의정부지방법원 2026타경71453. 경기도 의정부시 가능동에 위치한 삼성리치빌 2층 202호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 109,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 대상은 아파트가 아닌 다세대주택이며, 감정평가상 방 2개, 거실, 주방 및 식당, 욕실 겸 화장실, 발코니 등을 갖추고 있습니다.

현재 소유자는 주식회사오행복입니다. 2020년 11월 10일 거래가 97,000,000원으로 소유권을 취득했고, 이후 국세·지방세 관련 압류가 이어졌습니다. 2026년 7월에는 서울보증보험 주식회사의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다.

이 사건의 가장 중요한 특징은 2023년 국세 압류가 말소기준권리로 제시돼 있지만, 그보다 앞선 2020년부터 대항력을 갖춘 것으로 분류된 임차인이 존재한다는 것입니다. 따라서 임차권등기가 말소기준 이후에 접수됐다는 이유만으로 보증금 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력

기존 근저당권 가운데 2004년 윤준화의 13,000,000원, 2005년 김종엽의 14,000,000원, 2008년 소흘농업협동조합의 39,000,000원은 이미 말소된 이력입니다. 현재 판단의 중심은 국세 압류, 지방세 압류, 선행 임차권, 강제경매입니다.

특히 국세·지방세 압류는 각각 매각으로 소멸하더라도 세금의 배당순위와 당해세 해당 여부에 따라 임차인의 배당액이 달라질 수 있습니다. 이 경우 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인 부담으로 전환될 가능성을 별도로 검토해야 합니다.

임차인 현황 — 확정된 보증금과 미상 점유를 구분

임차 관련 기재는 2건입니다. 보증금과 대항력이 확인되는 경기주택도시공사 외에, 주택임으로 표시된 추가 기재가 있습니다. 두 기재 모두 보증기관 대위·승계 신고로 표시돼 있지 않으므로 임의로 중복 처리하거나 보증금을 합산하지 않습니다. 다만 두 기재가 실제 별개의 임대차관계인지, 현재 점유와 연결되는지는 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 신건 109,000,000원은 최근 거래보다 높다

삼성리치빌은 12세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 실거래 표본은 5건이고, 최근 거래는 2025년 1월 95,000,000원입니다. 전체 거래 평균은 97,400,000원이지만, 가격 판단은 전체 평균보다 최근 거래와 최근 추세를 우선해야 합니다.

감정가 109,000,000원은 최근 거래 기준 95,000,000원보다 14,000,000원 높고, 해당 시세의 114.7%입니다. 전체 평균 97,400,000원과 비교해도 111.9% 수준입니다. 즉 어느 기준으로 보더라도 신건에 가격 할인은 없습니다.

게다가 최근 거래와 과거 거래 사이의 추세 지표는 -3.1%로 하락 방향입니다. 2021년과 2022년의 상대적으로 높은 거래가를 기준으로 현재 물건을 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (신건 109,000,000원 낙찰 가정)

현재 매각가에서는 집행비용을 먼저 차감하고, 경기주택도시공사의 보증금 80,000,000원을 전액 배당한 뒤 서울보증보험에 잔액을 배당하는 구조로 추정됩니다. 다만 국세·지방세의 실제 법정 우선순위가 확정되지 않은 추정 배당이라는 점이 중요합니다.

위 배당은 집행비용 2,326,000원과 임차보증금 우선배당을 전제로 한 추정입니다. 서울보증보험의 예상 미배당액은 55,029,013원이며, 당해세·다른 조세채권·최우선변제 등은 확정적으로 반영되지 않았습니다.

