* 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 효력과 적용 범위가 인정되는 경우 해당 임차보증금의 실질 인수액을 0원으로 판단합니다. 확약이 적용되지 않는 경우 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수 가능성이 있습니다. 확약 밖의 권리와 비용까지 면제되는 것은 아닙니다.

의정부지방법원 2026타경60760. 고양시 일산동구 식사동 더파인테라스 12층 1204호입니다. 감정평가서상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이며, 2020.04.22. 사용승인된 건물입니다. 소유자 이영미 씨가 2020.08.31. 거래가액 143,380,000원으로 소유권을 이전받은 물건입니다. 이후 가압류와 세금·공과금 압류가 이어졌고, 주택도시보증공사의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다.

이 사건을 이해하는 열쇠는 임차인의 대항력과 주택도시보증공사의 확약서입니다. 허인회 임차인은 말소기준권리인 2023.04.20. 가압류보다 먼저 전입했고, 확정일자도 먼저 받았습니다. 따라서 확약이 없었다면 낙찰자가 배당받지 못한 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서에는 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시된 확약서 제출 사실이 기재되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인

말소기준권리는 2023.04.20. 갑구 3번 가압류입니다. 그 이후의 가압류와 압류, 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다. 기존 2023타경79707 강제경매개시결정등기는 2025.04.10. 말소됐으며, 현재 사건은 2026타경60760입니다.

② 임차인 분석 — 115,500,000원의 인수 여부

실제 임차인은 허인회 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자이자 확약서 제출기관으로 등장하지만, 동일한 임차보증금을 별도의 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

* 확약은 해당 임차보증금의 대항력과 임차권등기 말소에 관한 것입니다. 국세·지방세, 공용관리비, 민간임대주택 등록에 따른 의무, 실제 점유와 명도 문제 등 별도 위험에 대한 포괄적 면제는 아닙니다. 제출기관의 권한 및 확약서의 적용 범위는 입찰 전 원본으로 확인해야 합니다.

③ 매각 회차별 인수 위험 — 가격이 내려가도 구분해야 한다

현재 최저매각가는 120,000,000원으로 감정가와 같습니다. 제공된 회차별 산정에서는 유찰 시 낙찰가가 내려가는 대신 임차보증금의 미배당 인수 가능액이 증가하는 것으로 계산되어 있습니다. 그러나 확약 적용 후의 실질 인수와 확약이 적용되지 않았을 때의 계산상 인수액은 반드시 구분해야 합니다.

미적용 인수액은 각 회차의 배당·집행비용 추정에 따른 산정값입니다. 확약 적용 시 0원*은 해당 임차보증금에 한정되며, 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)

예상배당은 집행비용 추정액과 제시된 배당순서를 적용한 시뮬레이션입니다. 국세·지방세의 실제 우선순위 및 배당액, 최우선변제 등은 확정 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 청구금액은 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

신건 매각대금 120,000,000원 중 집행비용 2,480,000원, 임차보증금 115,500,000원을 배당하고, 가압류 채권자 측에 2,020,000원을 배당하는 추정 구조입니다. 다른 채권자에게는 미배당이 발생하며 소유자 잔여금도 없습니다.

⑤ 세금 압류·민간임대주택등기 — 남아 있는 확인사항

등기부에는 세무당국과 국민건강보험공단의 압류가 확인됩니다. 매각으로 압류등기가 소멸할 수 있다는 점과 실제 배당에서 조세채권이 우선하는지는 별개의 문제입니다. 우선권 있는 조세채권이 배당에 참여하면 임차인의 배당액과 다른 채권자의 미배당액도 달라질 수 있습니다.

또한 2022.11.10. 민간임대주택등기가 되어 있습니다. 해당 등기에는 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 취지가 기재되어 있습니다. 경매 취득 후 등록 상태, 임대사업자 지위 및 관련 의무의 처리 여부는 해당 관청과 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고양시 일산동구 식사동 소재 동국대학교 바이오메디캠퍼스 남측 인근입니다. 주변에 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통시설 환경은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 6층~지상 15층 건물의 12층 오피스텔입니다. 사용승인일은 2020.04.22.입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북서측 약 12m, 북동측 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역(고양식사구역), 도시개발구역, 과밀억제권역 등이 확인됩니다. 토지거래계약에관한허가구역 관련 규제는 대상자와 사용용도에 따른 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 오피스텔은 업무시설로서 실제 이용형태, 임대수요, 관리비, 동일 건물의 거래사례와 공실 위험 등이 환금성 판단에 중요합니다. 현재 최저가의 시장 경쟁력은 별도 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.04.16. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 내용, 제출권한, 적용 대상, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의의 효력을 확인하세요.
• 임차권과 점유 상태. 허인회의 임차권등기와 현재 점유 여부를 확인하고, 확약 적용 시에도 필요한 인도·명도 절차를 검토하세요.
• 배당순위 검증. 조세 압류와 국민건강보험공단 압류의 체납액, 법정기일, 우선순위를 확인하세요. 예상배당은 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.
• 민간임대주택 등록. 등록 상태, 임대의무기간, 등록 말소 가능성, 경매 취득 후 관련 의무의 적용 여부를 관할 행정기관에 확인하세요.
• 주택도시보증공사 채권. 보증금 반환채권의 승계·대위 관계와 실제 임차인 보증금의 중복 여부를 확인하고, 동일 보증금을 두 번 계산하지 마세요.
• 실거래 시세. 더파인테라스 내 동일 용도·유사 면적·유사 층수의 최근 거래와 임대 사례를 확인한 뒤 입찰가 상한을 결정하세요.
• 관리비·취득부대비용. 체납 공용관리비, 취득 관련 세금, 등기비용, 명도비용 등을 별도로 산정하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서, 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “확약서가 핵심, 가격은 아직 미확인”

이 사건은 대항력 임차인이 있다는 이유만으로 무조건 피해야 하는 물건은 아닙니다. 실제 임차인 허인회의 보증금은 115,500,000원이고, 전입은 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 인수 위험을 검토해야 하는 유형입니다.

하지만 주택도시보증공사가 2026.04.16. 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 해당 확약이 유효하게 적용된다면 주된 보증금 인수 위험은 실질 0원*으로 해소됩니다.

그렇다고 이 물건이 곧바로 안전하고 저렴한 경매가 되는 것은 아닙니다. 압류 4건, 민간임대주택등기, 큰 채권 미배당, 오피스텔 환금성 및 시세 확인 문제가 남아 있습니다. 현재 최저가 120,000,000원이 최근 시세보다 낮은지 판단할 근거도 충분하지 않습니다.

결론은 조건부 검토입니다. 임차보증금 인수는 확약서 효력 확인을 전제로 해소 가능하지만, 민간임대주택 등록과 세금·공과금 문제까지 자동으로 해결되는 것은 아닙니다. 확약서 원본 검증, 실제 점유·배당 확인, 동일 건물 시세 비교를 모두 마친 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.