의정부지방법원 2026타경61349. 경기도 파주시 상지석동에 있는 예일 제113동 4층 402호입니다. 전용면적 53.38㎡, 총 8세대 규모의 다세대주택으로, 주택도시보증공사가 280,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.

이 물건은 등기부상 2024년 8월 1일 설정된 김보미의 주택임차권이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 임차보증금은 280,000,000원, 전입 및 점유개시는 2022년 7월 19일, 확정일자는 2022년 6월 29일입니다. 말소기준으로 제시된 2025년 7월 17일 압류보다 앞서므로, 원칙적으로 매수인 인수 여부를 면밀히 봐야 하는 선순위 임차권입니다.

하지만 2026년 7월 9일 주택도시보증공사의 확약서가 중요한 변수가 됩니다. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 따라서 해당 확약이 임차권자 김보미의 권리 및 보증금 반환채권에 유효하게 적용된다면, 보증금 미배당분을 매수인이 인수하는 위험은 실질적으로 제거됩니다.

그렇더라도 이 사건을 권리상 완전히 깨끗하다고 단정하기는 어렵습니다. 이지연이라는 별도 전입자가 있고, 등기된 대지권 비율과 현재 토지 면적에도 차이가 있습니다. 동시에 실거래 가격은 하락하고 있습니다. 결국 핵심은 확약의 정확한 효력, 별도 점유자의 권리, 그리고 매수가격입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계

등기상 최초 근저당권은 2020년 2월 14일 안양원예농업협동조합 명의로 설정된 채권최고액 243,600,000원의 근저당이지만, 2022년 7월 20일 이미 말소되었습니다. 현재 유효한 근저당권으로 취급하면 안 됩니다.

이 사건의 말소기준권리는 2025년 7월 17일 국의 압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 외환베리타스제1차대부 유한회사 및 삼성카드의 가압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리입니다.

반면 김보미의 임차권등기는 2024년 8월 1일로 말소기준보다 앞섭니다. 더구나 전입과 확정일자도 선행하므로, 확약이 없었다면 임차보증금 미배당분에 대한 매수인 인수 위험을 계산해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인·전입자 2명

주택도시보증공사는 경매 신청채권자이자 확약서 제출 주체로서, 실제 거주 임차인과 구분해야 합니다. 확인되는 개인은 김보미와 이지연, 총 2명입니다. 동일 보증금에 관한 보증기관의 대위·승계 청구가 존재하는 경우 이를 별도의 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

김보미: 2022년 6월 7일 임대차계약, 2022년 7월 19일 전입 및 점유개시, 2022년 6월 29일 확정일자입니다. 보증금은 280,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다. 선순위 임차권이라는 원칙적 위험은 분명하지만, 주택도시보증공사의 확약이 유효하게 적용되면 매수인 인수 부담은 실질적으로 없어집니다.

이지연: 전입일은 2025년 7월 23일로 말소기준 압류일보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일만으로 선순위 대항력을 인정하기는 어렵습니다. 다만 보증금, 확정일자, 계약 및 실제 점유 내용이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 표시하고, 별도 확인 전까지 인수 위험이 완전히 해소되었다고 단정하지 않습니다.

* 확약 적용분 인수 0원은 주택도시보증공사의 2026.07.09 확약이 김보미의 임차보증금 및 임차권에 유효하게 적용되고 임차권등기 말소가 이행된다는 전제입니다. 확약이 없다면 선순위 임차보증금 중 미배당액의 인수 위험이 발생할 수 있습니다. 이지연 관련 위험은 이 확약의 적용 대상이 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 94,000,000원 비싸다

예일113동은 총 8세대의 다세대주택으로, 확인되는 동일 면적 53.38㎡ 실거래는 2건입니다. 거래 시점과 가격의 차이가 매우 큽니다.

2022년 9월에는 동일 면적 4층이 290,000,000원에 거래됐지만, 2025년 2월에는 2층이 194,000,000원에 거래됐습니다. 두 거래 사이의 가격 변화는 -33.1%로, 뚜렷한 하락 추세입니다.

두 거래의 전체 평균은 242,000,000원이지만, 오래된 고가 거래의 영향이 큽니다. 이 평균만으로 현재 시세를 판단하면 가격 수준을 높게 평가할 위험이 있습니다. 따라서 가격 판단에서는 가장 최근 확인되는 194,000,000원 거래를 우선 비교 기준으로 삼아야 합니다.

다만 최신 확인 거래 자체가 2025년 2월이므로 2026년 11월 현재의 확정적인 시세로 간주해서도 안 됩니다. 거래 표본이 적고 시점도 오래되어 추가 실거래 확인이 필요합니다. 그럼에도 현재 자료에서 신건 최저가가 저렴하다는 근거는 발견되지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 보증금 인수와 실질취득을 구분

이 물건의 보증금은 280,000,000원입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 증가하고, 매수인이 이를 인수할 수 있습니다. 이 경우 낙찰가가 내려가더라도 실질취득 총액은 보증금 수준에서 쉽게 낮아지지 않습니다.

반대로 주택도시보증공사의 확약이 유효하게 적용되면 김보미 관련 인수는 실질 0원*이므로, 해당 보증금 때문에 낙찰가가 다시 실질취득 비용으로 더해지는 구조는 해소됩니다.

확약 없을 때 인수 추정액은 각 회차별 배당 및 집행비용을 반영한 보증금 미배당 추정치입니다. 확약 적용 시 실질취득은 김보미 관련 인수를 0원으로 본 낙찰가 기준이며, 취득세·명도비·수리비·미납 관리비 및 이지연 관련 미확정 부담은 포함하지 않았습니다.

