* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 해당 임차보증금에 유효하게 적용된다는 전제입니다. 확약이 적용되지 않는다면 배당 부족분에 대한 매수인 인수 가능성을 별도로 판단해야 합니다.

의정부지방법원 2026타경61348. 이번 물건은 경기도 고양시 덕양구 관산동의 다세대주택 헤렌빌 2동 401호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 130,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며, 청구금액은 90,000,000원입니다.

등기부에는 과거 한국투자저축은행과 중소기업은행의 근저당권 설정 이력이 있지만, 모두 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 근저당권이 아니라 2024년에 등기된 박상성의 주택임차권입니다. 해당 임차권은 경매개시결정보다 앞서고 전입·확정일자도 갖추고 있습니다. 따라서 단순히 경매개시결정이 말소기준이라는 이유만으로 임차권이 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다. 다행히 이번 사건에는 대항력 포기와 임차권등기 말소에 동의하는 확약서가 있어 위험 구조가 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계

권리분석의 출발점은 2026.05.22 강제경매개시결정입니다. 기존 근저당권들은 이미 말소되어 현재 경매에서 인수할 근저당권은 확인되지 않습니다. 반면 박상성의 임차권등기는 2024.07.15 접수되어 경매개시결정보다 먼저 존재합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임대차계약일은 2022.05.31이며, 점유개시와 주민등록일은 모두 2022.06.30입니다. 임차권등기는 2024.07.15 접수됐고 배당요구도 확인됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로서 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

③ 회차별 인수 시나리오 — 가격이 내려가면?

현재 신건 가격에서는 임차보증금 90,000,000원이 전액 배당되는 것으로 추정됩니다. 따라서 확약을 고려하지 않더라도 현재 회차의 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 유찰 가정에서도 보증금은 전액 배당됩니다. 주의할 지점은 2회 유찰 시나리오입니다.

원칙상 인수액은 회차별 추정배당 계산에 따른 수치입니다. 확약 반영 인수액은 해당 선순위 임차권의 대항력 포기 및 말소 동의가 유효하다는 전제입니다. 실제 배당액과 말소 여부는 법원의 배당 및 등기 절차에 따라 확정됩니다.

확약이 없다면 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 높은 회차에서는, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나 실질취득비용이 보증금 수준에 근접할 수 있습니다. 그러나 이번 사건은 대항력 포기 확약이 있으므로 확약의 효력이 유효한 한 매수인이 인수할 미배당 보증금을 0원으로 보는 것이 핵심입니다.

④ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)

매각가 130,000,000원을 기준으로 집행비용 2,620,000원, 임차보증금 우선배당 90,000,000원, 신청채권자 배당 37,380,000원이 계산됩니다. 신청채권자 청구금액 90,000,000원 중 52,620,000원이 미배당으로 남지만, 이 금액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.

당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영된 추정배당입니다. 신청채권자의 미배당 채권과 임차인의 미배당 보증금 인수는 서로 다른 개념이며, 현재 회차의 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 관산동 소재 서울중장비직업전문학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독·다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 임야가 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 북서측 통일로변에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건축. 2012.05.15 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택입니다. 지상 4층 중 4층 401호이며, 도시가스 개별난방 및 위생·급배수설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 북측과 남서측으로 각각 폭 약 4m 및 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 관산동 686-5 및 687-58은 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)에 해당하며, 과밀억제권역 및 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 다세대주택으로 아파트 대단지와 같은 거래 유동성을 전제하기 어렵습니다. 실제 매각 가능가격은 유사한 관산동 다세대주택의 최근 거래와 건물 상태를 확인해야 판단할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.07.09 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 원본, 제출 권한, 임차권 적용 범위, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 확인해야 합니다.
• 선순위 임차권 말소. 을구 5번 박상성의 주택임차권등기가 매각 후 실제 말소될 수 있는지 매각물건명세서 및 법원 기록을 대조해야 합니다.
• 임차보증금 배당. 신건에서는 90,000,000원 전액 배당이 예상됩니다. 유찰 시에는 배당 부족이 발생할 수 있으므로 확약 적용 전후 인수액을 구분해서 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하지만 현재 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다. 대항력 포기와 현실적인 점유 이전·명도는 같은 문제가 아닙니다.
• 신건 입찰가격. 감정가 130,000,000원이 현재 시세보다 저렴하다는 근거는 확인되지 않았습니다. 같은 생활권의 유사 다세대주택 실거래와 비교해 입찰 상한을 결정해야 합니다.
• 공용 관리비 및 건물 상태. 미납 관리비, 누수, 외벽 드라이비트 마감 상태, 옥상 방수 및 상층부 유지보수 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지이용 제한. 계획관리지역, 성장관리계획구역 및 토지거래허가구역 관련 제한이 입찰 후 이용·처분 계획에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 배당표 검증. 집행비용·당해세·최우선변제 등의 실제 반영 결과에 따라 배당이 달라질 수 있으므로 법원 기록을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서 원본을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차권이 있어도 확약이 승부처”

의정부지방법원 2026타경61348은 등기부만 빠르게 보면 선순위 임차보증금 90,000,000원이 부담스러운 물건입니다. 그러나 2026.07.09 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 확인되면서 구조가 달라집니다. 확약이 유효하다면 임차보증금 미배당이 발생해도 매수인이 이를 인수하지 않는 것으로 판단할 수 있습니다.

현재 신건 가격 130,000,000원에서는 임차보증금 전액 배당이 예상되어 실질 인수액은 0원*입니다. 다만 유찰 회차에서는 원칙상 미배당 보증금이 발생할 수 있으므로 확약의 적용 가능성을 반드시 검증해야 합니다. 특히 2회 유찰 시 원칙상 인수 추정액 8,697,600원과 확약 반영 인수액 0원*의 차이를 분명히 이해해야 합니다.

한편 가격은 아직 합격 판정을 내릴 수 없습니다. 감정가와 과거 매매가만으로 현재 시세 대비 저렴함을 증명할 수 없고, 다세대주택 특유의 환금성 및 건물 상태도 확인해야 합니다. 따라서 이 사건은 권리위험은 확약을 전제로 해소 가능, 가격경쟁력은 추가 검증 필요라는 결론입니다. 입찰 판단의 핵심은 확약의 법적 효력 확인과 현재 시세에 맞는 응찰가 설정입니다.