의정부지방법원 2026타경71493. 경기도 의정부시 민락동 803-1 소재 민락송학글래드스톤앤그레이스모나코 206동 805호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되지만, 감정평가상 실제 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 10층 건물의 8층에 있으며, 방 3개·거실·주방 및 식당·욕실 및 화장실 2개·다용도실 등으로 이용되는 물건입니다.

등기부상 소유자는 주식회사굿스브릿지입니다. 2021.10.22 소유권을 이전받았으며 당시 기재된 거래가액은 310,000,000원입니다. 이후 2022.04.14 군위축산업협동조합의 근저당권이 설정됐고, 압류 및 강제경매개시결정이 이어졌습니다.

표면적인 등기 구조에서 말소기준은 비교적 분명합니다. 문제는 그보다 앞서 성립한 임차인의 대항력입니다. 유민영은 2020.09.18 전입·점유를 시작해 2022.04.14 근저당권보다 앞섭니다. 주택임차권등기가 2024년에 이루어졌다는 사실만으로 이 임차인을 후순위라고 볼 수 없습니다. 등기의 순서보다 먼저 확인해야 할 것은 임차인의 전입·점유·확정일자와 실제 배당입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준권리는 2022.04.14 설정된 군위축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 78,000,000원이며, 매각에 따라 소멸하는 권리입니다. 이후의 의정부시 압류, 한국주택금융공사 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 동안산세무서의 기존 압류는 2025.11.25 이미 말소됐습니다.

하지만 유민영의 대항력은 근저당권 설정 전부터 시작된 것입니다. 유민영의 전입·점유개시일은 2020.09.18이고, 최초 임대차계약의 확정일자는 2020.09.08입니다. 을구 2번 주택임차권등기는 2024.09.27 접수됐지만, 등기일이 늦다는 이유만으로 기존 대항력이 사라지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 선순위 1명

실제 임차인 2명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계로 중복 신고된 임차인은 확인되지 않습니다. 두 임차인이 목적물 전부를 대상으로 권리를 신고하고 있어 실제 점유 관계도 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다

이 물건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 237,000,000원입니다. 그러나 선순위 임차인 유민영의 보증금 인수 문제가 해결되지 않은 상태에서 최저매각가만을 실질 매입가격으로 볼 수는 없습니다.

실질취득 부담은 낙찰대금과 매수인이 부담하는 미반환 보증금의 합계입니다. 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등 부대비용은 포함하지 않았습니다. 유민영에게 실제 배당되는 금액에 따라 최종 인수액과 실질취득 부담은 달라집니다.

비교 가능한 현재 거래가격은 별도로 검증해야 합니다. 등기부상 2021.10.22 거래가액 310,000,000원은 과거 소유권이전 당시의 가격일 뿐, 현재 시세라고 볼 수 없습니다. 감정가 237,000,000원 역시 현재 실거래가격을 보장하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 237,000,000원 가정)

집행비용 4,118,000원을 먼저 공제한 뒤 군위축산업협동조합 78,000,000원과 한국주택금융공사 154,882,000원을 배당하는 추정입니다. 유민영의 배당액은 0원으로 가정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 법원 배당표와 다를 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 취득가 하락은 아니다

현재는 감정가 100%인 신건입니다. 유찰에 따라 낙찰대금은 줄어들 수 있지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 처리에 따라 매수인의 실질 부담은 전혀 다른 결과가 나올 수 있습니다.

위 실질취득액은 각 회차의 예상배당표에서 유민영에게 배당되는 금액이 모두 0원이라는 가정에 따른 계산입니다. 실제로 선순위 임차인에게 배당이 이루어지면 보증금 인수액은 감소하므로 이 합계가 그대로 확정되는 것은 아닙니다.

