의정부지방법원 2026타경60708. 파주시 상지석동 하우고개길 383에 위치한 라보떼 101동 3층 301호 다세대주택입니다. 이번 물건의 핵심은 단순한 근저당권 말소 문제가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 김소연의 보증금 247,000,000원이 있고, 그 임차권이 주택도시보증공사의 확약에 따라 어떻게 처리되는지가 관건입니다.
임차인 김소연은 2020.12.21 전입했고, 확정일자는 2020.11.30입니다. 말소기준인 파주시 압류는 2022.09.02이므로 임차인은 그보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 파악됩니다. 통상 이런 임차인은 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 미배당 보증금의 매수인 인수 문제가 발생할 수 있습니다.
그런데 매각물건명세서에는 2026.03.30 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했다는 내용이 있습니다. 따라서 해당 확약의 효력과 적용 범위가 확인되는 전제에서 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 분석합니다.
그러나 가격은 별개입니다. 라보떼101동102동의 확인된 동일 면적 실거래는 2024년 5월 234,000,000원입니다. 신건 최저가 324,000,000원은 이보다 90,000,000원 높습니다. 특히 비교 거래가 1건이고 거래 시점도 오래되어 현재 시세를 확정하기 어렵습니다. 따라서 현재 가격이 시세보다 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60708 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 상지석동 999-2 101동 3층 301호 도로명주소: 경기도 파주시 하우고개길 383 |
| 건물명 | 라보떼101동102동 · 101동 301호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) |
| 면적 / 층수 | 실거래 비교면적 73.53㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 |
| 건물 현황 | 2017.12.21 준공 · 총 16세대 |
| 소유자 | 김혜경 (2021.01.07 소유권이전, 등기 거래가액 247,000,000원) |
| 감정가 | 324,000,000원 |
| 최저매각가 | 324,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 247,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 말소기준권리 | 2022.09.02 파주시 압류 (갑구 5번) |
| 임차인 | 김소연 · 임차보증금 247,000,000원 · 주택임차권등기 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (대항력 포기·임차권등기 말소 확약 기준) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
파주시 압류를 기준으로 후순위인 한일에셋대부 가압류와 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2024년에 등기된 김소연의 주택임차권도 등기 순위만 보면 후순위이지만, 실제 대항력은 2020년 전입·점유와 연결되어 있으므로 임차권등기 날짜만으로 소멸 여부를 판단해서는 안 됩니다.
김소연의 임차권이 가지는 선순위 대항력 위험은 주택도시보증공사의 확약에 의해 별도로 해소되는 구조입니다. 즉 선순위 임차인이 처음부터 존재하지 않았던 사건이 아니라, 선순위 임차인의 대항력 인수 위험을 확약으로 제거한 사건으로 이해해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 247,000,000원과 대항력 포기
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 김소연 건물 전부 · 주거 주택임차권등기 |
전입 2020.12.21 확정 2020.11.30 배당요구 2024.09.26 |
247,000,000원 |
대항력 有
우선변제
확약상 인수 0
말소기준 전 전입 · 확약 제출 |
실제 확인된 임차인은 김소연 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 거주 임차인으로 합산하지 않습니다. 보증기관 관련 채권과 임차보증금의 대위·승계관계는 배당원본을 통해 확인해야 합니다.
특히 2회 유찰 시 매각가 207,360,000원 가정에서는 회차별 계산상 43,343,040원의 임차보증금 인수액이 산출됩니다. 그러나 이 금액은 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하지 않은 계산상 인수액입니다. 해당 확약이 유효하게 적용되면 실제 매수인 인수액은 0원으로 판단합니다.
