345,000,000원입니다.
사건을 복잡하게 만드는 것은 근저당권이 아닙니다. 2017년 국민은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2022.10.27 현대캐피탈 가압류입니다. 문제는 이보다 먼저 전입하고 확정일자를 받은 임차인 김기태입니다. 김기태의 보증금 345,000,000원은 최저매각가보다 크므로 일반적인 선순위 임차인 구조라면 매수인이 부족분을 인수할 수 있습니다. 다행히 주택도시보증공사의 확약이 제출되어 있으나, 확약 적용 범위와 실제 임차권 말소를 법원 서류로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60638 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 1127-18 씨티뷰3차 2층 201호 도로명주소: 경기도 고양시 일산동구 애니골길 15-36 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 전용 57.14㎡ · 4층 건물 중 2층 |
| 내부구조 | 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실 2개, 드레스룸, 발코니, 현관 |
| 사용승인일 | 2017.02.24 |
| 소유자 | 류헌옥 (2022.08.09 소유권 취득 · 거래가액 345,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 342,000,000원 / 342,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 345,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 말소기준권리 | 2022.10.27 현대캐피탈 가압류 · 21,995,909원 |
| 임차인 | 실제 임차인 2명 · 김기태, 조영재 |
① 권리 흐름 — 가압류보다 먼저 들어온 임차인
② 임차인 분석 — 확약 적용 범위가 핵심
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김기태 건물전부 |
전입 2022.07.12 확정 2022.06.17 점유개시 2022.07.08 |
345,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 배당요구 |
계산상 잔액 8,588,000원 확약 적용 시 실질 0원 |
| 조영재 점유 범위 미상 |
전입 2025.11.25 확정일자 미상 |
미상 |
후순위 전입 우선변제 미확인 |
말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음 별도 점유관계 확인 필요 |
주택도시보증공사는 경매신청채권자이자 확약 제출 주체로, 김기태의 임차보증금과 별개의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않았습니다. 실제 임차인은 김기태와 조영재 2명입니다.
대항력이 유지되고 확약이 적용되지 않는다면 이 부족분이 매수인 인수로 연결될 수 있습니다. 낙찰가가 낮아질수록 배당액이 줄고 미배당 보증금이 늘어나므로, 실질취득액은 대체로 보증금 345,000,000원 수준에 묶입니다. 집행비용에 따라 실제 합계는 보증금을 웃돌 수도 있습니다.
따라서 이 확약이 김기태의 선순위 임차보증금 잔액에 유효하게 적용되면, 배당계산상 부족분 8,588,000원은 매수인의 실질 인수 부담으로 이어지지 않습니다.
확약 적용 시 주된 임차보증금 실질 인수: 0원.
조영재는 2025.11.25 전입하여 말소기준권리보다 후순위이므로 현재 확인되는 전입일 기준으로는 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 구체적인 점유관계가 확인되지 않아 별도의 권리 주장 여부, 명도 및 점유관계는 추가 확인 대상입니다.
③ 시세 비교 — 3.42억은 정말 저렴할까?
가격 판단에 사용되는 실거래는 2022.08 거래 1건입니다. 비교 대상으로 기재된 씨티뷰103동의 전용 57.14㎡, 2층 거래가 345,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 57.14㎡ | 2층 | 345,000,000원 |
| 실거래 평균 | 57.14㎡ | 1건 | 345,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 57.14㎡ | 2층 | 342,000,000원 |
| 차이 | — | 99.1% | -3,000,000원 |
최저매각가 342,000,000원은 비교 거래 345,000,000원의 99.1%입니다. 금액 차이는 불과 3,000,000원으로, 이를 충분한 가격 메리트라고 평가하기는 어렵습니다.
특히 최근 12개월 평균으로 표시되는 금액 역시 345,000,000원이지만, 확인 가능한 거래일은 2022.08입니다. 실제 최근 12개월 거래에 해당하는지 원본 확인이 필요합니다.
최근 가격의 상승·하락 추세를 판별할 만한 연속 거래도 확인되지 않습니다. 3.42억이 과거 거래가보다 조금 낮다는 이유만으로 현재 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
더구나 비교 거래의 단지 표기는 씨티뷰103동인 반면, 경매물건의 명칭은 씨티뷰3차입니다. 동일 건물·동일 조건의 거래인지도 대조해야 합니다. 이 물건은 소규모 다세대주택이므로 단일 거래가격보다 현재 매물의 경쟁가격과 실제 매수 수요를 함께 확인하는 것이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 342,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,588,000원 |
| 1. 임차보증금 · 김기태 | 345,000,000원 | 336,412,000원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈(갑구 4) | 21,995,909원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈(갑구 5) | 10,371,232원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 | 9,910,199원 | 0원 |
| 5. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 345,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 5,588,000원을 제외한 매각대금 336,412,000원이 김기태 임차보증금에 배당되는 계산입니다. 주택도시보증공사 청구금액은 같은 보증금 관련 채권일 수 있으므로 별도의 독립 임차보증금으로 더하지 않았습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당순위와 금액은 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
일반적인 대항력 유지 상황에서는 매수인 인수 위험이 있지만, 본건에는 주택도시보증공사가 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 제출했습니다. 따라서 해당 확약이 유효하게 적용되는 경우 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 법원이 인정하는 확약 대상과 말소 조건을 확인하기 전까지는 조건부 판단입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 구조를 먼저 이해해야 한다
선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 확약이 없는 일반적인 경우에는 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 최저매각가만 낮아지는 것을 실질취득비용 하락으로 착각해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 계산상 인수 | 확약 적용 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 342,000,000원 | 8,588,000원 | 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 273,600,000원 | 76,030,400원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 218,880,000원 | 129,984,320원 | 실질 인수 0원 |
계산상 인수액은 확약을 적용하지 않은 임차보증금 부족분의 회차별 추정치입니다. 확약 적용 시 0원은 그 대상 보증금에 한정되며, 별도 임차인·점유관계 및 기타 비용은 포함하지 않습니다.