한국주택금융공사의 청구금액은 258,763,404원입니다. 현재 회차에서 이 채권자에게 배당되는 것으로 추정한 금액은 154,882,000원이며, 1회 유찰 시 108,145,600원, 2회 유찰 시 70,756,480원으로 줄어듭니다. 각 시나리오에서 신청채권자는 청구액 전액을 회수하지 못하는 구조입니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 의정부시 민락동 민락중학교 북동측 인근입니다. 민락지구 택지개발지역으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·업무시설·오피스텔·학교 등이 분포합니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물의 8층으로, 위생 급배수설비·난방설비·화재탐지 및 경보설비·소화전설비·승강기·지하주차장 등을 갖추고 있습니다.
• 실제 이용. 감정평가상 방3·거실·주방/식당·욕실 및 화장실2·다용도실 등을 갖춘 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 사건상 근린시설이라는 분류와 감정평가상 이용상태를 구분해 확인해야 합니다.
• 토지·도로. 인접지와 대체로 평탄한 장방형 토지이며, 업무시설·근린생활시설·판매시설 건부지로 이용됩니다. 남서측 대로1류, 북동측 중로1류에 접합니다.
• 토지이용 규제. 준주거지역·민락2지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,312,000원/㎡로 제시돼 있습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 현장 상태와 임차인의 점유 상태는 별도로 조사해야 합니다.
• 환금성. 주변에 주거·상업·업무 기능이 혼재하지만, 이 물건의 현재 거래가격이나 매각 용이성을 단정할 근거는 충분하지 않습니다. 특히 근린시설 분류와 주거용 오피스텔 이용상태, 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성이 매수 수요와 금융조건에 영향을 줄 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 확인. 유민영의 전입·점유개시일 2020.09.18과 최초 확정일자 2020.09.08을 다시 확인해야 합니다. 말소기준권리보다 앞서는 대항력이 이번 경매의 가장 중요한 쟁점입니다.
• 우선변제 및 배당요건 검토. 최초 보증금 220,000,000원에 대한 확정일자와 실제 배당순위·배당요구 효력·임차권등기 관련 서류를 대조해야 합니다. 임차인 배당 0원이라는 예상만으로 최종 인수액을 확정하지 마세요.
• 미반환 보증금 확인. 최초 계약과 증액 계약의 관계, 총 보증금 231,000,000원 중 미반환액 220,000,000원이 어떤 부분에 해당하는지 확인해야 합니다. 실제 변제 내역에 따라 인수액 판단이 달라질 수 있습니다.
• 고금희 배당 및 점유 확인. 전입 2026.04.30, 보증금 15,000,000원, 월차임 1,100,000원, 배당요구 2026.08.19입니다. 후순위 대항력은 없지만 실제 점유와 배당·최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
• 점유 관계 정리. 유민영과 고금희 모두 목적물 전부를 대상으로 권리를 신고했습니다. 실제 거주자·점유자·임대차 관계를 현장에서 확인하고, 인도 및 명도 절차에 필요한 조건을 검토해야 합니다.
• 실질취득 부담 재계산. 예상배당표상 신건 실질취득 부담은 457,000,000원입니다. 법원 배당자료를 확인해 유민영의 실제 배당액이 달라지면 인수액과 총 취득 부담을 다시 계산해야 합니다.
• 최근 거래가격 확인. 2021년 소유권이전 거래가액 310,000,000원은 현재 시세를 대신하지 못합니다. 동일 건물·유사 이용상태의 최근 실거래를 확인한 후 최저가가 아닌 실질취득 부담을 기준으로 비교해야 합니다.
• 압류·세금 관련 확인. 의정부시 및 국민건강보험공단의 압류와 이미 말소된 동안산세무서 압류를 구분하고, 당해세 등 배당순위에 영향을 줄 수 있는 채권의 존재를 확인해야 합니다.
• 관리비·공용부분 부담. 장기 체납 관리비 및 공용부분 관리비 승계 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 건축물 용도 대조. 근린시설이라는 사건상 분류와 주거용 오피스텔이라는 감정평가상 이용상태를 등기부·건축물대장·현장 상태와 대조해야 합니다.
• 입찰 전 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·임대차계약 관련 증빙·등기사항전부증명서·배당관계 자료를 최신 상태로 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “2.37억짜리 물건”으로 판단하면 안 된다

의정부지방법원 2026타경71493은 겉으로 보이는 최저매각가보다 선순위 임차인의 보증금 반환채무가 훨씬 중요한 사건입니다.

말소기준권리인 군위축산업협동조합 근저당권은 2022.04.14 설정됐지만, 유민영의 전입·점유는 2020.09.18부터입니다. 따라서 후순위 근저당권과 압류 등이 매각으로 소멸하더라도 유민영의 대항력에 따른 보증금 인수 문제는 별도로 남습니다.

현재 예상배당표는 유민영에게 배당하지 않는 것으로 가정해 220,000,000원 전액 인수, 신건 기준 457,000,000원 실질취득 부담을 산출합니다. 그러나 등기부상 최초 확정일자가 2020.09.08이라는 점 때문에 이 예상배당이 실제 법적 배당순위와 일치하는지는 반드시 검증해야 합니다.

만약 유민영에게 선순위 배당이 인정되면 인수 잔액은 줄어들 수 있고, 보증금보다 낮은 낙찰가 구간에서는 낙찰대금과 잔여 보증금의 합계가 보증금 수준에 가까워질 수도 있습니다. 반대로 배당이 없다면 전액 인수 위험이 그대로 남습니다. 어느 경우든 최저가만을 기준으로 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.