- 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장
- 임차인의 대항력 포기
- 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의
이 확약이 김소연의 보증금 반환채권 및 임차권에 유효하게 적용된다는 전제에서, 매수인이 미배당 보증금을 추가로 인수할 실질 위험은 해소됩니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 확인 거래보다 38.5% 높다
라보떼101동102동의 동일 면적 73.53㎡ 실거래는 2024년 5월 1건이 확인됩니다. 해당 거래는 1층에서 234,000,000원에 이루어졌습니다. 이번 경매물건은 3층이므로 층별 가격 차이는 별도 고려해야 하지만, 이 거래만으로 신건 최저가 324,000,000원을 정당화하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 73.53㎡ | 1층 | 234,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 73.53㎡ | 1건 | 234,000,000원 |
| 확인 실거래가 | 234,000,000원 |
|---|---|
| 최신 확인 거래 | 2024.05 · 234,000,000원 |
| 감정가 | 324,000,000원 |
| 현재 최저가 | 324,000,000원 |
| 실질취득액 | 324,000,000원 (최저가 낙찰·확약 적용 가정, 부대비용 제외) |
| 실거래 대비 가격 | 138.5% |
| 실거래와의 차이 | 90,000,000원 높음 |
더욱이 실거래 표본은 2024년 5월의 1건으로, 현재 시장가격이나 상승·하락 추세를 충분히 설명하지 못합니다. 최근 실거래가 새롭게 확인되지 않은 상태에서 과거 거래 대비 높은 감정가에 입찰하는 것은 보수적으로 접근해야 할 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 324,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,336,000원 |
| 1. 임차인 김소연 보증금(우선변제) | 247,000,000원 | 247,000,000원 |
| 2. 가압류 · 한일에셋대부 | 7,287,743원 | 7,287,743원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 247,000,000원 | 64,376,257원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각가 324,000,000원 기준 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 5,336,000원은 추정치이며, 당해세·최우선변제는 별도 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 채권신고, 조세채권 및 법원의 배당순위 판단에 따라 달라질 수 있습니다.
이 배당 시뮬레이션에서는 임차인 보증금 247,000,000원이 전액 배당되고, 한일에셋대부에는 7,287,743원, 주택도시보증공사에는 64,376,257원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 신청채권자에 대한 미배당이 발생하며 소유자에게 돌아가는 잔액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당과 실질 인수액
낙찰가가 내려가면 임차보증금에 대한 배당 가능액도 줄어듭니다. 특히 대항력이 있는 임차인이 보증금을 전액 받지 못하면 일반적으로 잔액 인수가 문제 될 수 있습니다. 다만 이 사건에는 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 있어 계산상 인수액과 실질 인수액을 구분해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 계산상 인수 | 확약상 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 324,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 259,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 207,360,000원 | 43,343,040원 | 0원 |
계산상 인수액은 확약에 의한 대항력 포기를 반영하지 않은 회차별 시뮬레이션 값입니다. 실질 인수액 0원은 2026.03.30 제출된 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용된다는 전제입니다. 각 회차의 매각가 및 배당금은 가정치입니다.
| 현재 회차 신청채권 배당 | 64,376,257원 |
|---|---|
| 현재 회차 채권 미배당 | 182,623,743원 |
| 1회 유찰 시 신청채권 배당 | 483,457원 |
| 1회 유찰 시 채권 미배당 | 246,516,543원 |
| 2회 유찰 시 신청채권 배당 | 0원 |
| 2회 유찰 시 채권 미배당 | 254,287,743원 |
반대로 확약이 없다면 2회 유찰 시 계산상 인수액 43,343,040원을 추가로 고려해야 합니다. 따라서 이 물건은 확약의 유효성에 따라 유찰 후 실제 취득비용 해석이 달라지는 사건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 상지석동 운정4동 행정복지센터 동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 중소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.
- 건물. 2017.12.21 준공된 철근콘크리트구조 건물이며, 4층 건물 중 3층 301호입니다. 외벽은 드라이비트 및 치장벽돌 마감, 내부는 벽지·타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 및 난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 999-2와 999-7의 2필지를 일단으로 이용하는 다세대주택 부지입니다. 토지면적은 777.0㎡이고, 공시지가는 656,700원/㎡입니다. 건물 부지 내 포장도로를 통해 외부 공도와 연결됩니다.