유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득액은 다르다

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 의정부시 가능동 소재 의정부여자중학교 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 공동주택, 학교 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 일반 노선버스 정류장과 수도권 1호선 가능역이 위치합니다. 감정평가에서는 대중교통 상황을 보통으로 평가했습니다.
• 건물. 2003.11.04 준공된 5층 철근콘크리트조 건물의 2층 202호입니다. 외벽은 드라이비트 및 몰탈 위 페인팅 등으로 마감돼 있으며, 도시가스·급배수·난방·화재경보 등의 설비가 있습니다.
• 도로. 대상 토지 남측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다. 토지는 세로장방형에 가까운 평탄한 다세대주택 부지입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 학교 관련 상대보호구역 등이 적용됩니다. 토지면적은 245.2㎡, 공시지가는 1,601,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이도 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 유지관리 수준은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 12세대의 소규모 다세대주택이며 거래 표본이 5건에 그칩니다. 거래가격은 55,000,000원부터 125,000,000원까지 편차가 크고, 최근 가격 추세는 -3.1%입니다. 아파트 대단지에 비해 비교 가능한 거래가 제한적이라는 점을 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 경기주택도시공사 임차권 확인. 임대차계약일 2020.07.20, 전입 2020.08.18, 점유개시 2020.08.20, 확정일자 2020.07.23, 보증금 80,000,000원을 기준으로 대항력과 우선변제 순위를 재확인해야 합니다.
• 배당 전액 변제 여부. 매각물건명세서에 명시된 을구 7번 임차권의 미배당 잔액 인수 조건을 확인하고, 예상 매각가별 실제 인수 가능액을 계산해야 합니다.
• 조세채권 확인. 충주세무서장, 충주시, 서울특별시 서대문구, 서울특별시 영등포구 관련 압류 4건의 세목·법정기일·당해세 여부를 확인해야 합니다. 단순히 압류등기가 매각으로 소멸한다는 이유만으로 배당 영향을 무시해서는 안 됩니다.
• 추가 임차 관련 기재. 주택임으로 표시된 대상의 실제 신원·점유 여부·전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력을 단정하거나 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
• 공매 이력. 한국자산관리공사 관련 공매공고가 2023.10.16 접수됐고 2024.12.31 공매취소공고에 따라 말소된 이력이 있습니다. 과거 공매 절차와 현재 강제경매 사이의 권리 및 절차 관계를 확인해야 합니다.
• 유찰가격 분석. 1회 유찰 가정 87,200,000원에서는 추정 인수액 0원이지만, 2회 유찰 가정 69,760,000원에서는 추정 인수액 11,895,680원이 발생합니다. 매회 입찰가와 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
• 시세 최신화. 마지막 확인 거래가 2025.01이므로 최근 주변 다세대 거래와 대상 건물의 층·면적·상태를 재확인해야 합니다. 과거 최고거래가 125,000,000원을 현재 시세로 사용하면 안 됩니다.
• 명도 및 관리비. 임차권등기 상태와 실제 점유자가 일치하는지 확인하고, 보증금 반환·점유 이전·미납 공용관리비 관련 추가 비용을 조사해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 낮아져도 실질취득액은 따로 계산해야 한다”

의정부 삼성리치빌 202호는 신건 감정가 109,000,000원으로 시작합니다. 하지만 최근 거래 기준은 95,000,000원이고, 가격 추세도 -3.1%입니다. 현재 최저가가 시세보다 저렴하다는 근거는 없습니다.

더 큰 문제는 경기주택도시공사의 대항력 있는 보증금 80,000,000원입니다. 신건에서는 전액 배당을 가정하지만, 낙찰가가 낮아져 배당금이 부족해지면 그 차액이 매수인의 부담으로 남을 수 있습니다. 실제 2회 유찰 시나리오에서는 최저가가 69,760,000원으로 낮아져도, 인수액을 합산한 실질취득액은 81,655,680원입니다.

여기에 조세 압류 4건과 추가 미상 임차 관련 기재가 존재하므로, 현재 추정된 인수액이 최종 부담액이라고 보장할 수 없습니다. 소규모 다세대의 거래 유동성, 평균 2.4회의 유찰 이력, 최근 하락 추세까지 함께 고려하면 보수적인 D등급 판단이 타당합니다.

결론은 신건 가격 메리트 없음, 유찰 후 인수 위험 확대, 배당과 점유관계 확인 전 입찰 신중입니다. 이 물건의 핵심은 얼마에 낙찰받느냐만이 아니라 낙찰 후 실제로 얼마를 부담하게 되는지를 확정하는 것입니다.