의정부지방법원 2026타경71418. 경기도 양주시 옥정동 힐스테이트양주옥정파티오포레6단지의 단지형 연립주택입니다. 등기상 1008동 1층 06호이지만, 실제 이용 형태는 1층·2층·3층과 다락으로 구성된 주택입니다. 일반적인 단층 다세대주택이나 아파트와는 구조가 다르므로 가격과 환금성을 별도로 평가해야 합니다.
소유자 유영수는 2024년 9월 3일 거래가액 899,660,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 주식회사아이엠뱅크를 근저당권자로 하는 채권최고액 741,750,000원의 근저당권이 설정됐고, 2026년 1월에는 주식회사움찬산업의 후순위 근저당권 100,000,000원이 추가됐습니다. 이후 아이엠뱅크가 임의경매를 신청하면서 현재 신건 매각이 예정되어 있습니다.
권리관계 자체는 말소기준이 분명합니다. 하지만 신건 최저가가 최근 실거래보다 175,000,000원 높고, 후순위 채권에 미배당이 발생하는 구조입니다. 미배당 채권과 매수인 인수채무는 별개라는 점을 구분하면서, 가격의 적정성을 먼저 살펴봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경71418 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 911-1 힐스테이트양주옥정파티오포레6단지 제1008동 제1층 제06호 |
| 도로명주소 | 경기도 양주시 월정로 30 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 연립주택) |
| 층별 구성 | 등기상 1층 06호 · 실제 1층, 2층, 3층 및 다락 구성 |
| 비교 대상 면적 | 84.9701㎡ (동일 단지 실거래 매칭 면적) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 경사지붕 · 외벽 돌붙임 등 마감 |
| 사용승인일 | 2024.06.28 |
| 단지규모 | 125세대 |
| 소유자 | 유영수 (2024.09.03 소유권이전 · 거래가액 899,660,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 774,000,000원 / 774,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사아이엠뱅크 / 654,449,595원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.03 설정 · 아이엠뱅크 근저당권 741,750,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 임대관계 | 임차인 신고·확인 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당이 말소기준
등기상 최초 소유권보존 당시 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기가 있었지만, 이후 유영수 앞으로 소유권이전이 이루어지면서 신탁등기가 말소됐습니다. 당시 부기된 금지사항등기도 말소되어, 현재 경매에서 핵심적으로 검토할 등기상 권리는 두 건의 근저당권입니다.
| 권리자 | 권리 | 채권최고액 | 매각 후 |
|---|---|---|---|
| 주식회사아이엠뱅크 | 1순위 근저당권 | 741,750,000원 | 말소기준 소멸 예정 |
| 주식회사움찬산업 | 2순위 근저당권 | 100,000,000원 | 소멸 예정 |
임차인으로 확인되거나 신고된 사람은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 소유자의 등기상 주소가 이 사건 주택으로 변경된 사실은 확인되지만, 이것만으로 실제 점유자나 임대차관계가 확정되는 것은 아닙니다. 따라서 현 단계의 예상 인수액 0원은 확인된 권리관계를 기준으로 한 판단이며, 현장 점유 및 전입세대 확인 전에는 임차인 위험이 완전히 해소됐다고 단정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 신건 774,000,000원은 최근 거래의 129.2%
힐스테이트양주옥정파티오포레6단지의 비교 가능한 최근 실거래는 2026년 8월 599,000,000원입니다. 비교 거래의 전용면적은 84.97㎡이며 거래 층은 1층입니다. 최근 12개월 평균도 599,000,000원이지만, 이는 거래가 1건이기 때문에 동일한 금액으로 산출된 것입니다.
| 거래월 / 구분 | 전용면적 | 층 | 가격 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 실거래 | 84.97㎡ | 1층 | 599,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.97㎡ | 1건 | 599,000,000원 |
| 본건 감정가 / 신건 최저가 | 84.9701㎡ 비교 | 1~3층·다락 | 774,000,000원 |
현재 최저매각가와 최근 실거래 사이에는 175,000,000원의 차이가 있습니다. 최저가는 최근 거래가의 129.2%이므로, 단순 비교에서는 최근 거래보다 상당히 비쌉니다. 확인된 인수액이 없다는 전제에서 현재 최저가에 낙찰된다면, 매수인의 실질취득금액 역시 774,000,000원 수준으로, 취득 부대비용을 제외하더라도 최근 거래금액을 웃돌게 됩니다.
한편 거래 표본은 단 1건이므로 이를 해당 단지 전체의 확정적인 시장가격으로 해석해서는 안 됩니다. 개별 호수의 구조, 향, 위치, 내부 상태에 따른 차이가 있을 수 있으며, 최근 가격의 상승·하락 추세 역시 단일 거래만으로 확정할 수 없습니다. 그럼에도 현재 확인 가능한 최신 거래가 감정가보다 상당히 낮다는 사실은 신건 입찰을 신중하게 만들어야 할 근거입니다.