- 규제. 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 해당합니다. 토지이용 기록에는 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항도 표시되어 있습니다. 허가구역의 표시 기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 현재 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 수리 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대주택이고 확인된 동일 면적 거래가 1건에 불과합니다. 비교 거래의 부족은 적정가격 판단과 향후 매도 시 환금성에 불확실성을 높이는 요인입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 2026.03.30 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 내용과 효력을 확인하세요. 매수인에게도 대항력 포기 효력이 적용되는지가 핵심입니다.
- 임차권등기 확인. 을구 3번 김소연 임차권의 보증금 247,000,000원과 전입·확정일자·배당요구 내역을 대조하고, 매각 후 말소절차가 어떻게 진행되는지 확인하세요.
- 보증기관 대위·승계관계 확인. 주택도시보증공사의 신청채권과 김소연의 보증금채권이 동일한 경제적 채권에 해당하는지 확인해야 합니다. 배당표의 두 항목을 서로 다른 임차보증금으로 중복 계산하면 안 됩니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기 상태와 실제 점유상태는 구분해야 합니다. 현재 점유자와 인도 가능 시점, 명도절차 및 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 신건 가격 경계. 최저가 324,000,000원은 확인 실거래가 234,000,000원의 138.5%입니다. 권리상 인수 위험이 해소되더라도 이 가격을 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다.
- 실거래 추가 확인. 확인된 거래는 2024.05의 1건입니다. 2026년 입찰 시점의 적정 시세를 판단하려면 인근 유사 다세대주택 거래, 개별 호수의 층·향·상태 및 실제 매도 가능가격을 추가 검증해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 최저가 259,200,000원, 2회 유찰 가정 최저가 207,360,000원에서 각각 실제 취득비용과 가격 경쟁력을 다시 계산하세요. 특히 확약이 유효한지에 따라 보증금 인수 해석이 달라집니다.
- 관리비·체납 확인. 미납 관리비와 공용부분 비용 부담 가능성을 확인하세요. 체납 조세와 실제 배당순위도 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.
- 토지이용 제한 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역 및 토지거래허가구역 관련 규제의 현재 적용 여부를 확인하세요.
- 매각서류 최신본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 경매기록을 재확인하세요. 특히 확약서의 유지 여부와 매각조건 변경 여부가 중요합니다.
맺으며 — “인수 위험 해소 ≠ 가격 메리트”
이 사건은 선순위 대항력 임차인이 존재하지만 주택도시보증공사의 확약으로 매수인 인수 위험을 해소하는 구조입니다. 김소연의 보증금은 247,000,000원이고, 말소기준권리보다 먼저 전입했습니다. 일반적으로는 배당 부족에 따른 인수 위험을 검토해야 하지만, 2026.03.30 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약에 따라 실질 인수액은 0원으로 평가됩니다. 단, 이 판단은 해당 확약의 유효성과 적용 범위를 원본으로 확인하는 것이 전제입니다.
그러나 권리 위험의 해소가 높은 가격을 정당화하지는 않습니다. 신건 최저가 324,000,000원은 확인된 동일 면적 실거래가 234,000,000원보다 90,000,000원 높습니다. 실거래 표본이 1건에 불과하고 거래 시점도 2024년이라 현재 시세를 단정하기는 어렵지만, 최소한 신건 가격에서 확실한 가격 메리트가 확인되었다고 볼 근거는 부족합니다.
다세대주택이라는 용도, 16세대 규모, 제한된 거래 표본, 높은 감정가와 복잡한 보증기관 관련 권리관계를 함께 고려하면 현 회차에서는 보수적인 접근이 필요합니다. 확약 원본으로 권리 안전성을 검증하고, 실제 거래 가능한 시세를 확인한 뒤 입찰가격을 판단하는 것이 적절합니다. 결론은 분명합니다. 권리는 조건부 해소, 신건 가격은 보류.
