의정부지방법원 2026타경60685. 고양시 덕양구 내유동에 위치한 에스-쉐르빌 비동 201호, 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층에 자리한 다세대주택입니다. 소유자는 장정아 씨로, 2022.02.19 매매를 원인으로 2022.02.21 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 205,000,000원입니다.
이 사건의 권리관계는 일반적인 근저당 경매와 다릅니다. 우리은행 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 핵심 권리는 안동원의 주택임차권등기, 고양시 압류, 그리고 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 특히 임차인의 전입·점유와 확정일자가 압류보다 앞선다는 점이 중요합니다.
그런데 매각물건명세서 비고에 이 구조를 뒤집는 내용이 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금을 전액 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했다는 것입니다. 따라서 이 사건은 단순한 선순위 보증금 인수형으로만 평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60685 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 752-22 에스-쉐르빌 비동 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 유산길 83 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대주택) · 주거용 다세대주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 4층 중 2층 · 경사지붕 · 승강기·난방·급배수설비 |
| 소유자 | 장정아 (2022.02.21 소유권이전 · 등기 거래가액 205,000,000원) |
| 감정가 | 213,000,000원 |
| 최저매각가 | 213,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 말소기준권리 | 2025.05.13 고양시 압류 (갑구 7번) |
| 선순위 임차권 | 안동원 · 보증금 205,000,000원 · 2024.02.07 임차권등기 |
| 확약서 | 2026.04.08 주택도시보증공사 제출 · 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서의 관계
등기상 말소기준으로 파악되는 권리는 2025.05.13 고양시 압류입니다. 이후의 2026.03.16 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 반면 안동원의 주택임차권등기는 2024.02.07 접수됐으며, 실제 전입·점유 시작일은 이보다 앞선 2022.01.24입니다.
안동원은 2022.01.05 확정일자를 받았고 2022.01.24 전입신고 및 점유를 시작한 것으로 등기돼 있습니다. 이 임대차는 말소기준권리보다 먼저 성립한 것으로 파악되므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 선순위 임차관계입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안동원 | 건물전부 | 205,000,000원 | 있음 | 있음 | 확약 적용 인수 0원 |
| 임대차계약일 | 2022.01.04 |
|---|---|
| 확정일자 | 2022.01.05 |
| 전입신고일 | 2022.01.24 |
| 점유개시일 | 2022.01.24 |
| 주택임차권등기 | 2024.02.07 · 을구 4번 · 건물전부 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.02.07 |
| 대항력 판정 | 대항력 있음 · 말소기준권리보다 앞선 전입·점유 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 |
| 매수인 인수 | 실질 0원 · 해당 보증금에 대한 확약의 유효한 적용을 전제로 함 |
즉 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 커질 수 있어, 낙찰가만 낮다고 실질취득금액이 그만큼 내려가는 구조가 아닙니다. 이 경우 실질취득은 보증금 규모에 수렴할 수 있습니다.
① 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장
② 대항력 포기
③ 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의
다만 확약서 제출자는 주택도시보증공사이고, 등기상 임차권자는 안동원이라는 점을 구별해야 합니다. 보증기관의 대위변제·권리승계 범위, 확약서가 안동원 명의 임차권 전체에 미치는 효력, 실제 말소 진행 가능성을 원본으로 확인하는 것이 중요합니다.
주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 표시돼 있으며 별도의 실제 임차인으로 세지 않습니다. 실제 임차인은 안동원 1명이고, 보증기관의 청구액을 독립된 두 번째 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 또한 확약은 해당 보증금과 권리 범위에 적용되는 것이지, 별도로 확인되는 다른 임대차나 점유권까지 일괄 소멸시키는 것은 아닙니다.
② 가격과 실질취득 — ‘확약 적용 0원’이 핵심
현재 최저매각가는 213,000,000원으로 감정가와 같습니다. 유찰 이력이 없는 신건입니다. 확약이 유효하게 적용되고 별도 인수 권리가 없다면 최저가 기준 실질취득금액은 213,000,000원입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 이 금액에 포함하지 않았습니다.
다만 이 물건의 과거 등기 거래가액 205,000,000원은 2022.02.19 매매에 관한 기록입니다. 이를 현재 시세나 최근 실거래 평균과 동일하게 취급할 수 없습니다. 현재 최저가가 최근 거래 수준보다 저렴한지 확인되지 않으므로 가격 메리트가 입증됐다고 볼 수 없습니다.
회차별 시나리오 — 확약 전 위험과 확약 적용 후
| 회차 | 매각가 가정 | 확약 반영 전 인수 추정 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 213,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 170,400,000원 | 37,785,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 136,320,000원 | 71,388,480원 | 0원 |
확약 반영 전 인수액은 각 회차별 기존 배당·인수 추정치입니다. 1회 유찰 시 37,785,600원, 2회 유찰 시 71,388,480원은 확약의 효력을 적용하지 않은 형식상 위험 금액으로, 실제 매수인이 인수하는 금액으로 단정하지 않습니다. 해당 보증금에 확약이 유효하게 적용되면 실질 인수는 각 회차 모두 0원입니다. 유찰 시 가격은 가정이며 실제 매각기일이나 매각가격을 보장하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,782,000원 |
| 1. 임차인 안동원 보증금(우선변제) | 205,000,000원 | 205,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 청구채권 | 205,000,000원 | 4,218,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각가 213,000,000원을 전제로 한 추정배당에서는 집행비용 3,782,000원을 먼저 배정하고, 임차인 보증금에 205,000,000원, 신청채권자인 주택도시보증공사에 4,218,000원을 배정하는 구조입니다. 소유자 잔여액은 0원으로 추정됩니다.
