의정부지방법원 2026타경71525. 의정부시 고산동 한강듀클래스의정부고산 비동 5층 513호를 소재지로 하는 근린시설 경매입니다. 감정평가상 513호·514호·515호는 격벽 없이 하나의 공간으로 연결되어 지식산업센터 YOITCH로 이용되고 있습니다. 소유자는 손영일이며, 등기부에는 2022년 8월 31일 국민은행의 채권최고액 329,200,000원 근저당권이 설정되어 있습니다.

이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 매각으로 소멸하는 담보권과 달리 선순위 대항력 임차인의 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다. 또한 경매신청채권자는 국민은행에서 채권을 양수한 것으로 표시된 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사로, 청구액은 1,008,274,095원입니다.

그런데 제시된 배당 시뮬레이션은 국민은행 근저당권에 329,200,000원을 배당하면서, 정작 신청채권자 배당액은 0원으로 계산합니다. 채권양도 관계와 배당계산의 정합성을 확인하지 않은 채 소유자 잔여금이나 권리소멸 범위를 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차보증금은 별개

등기부상 가장 중요한 기준일은 2022.08.31입니다. 이날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리로 판단됩니다. 기존 신탁등기와 보전처분·회생절차개시등기는 이미 말소된 이력이 있으며, 2026.07.24 접수된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

다만 등기된 담보권이 소멸하는 것과 점유자의 임차보증금이 소멸하는 것은 별개의 문제입니다. 임차인 주식회사 요이치는 2016.07.27 전입신고한 것으로 조사되어 근저당권보다 앞선 대항력 임차인으로 분류되어 있습니다. 예상배당에서도 이 임차인의 보증금 전액을 매수인 인수금액으로 계산합니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차법인 대표자와 등기부상 소유자의 성명은 모두 손영일입니다. 다만 개인 소유자와 법인은 별도 권리주체이므로, 대표자 성명이 같다는 이유만으로 임대차보증금 채무가 없어진다고 볼 수 없습니다. 계약의 실재성과 보증금 지급·반환관계를 확인할 필요가 있습니다.

확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않으며, 제시된 배당계산은 우선변제를 인정하지 않고 있습니다. 보증금의 실제 인수 범위와 반환 상대방을 확정하기 전까지는 인수액 0원인 물건으로 취급해서는 안 됩니다.

② 가격 판단 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 봐야 한다

이 사건은 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 감정가와 최저매각가가 1,075,000,000원으로 같습니다. 하지만 임차보증금 20,000,000원을 인수하는 조건이라면 매수인의 실질적인 취득 부담은 더 커집니다.

각 회차의 매각가는 시나리오 가정이며 실제 낙찰가가 아닙니다. 실질취득액은 매각가에 인수보증금 20,000,000원을 더한 값으로, 취득세·명도비용·원상복구비용 등은 별도입니다.

이 물건은 임차보증금이 매각가보다 작은 구조이므로, 회차별 매각가가 하락하면 실질취득액도 그에 따라 하락합니다. 다만 어느 시나리오에서도 20,000,000원의 인수부담이 별도로 유지됩니다. 낙찰가만 보고 투자수익률을 계산하면 취득 부담을 과소평가하게 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,075,000,000원 가정)

예상배당은 매각대금에서 집행비용과 채권자 배당금을 차감하는 방식으로 구성되어 있습니다. 그런데 이 사건은 경매신청채권자와 등기부상 근저당권자의 명의가 다른 채권양도 구조이므로, 단순한 금액 배분만으로 실제 배당결과를 확정하기 어렵습니다.