1회 유찰 가격 230,400,000원도 최근 확인 거래 194,000,000원보다 36,400,000원 높습니다. 2회 유찰 가격 184,320,000원은 최근 거래보다 낮아지지만, 8세대 소규모 다세대의 환금성, 거래 시점의 차이, 점유 및 대지권 문제까지 고려하면 이 가격 자체만으로 안전한 투자라고 판단할 수는 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 288,000,000원 가정)

신건 가격으로 매각될 경우를 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 우선변제 대상 보증금과 신청채권자 청구액이 각각 280,000,000원으로 나타나므로 보증기관의 승계관계와 중복 계상 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

제시된 배당 시뮬레이션을 그대로 나타낸 가정치입니다. 김보미 보증금과 주택도시보증공사 신청채권액이 각각 280,000,000원으로 기재되어 있으나, 동일 보증금의 대위·승계 관계가 있다면 독립 채권 두 건으로 합산하면 안 됩니다. 실제 배당액과 채권별 순위는 승계관계, 조세채권, 배당요구 및 집행법원의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 파주시 상지석동 운정4동행정복지센터 동측에 위치합니다. 주변에는 공동주택·근린생활시설·소규모 공장·창고 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스 정류장을 이용할 수 있습니다. 서측 약 6m 포장도로에 접하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2019년 준공된 철근콘크리트구조의 지상 4층 다세대주택입니다. 위생·급배수·전기·난방 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 옥탑 다락. 402호 내부계단을 통해 접근 가능한 다락이 조사되어 매각에 포함해 평가되었습니다. 실제 내부 현황과 도면, 이용상태를 확인해야 합니다.
• 내부 조사 한계. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조를 직접 확인하지 못했으며, 외관·탐문·건축물현황도를 이용해 평가했습니다. 실제 수리 상태와 내부 하자 확인이 필요합니다.
• 대지권. 토지수용으로 전체 면적이 526㎡에서 523㎡로 감소했지만 등기 비율은 526분의 65.75로 남아 있습니다. 정정 여부와 전유부분에 대응하는 대지권 면적을 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역, 제한보호구역, 가축사육제한구역 등이 표시되어 있으며 토지거래계약 허가구역 이력도 확인됩니다. 현재 적용되는 제한은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이며 실거래 표본이 2건에 불과합니다. 가장 최근 확인 거래의 가격이 과거 거래보다 33.1% 낮아, 매수 수요와 재매각 가격에 대한 보수적 판단이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 2026.07.09 확약서가 김보미의 임차보증금 전부 및 임차권등기에 적용되는지, 권리 승계관계와 말소 절차를 확인해야 합니다.
• 별도 전입자 이지연. 전입일은 2025.07.23이지만 보증금·확정일자·계약 및 점유관계가 불분명합니다. 임대차계약, 현재 점유, 선순위 권리와의 관계를 확인해야 합니다.
• 배당 중복 확인. 김보미 보증금 280,000,000원과 주택도시보증공사 청구액 280,000,000원이 같은 채권의 승계 또는 대위관계인지 확인해야 합니다. 중복된 보증금을 독립 채권으로 계산해서는 안 됩니다.
• 가격 기준 재점검. 최신 확인 거래는 2025.02의 194,000,000원입니다. 2026년 현재 거래와 인근 유사 다세대 실거래를 추가 확인한 뒤 입찰가격을 판단해야 합니다.
• 대지권 정정. 종전 토지 526㎡와 현재 523㎡의 차이, 등기된 526분의 65.75 비율의 정정 여부 및 권리관계에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 다락 현황. 402호에 포함된 옥탑 다락의 실제 구조, 면적, 건축물대장 및 현황도와의 관계를 확인해야 합니다.
• 세금 및 공과금. 국의 압류가 말소기준권리로 기재되어 있으므로 조세채권의 법정기일, 배당순위와 당해세를 확인해야 합니다. 미납 관리비도 별도로 점검해야 합니다.
• 점유·명도 및 내부 상태. 폐문 상태에서 감정이 이루어졌으므로 실제 점유자, 내부 하자, 수리 필요성, 명도 기간과 비용을 확인해야 합니다.
• 매각 관련 서류 원본. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 및 기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 인수는 줄어도, 가격과 나머지 위험은 남는다”

파주 예일 113동 402호는 280,000,000원의 선순위 임차보증금을 가진 물건이지만, 주택도시보증공사의 확약 덕분에 해당 보증금의 매수인 인수 위험이 실질적으로 완화되는 구조입니다. 확약이 유효하다면 보증금 미배당액이 발생하더라도 김보미 관련 인수는 0원*으로 볼 수 있습니다.

그렇지만 이지연의 임대차관계는 아직 명확하지 않고, 대지권 면적 정정과 옥탑 다락의 내부 현황도 확인해야 합니다. 확약은 김보미 관련 권리에 대한 해법일 뿐, 물건 전체의 모든 위험을 제거하는 서류가 아닙니다.

가격은 더 부담스럽습니다. 신건 최저가 288,000,000원은 최근 확인 거래 194,000,000원의 148.5%이고, 거래 추세도 -33.1%로 하락했습니다. 총 8세대의 소규모 다세대주택이라는 점까지 고려하면 가격 메리트나 환금성에 높은 점수를 주기 어렵습니다.

종합 판단은 D등급입니다. 주된 선순위 임차권의 인수 위험은 확약으로 완화되지만, 별도 전입자의 미확정 권리, 대지권 정정 문제, 낮은 거래 유동성, 최근 확인 거래 대비 높은 가격이 함께 존재합니다. 권리는 추가 확인, 신건 가격은 보류. 확약의 효력과 실제 점유관계가 명확해지고 매수가격이 충분히 조정되기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.