집행비용 추정치까지 반영되므로 세 금액 모두 보증금 345,000,000원 수준을 웃돕니다. 낙찰가만 내려간다고 실질적으로 싸게 취득하는 구조가 아닙니다.
다만 조영재에 관한 별도 위험과 명도·취득 관련 비용은 남으므로, 확약 확인과 추가 점유조사 완료 전에는 유찰가격만으로 입찰을 결정하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 일산동구 풍동 소재 풍동고등학교 서측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 아파트단지, 카페, 음식점 등이 혼재하며 공동주택으로서 입지 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 경의중앙선 풍산역이 있습니다. 전반적인 교통상태는 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 2017.02.24 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층입니다. 외벽은 석재 마감, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감이며 승강기, 도시가스, 난방설비 등을 갖췄습니다.
- 도로. 남서측 폭 약 6m 포장도로와 접하고 있습니다. 토지는 세장형 평지의 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·자연취락지구에 해당하며 과밀억제권역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 외국인 등 대상 주거용 토지거래허가구역 지정도 확인됩니다.
- 공시지가. 1,306,000원/㎡. 토지면적은 452.0㎡이며 개별 호실의 대지권 면적과는 구분해야 합니다.
- 공부상 상태. 공부와 현황의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 비교 대상으로 확인되는 건물 규모는 8세대이며 실거래 표본은 1건뿐입니다. 대단지 아파트처럼 충분한 거래 표본으로 가격을 검증하기 어려워 향후 매도기간과 매수 수요를 보수적으로 평가해야 합니다.
2022년 거래가격과 2026년 현재 매수자가 실제로 지불할 가격이 같다고 볼 근거는 충분하지 않습니다. 따라서 현재 최저매각가를 시세보다 저렴한 가격으로 평가하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.01 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서를 확보해 대상 채권, 적용 범위, 말소 조건과 매수인 인수 배제 여부를 확인해야 합니다.
- 김기태 임차권 확인. 전입 2022.07.12, 확정 2022.06.17, 보증금 345,000,000원, 임차권등기 2023.06.29입니다. 확약이 없을 경우 선순위 보증금 인수 문제가 발생하는 구조임을 이해해야 합니다.
- 조영재 별도 조사. 2025.11.25 전입한 조영재의 보증금, 실제 점유 범위, 임대차관계와 권리 주장 여부를 확인해야 합니다. 주택도시보증공사의 확약이 조영재에게까지 적용되는 것은 아닙니다.
- 임차권 관련 압류. 2025.04.25 신한카드의 임차권부채권압류가 등기되어 있으므로 임차보증금 채권의 귀속관계 및 확약과의 관계를 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 2025.06.25 고양시 압류가 있습니다. 등기 자체는 매각으로 소멸할 수 있으나 당해세 등 배당상 우선채권의 존재와 실제 배당액 변동 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 실거래 재확인. 2022.08의 345,000,000원 한 건으로 현재 시세를 판단하기 어렵습니다. 동일 건물 여부를 확인하고 주변 유사 다세대주택의 최근 실제 거래와 매물가격을 조사해야 합니다.
- 명도 및 점유. 실제 임차인 2명의 현재 거주 여부와 점유관계를 확인하고, 인도명령 가능 여부 및 명도 비용을 검토해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비와 기타 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 입찰자금. 현재 최저매각가의 10%는 34,200,000원입니다. 실제 입찰보증금은 해당 매각기일의 법원 공고와 특별매각조건을 확인해야 합니다.
- 매각조건 최종 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원문과 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 권리는 풀려도 가격은 별개다”
이 사건의 핵심은 선순위 임차보증금 345,000,000원입니다. 현재 최저매각가 342,000,000원에서는 배당계산상 8,588,000원이 부족하며, 일반적인 대항력 유지 상황이라면 매수인에게 인수 위험이 생깁니다.
다만 주택도시보증공사가 2026.04.01 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출했습니다. 이 확약이 해당 보증금에 유효하게 적용된다면 주된 임차보증금의 실질 인수는 0원입니다. 그렇더라도 별도 전입자인 조영재의 점유·보증금 관계는 별도로 확인해야 합니다.
가격에서는 더욱 신중해야 합니다. 최저가 342,000,000원이 비교 거래 345,000,000원의 99.1%라는 사실만으로 저렴한 경매라고 볼 수 없습니다. 비교 거래는 2022년의 단 한 건이고, 소규모 다세대주택이라는 환금성 제약까지 고려해야 하기 때문입니다.
종합 판단은 C등급(48점). 확약이 주된 인수 위험을 낮추는 긍정적인 요소이지만, 그 적용 범위 확인, 별도 임차인 조사, 부족한 최신 시세자료와 환금성 제약을 반영한 평가입니다. 확약의 법적 효과를 확인하고 현재 시세를 재검증하기 전까지 신건 가격의 투자 메리트는 인정하기 어렵습니다.