주택도시보증공사 채권의 추정 미배당액은 200,782,000원입니다. 그러나 이는 신청채권자의 채권 미회수액을 나타내는 것이며, 매수인이 그대로 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다.
따라서 위 배당표는 추정 배분 시나리오일 뿐 확정적인 법원 배당표가 아닙니다. 보증기관의 승계 범위, 배당요구 관계, 압류 관련 세금의 법정 우선순위에 따라 실제 배당 순서와 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등도 별도로 검토해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 내유동 문화공원 남측 인근에 위치합니다. 주위에는 동유형 다세대주택, 빌라, 임야, 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재합니다. 대규모 아파트 단지보다 개별 물건의 입지·건물 특성을 세밀하게 평가할 필요가 있는 환경입니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 시내 접근성과 대중교통 이용 여건은 감정평가상 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층 201호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 치장벽돌 등으로 마감됐고 샷시창이 설치돼 있습니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다. 토지는 대체로 등고평탄한 사다리형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 토지이용규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)이며, 가축사육제한구역·제한보호구역(전방지역 25km)·과밀억제권역 등의 규제가 기재돼 있습니다. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정도 확인됩니다.
- 건물 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 내부 현황과 실제 이용 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 다세대주택은 동일 단지의 반복적인 실거래가 형성되는 아파트와 달리 개별 호수의 상태·도로·대지권·주변 거래 사례에 따라 매각 가능 가격이 달라질 수 있습니다. 최저가 213,000,000원에 대한 현재 시장 수요를 확인한 뒤 접근하는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인이 최우선. 주택도시보증공사가 2026.04.08 제출한 확약서의 원문을 확인하고, 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의의 대상이 안동원 명의 보증금 및 임차권 전체와 일치하는지 확인하세요.
- 보증기관 승계관계 확인. 안동원 보증금 205,000,000원과 주택도시보증공사 청구액 205,000,000원의 법률관계를 확인하세요. 대위변제·채권승계가 이루어진 범위에 따라 실제 배당권자 및 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 선순위 임차권 말소 가능성 검증. 을구 4번 주택임차권등기는 고양시 압류보다 먼저 설정돼 있습니다. 확약에 따른 임차권등기 말소가 실제로 가능한지, 매각물건명세서와 집행법원 기록을 대조하세요.
- 압류 및 세금 우선순위 확인. 갑구 7번 고양시 압류의 실제 체납액과 세목·법정기일을 확인하세요. 압류등기의 말소 여부와 조세채권의 배당 우선순위는 구별해야 합니다.
- 실제 점유자와 명도 확인. 등기상 임차권자는 안동원이지만 현재 누가 점유하는지는 별도로 확인해야 합니다. 임차권등기 말소 동의가 실제 점유자에 대한 인도 완료를 의미하는 것은 아닙니다.
- 신건 가격 검증. 감정가와 최저가가 모두 213,000,000원입니다. 2022년 등기 거래가액 205,000,000원을 현재 시세로 대체하지 말고, 인근 동일·유사 다세대주택의 최근 실거래 및 실제 매각 사례를 확인하세요.
- 관리비·부대비용. 공용부분 관리비 체납 여부, 취득세, 등기비용, 명도비용, 수리비용 등을 별도로 확인하세요. 실질 인수 0원이라는 판단에 이러한 부대비용까지 포함되는 것은 아닙니다.
- 서류 최종 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요. 특히 매각기일 변경·권리관계 변동·확약 관련 보완기록이 있는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 중요한 것은 확약의 효력”
이 사건은 등기부만 보면 보증금 205,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 존재하는 고위험 물건입니다. 하지만 주택도시보증공사가 제출한 확약서에는 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 포함돼 있습니다. 그 확약이 안동원의 해당 보증금에 유효하게 적용된다면 매수인의 실질 인수액은 0원으로 보는 것이 합리적입니다.
다만 여기서 바로 매수 매력이 높다고 결론 내릴 수는 없습니다. 현재는 신건 213,000,000원이며, 최근 거래 수준에 근거한 가격 메리트가 확인되지 않았습니다. 감정평가상 주위가 다세대주택·빌라·농경지·임야 등으로 이루어진 입지 특성상 환금성 역시 개별적으로 검증해야 합니다.
또한 확약서가 제출됐다는 사실과 그 확약이 모든 관련 당사자에게 어떤 범위로 효력을 미치는지는 별개입니다. 확약의 적용 범위가 불명확하다면 선순위 임차권 위험을 다시 평가해야 합니다. 현재 확인된 실제 임차인은 1명이며, 그 외의 별도 권리는 확약만으로 자동 정리된다고 간주해서는 안 됩니다.
종합 판단은 C등급. 확약에 따른 주된 인수 위험 해소는 분명한 긍정 요소지만, 선순위 임차권의 실제 말소 가능성·보증기관 승계관계·조세채권 배당순위의 확인이 필요하고 신건 가격의 시세 경쟁력도 입증되지 않았습니다. 권리상 검토 가능성이 열린 물건이지, 현재 가격에서 곧바로 저렴한 물건은 아닙니다.
