의정부지방법원 2026타경71444. 경기도 의정부시 가능동 동원아파트 1동 9층 909호입니다. 동일 면적 실거래 비교 기준은 59.94㎡이며, 1993년 사용승인을 받은 406세대 규모의 아파트입니다. 현재 소유자는 박준희로, 2023년 6월 2일 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 160,000,000원입니다. 같은 날 국민은행 명의로 채권최고액 151,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
이후 현대캐피탈이 가압류를 설정했고, 2026년 7월 10일에는 에프케이2603유동화전문유한회사의 임의경매개시결정과 동원아파트입주자대표회의의 강제경매개시결정이 각각 등기됐습니다. 현재 분석 대상은 국민은행의 기존 근저당권을 기초로 진행되는 임의경매 사건입니다. 여기서 주목할 점은 단순히 채권자가 여럿이라는 사실보다, 입주자대표회의가 별도로 강제경매를 신청했다는 점입니다. 관리비 등 관련 채권의 내용과 실제 매수인에게 영향을 줄 수 있는 비용은 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경71444 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 106-21 동원아파트 1동 9층 909호 |
| 등기상 표시 | 가능동 106-21 · 녹양동 125-24 / 동원아파트 제1동 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 녹양로62번길 98 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 실거래 비교 대상 59.94㎡ · 21층 건물 중 9층 |
| 사용승인일 | 1993.07.15 |
| 단지 규모 | 406세대 |
| 소유자 | 박준희 (2023.06.02 소유권이전, 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 171,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 130,030,321원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.02 국민은행 근저당권 · 채권최고액 151,800,000원 |
| 임의경매 신청채권자 | 에프케이2603유동화전문유한회사 (양도 전 주식회사국민은행) |
| 별도 경매신청 | 동원아파트입주자대표회의 · 강제경매개시결정 (2026.07.10) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 등기 발급 기준 | 2026.11.04 · 의정부지방법원 의정부등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
핵심은 2023년 6월 2일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 을구 13번, 채권최고액 151,800,000원의 근저당권이 말소기준권리에 해당합니다. 현대캐피탈의 가압류는 이보다 나중에 등기됐고, 임의경매 및 강제경매개시결정 역시 후순위이므로 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이전 소유자 시기의 주요 근저당권들은 등기상 이미 말소돼 있습니다.
② 임차·점유 분석 — 인수 0원 가정, 현장 확인은 필수
| 구분 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 신고 임차인 | 없음 | 신고 없음 |
| 임대관계 | 감정평가상 미상 | 확인 필요 |
| 실제 점유자 | 내부 출입 불가로 확인되지 않음 | 현장 확인 |
| 대항력 / 우선변제 | 확인된 임차인 권리 없음 | 미확인 점유자 존재 여부 검증 |
| 매수인 인수 | 배당모형상 0원 | 조건부 판단 |
신고된 임차인은 0명이며, 확인된 임차보증금 채권이나 임차권등기는 없습니다. 따라서 현재 배당모형은 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다. 그러나 감정평가서에는 폐문부재로 내부 출입이 불가능했고 임대관계가 미상이라고 기재돼 있습니다. 이 때문에 실제 거주자가 소유자인지, 임차인인지, 기타 점유자인지는 확인되지 않았습니다.
특히 내부 구조 역시 직접 확인하지 못해 집합건축물대장과 현황도면 등을 바탕으로 평가했습니다. 따라서 권리 확인뿐 아니라 실제 내부 상태와 보수 필요성도 별도로 점검할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 5.3% 높은 신건
동원아파트 동일 면적 59.94㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 최근 거래는 2026년 2월부터 10월까지 확인되며, 평균 거래가는 162,333,333원입니다. 최저 거래가 150,000,000원, 최고 거래가 185,000,000원으로 실제 매매가격의 편차도 상당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.94㎡ | 3 | 178,000,000원 |
| 2026.09 | 59.94㎡ | 9 | 159,000,000원 |
| 2026.08 | 59.94㎡ | 14 | 164,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 18 | 185,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 19 | 155,000,000원 |
| 2026.05 | 59.94㎡ | 12 | 155,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 7 | 157,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 7 | 165,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 최근 평균 | 59.94㎡ | 12건 | 162,333,333원 |
감정가이자 현재 최저매각가인 171,000,000원은 최근 12개월 평균 162,333,333원보다 8,666,667원 높습니다. 비율로는 최근 평균의 105.3%입니다. 따라서 평균 가격을 기준으로 하면 현재 신건 최저가에 가격상 할인이 있다고 볼 수 없습니다.
