의정부지방법원 2026타경61327. 경기도 파주시 조리읍 대원리 삼성타운 에이동 1층 102호에 나온 다세대주택 강제경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 230,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고, 청구금액은 208,000,000원입니다.
이 사건은 등기부만 보면 복잡합니다. 주택도시보증공사의 대규모 가압류, 국세·지방세 압류, 208,000,000원의 주택임차권등기, 강제경매개시결정까지 이어집니다. 그러나 매수인 관점에서는 어떤 권리가 말소되는지와 선순위 임차보증금을 누가 부담하는지를 구분하는 것이 중요합니다.
특히 2026.07.09. 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 핵심입니다. 보증기관은 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 이 확약이 해당 임차보증금에 유효하게 적용된다면, 관련 미배당 보증금을 매수인이 추가로 인수할 위험은 실질적으로 해소됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61327 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-13 삼성타운 에이동 1층 102호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 조리읍 만선골길 25-11 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 · 지상 4층 중 1층 |
| 감정상 이용상태 | 방 3개 · 거실 · 주방 · 욕실 2개 · 다용도실 |
| 소유자 | 박연숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 208,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 말소기준권리 | 2021.12.08. 주택도시보증공사 가압류 (갑구 4번) |
| 공부·현황 동표시 | 공부상 에이동 / 외벽 표시 107동 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 가압류
이 사건의 말소기준권리는 2021.12.08. 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 청구금액은 5,224,000,000원으로 기재돼 있습니다. 이는 해당 가압류의 청구금액이지, 이 호실의 임차보증금과 동일한 금액은 아닙니다.
말소기준 이후 설정된 국세·지방세 압류와 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 세금 압류의 등기 소멸과 실제 배당에서의 조세 우선순위는 별개이므로, 당해세 등 우선징수 세액의 존재 여부를 확인해야 합니다.
2018.05.30. 설정됐던 광진자양새마을금고 근저당권은 2021.01.11. 이미 말소됐습니다. 따라서 이 근저당권이 현재 매수인에게 승계되는 권리인 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 208,000,000원 보증금과 확약
확인된 임차권자는 김순화 1명이며, 별도로 백진호·오명진·윤소현의 전입 내역이 있습니다. 이 3명은 실제 임대차계약 및 보증금이 확인되지 않아 임차인으로 확정하거나 보증금을 임의로 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 채권자이자 확약 제출 주체로, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김순화 건물 전부 · 임차권등기 |
전입 2021.01.06. 확정 2020.12.21. 점유개시 2021.01.11. |
208,000,000원 | 대항력 있음 확약에 따른 포기 |
우선변제 있음 배당요구 확인 |
실질 인수 0원 확약 적용 전제 |
| 백진호 | 전입 2025.06.11. 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
| 오명진 | 전입 2025.07.23. 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
| 윤소현 | 전입 2025.07.23. 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
- 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장
- 대항력 포기
- 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의
③ 가격 판단 — 신건 230,000,000원의 의미
현재 최저매각가는 230,000,000원으로 감정가와 같습니다. 주된 임차보증금에 대한 확약이 유효하고 별도의 인수권리가 없다면, 최저가 낙찰 시 실질취득금액은 낙찰대금 기준 230,000,000원으로 볼 수 있습니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 실제 부대비용은 별도입니다.
그러나 이 가격이 시장보다 저렴한지는 현재 판단할 수 없습니다. 동일 지역·유사 다세대주택의 최근 실거래가와 거래 추세가 확인되지 않았기 때문입니다. 따라서 감정가 230,000,000원을 적정 시세로 단정하거나 신건이라는 이유만으로 가격 매력이 있다고 평가하지 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 미반영 계산상 인수 | 확약 적용 후 주된 임차권 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 230,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 184,000,000원 | 27,376,000원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 147,200,000원 | 63,660,800원 | 실질 0원 |
표의 27,376,000원과 63,660,800원은 확약을 반영하지 않은 회차별 계산상 인수액입니다. 확약이 유효하게 적용되는 임차권의 실제 인수액으로 사용하지 않습니다. 또한 별도 전입자 3명의 권리와 인수 여부는 확정되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,020,000원 |
| 1. 임차인 김순화 보증금(우선변제) | 208,000,000원 | 208,000,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 17,980,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 208,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저매각가 230,000,000원 낙찰을 가정한 계산에서는 집행비용 4,020,000원을 먼저 공제한 후, 김순화 보증금 208,000,000원이 전액 배당됩니다. 남은 17,980,000원은 주택도시보증공사의 가압류 채권에 배당되고, 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다.
이 계산에서 채권자 청구액 합계는 5,432,000,000원, 채권 미배당액은 5,414,020,000원입니다. 다만 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 서로 다릅니다. 주택도시보증공사의 가압류 채권 미배당액이 그대로 매수인 채무가 되는 것은 아닙니다.