③ 예상배당표 (매각가 774,000,000원 가정)
현재 최저매각가로 매각되는 경우를 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 공제한 다음 선순위 아이엠뱅크 근저당권, 후순위 움찬산업 근저당권 순서로 배당합니다. 아래 배당은 실제 확정 채권액이 아닌 채권최고액 기준 모의계산입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,140,000원 |
| 1. 근저당 · 아이엠뱅크 | 741,750,000원 | 741,750,000원 |
| 2. 근저당 · 움찬산업 | 100,000,000원 | 22,110,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 841,750,000원 | 763,860,000원 |
전체 근저당권 채권최고액 합계는 841,750,000원이며, 채권자 예상 배당액은 763,860,000원입니다. 따라서 77,890,000원의 미배당이 발생합니다. 선순위 아이엠뱅크는 채권최고액 기준으로 전액 배당받는 반면, 후순위 움찬산업은 22,110,000원만 배당받는 구조입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 커지지만 인수는 별개
현재 신건에서 매각되지 않고 유찰되는 경우의 가격별 모의배당입니다. 최저매각가가 내려가면 배당 가능한 금액도 감소하므로, 채권자의 미배당이 커지는 구조입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 774,000,000원 | 763,860,000원 | 77,890,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 619,200,000원 | 610,608,000원 | 231,142,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 495,360,000원 | 488,006,400원 | 353,743,600원 |
각 회차의 매각가와 채권자 배당액·미배당액은 모의계산 결과입니다. 실제 배당액은 채권 확정액, 집행비용 및 우선배당 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양주시 옥정동 옥정초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 아파트 단지, 단지형 연립주택 및 각급 학교가 혼재한 택지개발지구로, 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
- 주택구조. 철근콘크리트구조의 경사지붕 건물입니다. 등기상 1층 06호이나 1·2·3층과 다락으로 이루어진 다층형 주거공간입니다. 일반적인 단층 아파트와 구분해 평가해야 합니다.
- 사용승인. 2024.06.28 사용승인을 받은 주택입니다. 급배수·위생설비, 난방설비 및 주차장 등이 갖추어져 있습니다.
- 토지·도로. 옥정동 911-1, 911-2, 911-3의 3필지가 일단의 부지로 이용되고 있으며, 단지 북측으로 폭 약 10m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지이용규제. 자연녹지지역·제2종전용주거지역 관련 구역이며, 옥정지구 지구단위계획구역, 택지개발지구, 성장관리권역, 역사문화환경보존지역 등의 제한사항이 있습니다. 공시지가는 606,900원/㎡입니다.
- 건물 현황. 공부와 현황의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 125세대 규모의 단지형 연립주택으로, 최근 확인되는 동일 단지 실거래가 1건에 불과합니다. 거래 표본이 제한적이므로 아파트 수준의 유동성을 전제하기보다 실제 거래 수요와 매도 소요기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 재검토. 신건 최저가 774,000,000원은 최근 실거래 599,000,000원의 129.2%입니다. 비교 표본이 1건이므로 추가 가격 검증 없이 감정가를 적정 시세로 받아들이지 않아야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 소유자의 주소 변경 사실이 확인되지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대·현장 점유·임대차계약 여부를 확인한 뒤 매수인 인수위험을 최종 판단해야 합니다.
- 다락과 층별 구조 확인. 실제 이용 형태가 1층부터 3층과 다락으로 구성되어 있으므로 각 층의 면적, 사용 상태 및 개별 호수의 이용현황을 확인해야 합니다.
- 신탁 이력 대조. 최초 무궁화신탁 명의로 보존등기된 뒤 신탁등기가 말소되고 유영수에게 소유권이 이전됐습니다. 신탁원부 제2024-5836호 및 말소 관계를 등기 원본과 대조해야 합니다.
- 배당 추정 확인. 아이엠뱅크 청구액은 654,449,595원이지만 모의배당은 근저당 채권최고액 741,750,000원을 기준으로 합니다. 실제 확정채권액과 배당요구·배당순위를 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오 준비. 1회 유찰 시 619,200,000원, 2회 유찰 시 495,360,000원의 가격 구간을 검토하되, 향후 실제 매각조건과 시세를 다시 확인해야 합니다.
- 체납 관리비·제세공과금. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분과 경매절차에서 우선변제되는 세금 등의 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 현장 및 원본 조사. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 실거래 원본을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “근저당 소멸과 적정한 매입가격은 별개”
이 사건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2024년 설정된 아이엠뱅크 근저당권이 말소기준이 되고, 뒤이어 설정된 움찬산업 근저당권도 매각으로 소멸할 예정입니다. 현재 확인된 권리 기준으로는 매수인 인수액 0원이 예상됩니다.
하지만 배당 측면에서는 채권자에게 77,890,000원의 미배당이 발생하고, 가격 측면에서는 신건 최저가가 최근 거래금액의 129.2%에 달합니다. 즉, 채무 관계는 매각으로 정리될 수 있어도 매수인이 가격상 유리한 거래를 하게 된다는 의미는 아닙니다.
더구나 본건은 일반 아파트가 아닌 1~3층과 다락으로 구성된 단지형 연립주택입니다. 단지 내 실거래 표본도 제한적이어서 실제 시장가격과 매도 가능성을 검증하는 과정이 필수적입니다. 임대관계 미상이라는 점도 입찰 전 해결해야 합니다.
결론은 ‘등기권리 인수위험은 낮은 편, 점유 확인은 필요, 신건 가격은 보류’입니다. 이 물건의 핵심은 근저당권 소멸 여부보다 774,000,000원의 매각가격을 정당화할 수 있는 실제 가치가 존재하는지, 그리고 더 낮은 가격에 매입할 수 있는 시점이 올지를 판단하는 데 있습니다.