한편 가장 최근인 2026년 10월 거래는 178,000,000원으로 신건 최저가보다 높습니다. 그러나 2026년 9월에는 같은 면적의 9층이 159,000,000원에 거래됐습니다. 분석 대상도 9층이므로 이 거래는 유의미한 비교 사례입니다. 다만 각 세대의 방향, 수리 상태, 거래 조건 등이 동일하다고 확인된 것은 아니므로 단순 가격 비교만으로 적정 낙찰가를 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,194,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 151,800,000원 | 151,800,000원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈 | 14,439,181원 | 14,439,181원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 1,566,819원 |
채권최고액 및 가압류 청구금액 기준의 단순 예상배당입니다. 신건 171,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 3,194,000원과 채권자 배당액 166,239,181원을 지급하고 소유자에게 1,566,819원이 남는 계산입니다. 실제 배당액은 확정채권액, 배당순위, 당해세, 최우선변제 및 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 신청채권 청구액 130,030,321원과 근저당 채권최고액 151,800,000원은 서로 다른 개념이며, 채권최고액이 곧 실제 확정채권액이라는 뜻은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 확인 사항은 그대로
현 회차와 유찰 시 매각가격 변화를 비교하면 다음과 같습니다. 인수액은 모든 시나리오에서 0원으로 가정하지만, 이는 실제 점유자 및 임대차 권리가 존재하지 않는다는 점이 확인됐을 때 유효한 판단입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 모형상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 171,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 136,800,000원 | 32,154,381원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 109,440,000원 | 59,131,341원 | 0원 |
현재 매각가격 171,000,000원은 최근 실거래 평균을 웃돌지만, 1회 유찰 시나리오의 136,800,000원과 2회 유찰 시나리오의 109,440,000원은 해당 평균보다 낮아집니다. 다만 유찰이 실제로 발생한다는 보장은 없으며, 감정가보다 낮아진다는 이유만으로 권리나 건물 상태에 관한 위험까지 줄어드는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부시 가능동 대한법률구조공단 의정부지부 북측 인접 지역입니다. 주변에는 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 녹양역이 있어 대중교통 접근이 가능합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 1993.07.15 사용승인된 철근콘크리트 벽식구조 아파트입니다. 승강기·주차장·급배수·난방·소화전·화재탐지설비 등이 설치돼 있습니다. 내부 출입이 불가능했던 만큼 실제 수리 상태는 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역과 상대보호구역 등이 확인됩니다. 가능동 106-21에는 광로3류 접합 조건이 표시돼 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 1,320,000원/㎡로 표시돼 있으며, 단지 부지는 대체로 평탄하고 단지 내 도로를 통해 외곽 공도로 연결됩니다.
- 환금성. 406세대 규모이고 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가 꾸준히 존재하지만 150,000,000원부터 185,000,000원까지 가격 차이가 커 개별 호수 상태와 매수 수요에 따른 차별화가 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 확인. 신건 최저가 171,000,000원은 최근 12개월 평균 162,333,333원보다 높습니다. 최신 178,000,000원 거래만을 근거로 가격을 높게 평가하지 말고, 9층 159,000,000원 거래 등 여러 비교 사례를 함께 확인해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 감정평가 당시 내부 출입이 불가능했습니다. 소유자 거주 여부, 임차인 존재 여부, 전입세대와 점유 개시일 등을 확인하고 대항력 있는 점유자가 있다면 인수 가능성을 다시 계산해야 합니다.
- 관리비 및 강제경매 확인. 동원아파트입주자대표회의가 별도로 강제경매를 신청했습니다. 관리비 체납 여부, 공용부분 미납액, 관련 채권의 성격과 매수인 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 채권양도 관계 확인. 기존 국민은행 근저당권과 에프케이2603유동화전문유한회사의 임의경매 신청 관계를 등기 및 사건기록 원본과 대조해야 합니다.
- 건물 상태 확인. 내부구조가 실측·현장 확인되지 않았으므로 실제 평면, 설비 상태, 누수와 보수 필요성 등을 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각조건 확인. 2026.11.17 매각기일을 기준으로 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 경매 진행 및 변경 내역을 다시 확인해야 합니다.
- 배당 추정치 구분. 국민은행 채권최고액 151,800,000원은 실제 채권잔액과 다를 수 있으며, 당해세와 우선변제채권에 따라 예상배당표는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 점유가 관건”
의정부 동원아파트 909호는 말소기준권리가 명확한 아파트 경매물건입니다. 국민은행 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하며, 현재 신고된 임차인은 없어 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 임대관계는 미상이고 내부 출입도 이뤄지지 않았으므로 권리상 완전히 안전하다고 확정하기는 어렵습니다. 여기에 입주자대표회의의 강제경매 신청이 별도로 존재하기 때문에 실제 점유상태와 관리비 등 관련 채권을 확인할 필요가 있습니다.
가격 역시 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균이 162,333,333원인데 신건 최저가는 171,000,000원으로, 최근 시세의 105.3%입니다. 2026년 10월 최신 거래보다는 낮지만 같은 9층의 2026년 9월 거래가격보다는 높습니다. 따라서 신건에서 충분한 가격 경쟁력이 있다고 단정할 수 없습니다.
결론은 '등기권리 비교적 양호, 가격 메리트 부족, 점유·관리비 확인 전 판단 보류'입니다. 신건 가격에 서둘러 응찰하기보다는 실제 점유관계와 건물 상태, 입주자대표회의의 강제경매 관련 채권을 확인한 뒤 적정 입찰가격을 판단하는 접근이 적절합니다.