본 배당은 추정 계산입니다. 국세·지방세 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영돼 있어 실제 배당금액과 순위가 달라질 수 있습니다. 동일 보증기관의 가압류 채권과 경매신청 청구액은 별도 배당 항목으로 표시된 것이며, 서로 다른 실제 임차인의 보증금으로 계산한 금액이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주대원초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 연립·다세대주택, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재하는 주택지대가 형성돼 있습니다. 감정평가상 주위환경은 무난한 수준으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 편의도는 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 4층 건물입니다. 외벽은 석재 및 드라이비트 마감, 내부는 벽지·타일·장판지 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 기본적인 소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다. 토지는 부정형의 평지이며 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.
- 토지이용 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역 및 군사기지·군사시설 관련 제한보호구역(전방지역 25km)에 해당합니다. 외국인 등의 주택 취득과 관련된 토지거래계약 허가구역 지정 이력도 기재돼 있으므로 적용기간과 현재 규제 상태를 확인해야 합니다.
- 건물 표시. 공부상 에이동과 외벽 표시 107동의 차이가 있습니다. 건물 동일성 및 호수 위치 확인은 입찰 전 필수입니다.
- 환금성. 다세대주택은 개별 건물의 위치·관리상태·주차·층별 선호도와 유사 거래사례에 따라 가격 편차가 발생할 수 있습니다. 이 물건의 적정 매각가를 판단하려면 주변 유사 다세대주택 실거래 및 실제 매도 가능 가격을 추가로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.09. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 김순화의 임차보증금과 임차권에 실제로 적용되는지 확인하세요.
- 임차권등기 확인. 김순화의 전입·확정일자·점유개시일과 배당요구 및 임차권등기 상태를 최신 서류로 대조하세요.
- 후순위 전입자 조사. 백진호·오명진·윤소현의 실제 거주 여부, 임대차계약 상대방, 보증금, 계약기간, 확정일자를 확인하세요. 이들의 법적 지위가 확인되기 전에는 인수 위험을 완전히 배제하지 마세요.
- 조세채권 확인. 안산세무서장·동안산세무서장·파주시의 압류와 관련해 당해세 등 선순위 배당 가능 세액이 있는지 확인하세요.
- 건물 동일성 확인. 공부상 에이동과 외벽 표시 107동이 동일한 건물인지, 실제 102호가 매각목적물에 해당하는지 집합건축물대장·도면·현장을 함께 확인하세요.
- 시세 검증. 파주시 조리읍 대원리 일대 유사 다세대주택의 최근 실거래가와 현재 매물가격을 조사하고, 감정가 230,000,000원 대비 가격 경쟁력을 판단하세요.
- 입찰자금. 신건 최저가 230,000,000원을 기준으로 입찰보증금 10%는 23,000,000원입니다. 실제 입찰공고의 보증금 조건을 재확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유자가 일치하는지 확인하고, 낙찰 후 인도명령 가능 여부 및 협의 명도비용을 검토하세요.
- 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 관련 비용, 공과금 및 시설 유지관리 상태를 확인하세요.
- 최신 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 최신 상태로 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약이 있다고 모든 위험이 사라지는 것은 아니다”
파주 삼성타운 에이동 102호의 권리분석에서 가장 중요한 금액은 208,000,000원입니다. 김순화는 말소기준권리보다 먼저 전입하고 확정일자를 받은 대항력 있는 임차권자입니다. 따라서 보증금이 미배당될 경우의 승계 위험은 원칙적으로 중요하게 검토해야 합니다.
다만 이 사건에서는 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약을 제출했습니다. 그 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되는 범위에서는 주된 임차보증금의 실질 인수액은 0원으로 평가할 수 있습니다. 이 점은 경매의 권리 위험을 크게 낮추는 요소입니다.
그렇다고 전체 권리분석이 끝난 것은 아닙니다. 백진호·오명진·윤소현 3명의 전입과 점유관계, 국세·지방세 압류에 따른 배당변수, 공부와 현황의 동표시 차이를 확인해야 합니다. 특히 주택도시보증공사의 확약은 그 대상 권리에 적용되는 것이지, 확인되지 않은 다른 점유자의 독립적인 권리까지 자동으로 소멸시키는 것은 아닙니다.
가격 측면에서도 아직 확실한 매력이 입증된 상태는 아닙니다. 최저가 230,000,000원이 현재 시장가격보다 낮다는 근거가 확인되지 않았기 때문입니다. 확약에 따른 권리 위험 완화는 긍정적이지만, 후순위 점유자와 환금성의 불확실성을 반영하면 현재 평가는 C등급의 보수적 검토 대상이 적절합니다.
결론은 “주된 보증금 인수는 확약으로 완화, 나머지 권리·점유 확인과 시세 검증 후 입찰 판단”입니다. 이 물건의 승부처는 단순히 최저가가 아니라, 확약의 적용범위와 실제 점유관계, 그리고 230,000,000원이라는 가격의 시장 경쟁력을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