집행비용 13,150,000원, 근저당 배당 329,200,000원, 소유자 잔여 732,650,000원의 합계는 매각가 1,075,000,000원입니다. 임차보증금은 매각대금에서 배당되지 않고 별도 인수되는 것으로 계산됩니다. 신청채권자 배당 0원은 별도의 시나리오상 표시이며, 확정 배당결과가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

회차별 배당 변화

제시된 모든 회차에서 국민은행 근저당의 채권최고액 329,200,000원은 전액 배당되는 것으로 나타납니다. 그러나 신청채권자 배당액은 모든 회차에서 0원이며, 소유자 잔여금은 상당한 수준으로 표시됩니다. 이러한 결과를 실제 채권양도 및 배당순위와 대조하지 않은 채 잔여금이 소유자에게 지급된다고 판단하는 것은 위험합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 의정부시 고산동 소재 고산초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 택지개발지대로 아파트, 지식산업센터, 근린상가, 학교, 관공서 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 목적물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 2022년 7월 사용승인된 10층 건물의 5층에 위치하며, 외벽은 커튼월·페어글래스 등으로 마감되어 있습니다. 급배수·위생·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
• 실제 사용. 513호·514호·515호가 격벽 없이 일체로 연결되어 지식산업센터(YOITCH)로 이용되고 있습니다. 복층시설 등 내부 인테리어가 존재하지만 감정평가에는 인테리어 등이 포함되지 않았습니다.
• 용도지역. 준주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하고, 공공주택지구(고산지구)와 과밀억제권역에 포함됩니다. 대로3류와 접하는 토지입니다.
• 토지. 지목은 대지, 토지이용상황은 상업기타, 공시지가는 1,946,000원/㎡입니다. 토지면적은 7,564.8㎡로 표시되며 이는 해당 필지의 면적이지 본 호실의 전용면적이 아닙니다.
• 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 3개호 간 경계벽 제거는 별도의 구조상 독립성 검토 대상입니다.
• 환금성. 근린시설로 분류된 물건을 지식산업센터 형태로 통합 사용하고 있어, 매각 후 개별 호실 활용 또는 재임대 가능성이 수요에 영향을 줄 수 있습니다. 실제 임대수요와 거래사례를 확인하기 전에는 환금성이 높다고 단정하기 어렵습니다.

이 구조는 매각 후 활용방식을 결정할 때 특히 중요합니다. 현재처럼 3개호를 한 공간으로 계속 사용할 것인지, 각 호실의 독립성을 복원할 것인지에 따라 비용과 임대수요가 달라질 수 있습니다. 감정가에는 내부 복층시설 등의 인테리어가 포함되지 않았으므로, 현존 시설의 사용 가능성과 유지·철거 비용도 별도로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인의 대항요건. 주식회사 요이치의 신고일 2016.07.27과 건물 사용승인 시점 사이의 불일치를 확인하세요. 법인 사업자등록, 임대차계약서, 실제 점유 개시일 및 목적물의 동일성을 대조해야 합니다.
• 보증금 인수. 현재 예상 인수액은 20,000,000원입니다. 보증금의 실지급 여부, 반환 여부, 확정일자, 배당요구 및 실제 인수 범위를 확인하세요.
• 소유자·임차법인 관계. 소유자 손영일과 임차법인 대표자 손영일의 관계를 확인하고, 임대차계약의 실재성과 보증금 채무가 존속하는지 확인하세요.
• 채권양도 확인. 국민은행 근저당권과 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사 사이의 채권양도 관계를 확인해야 합니다. 신청채권액 1,008,274,095원과 근저당 채권최고액 329,200,000원의 관계가 중요합니다.
• 배당표 재검산. 신청채권자 배당 0원과 소유자 잔여 732,650,000원이 동시에 표시된 이유를 확인하세요. 현재 모의배당의 잔여금은 확정 수령액으로 볼 수 없습니다.
• 3개호 일괄매각 범위. 513·514·515호 각각의 등기사항과 건축물대장, 현황도를 확인하여 매각 대상과 대지권, 공유 및 전유부분의 범위를 대조하세요.
• 격벽 복원. 경계벽 복원 가능성에 관한 2026.10.22 감정평가사무소 회신을 확인하고, 실제 시공·비용·건축 관련 절차와 관리단 규약을 검토하세요.
• 점유·명도. 목적물 전부를 사용하는 법인 임차인과의 명도 협의, 보증금 반환 및 계약 종료 조건을 확인하세요.
• 실질취득액 기준 입찰. 신건 기준 1,095,000,000원을 취득 부담의 출발점으로 삼고, 취득세·명도·원상복구·미납 관리비 등 별도 비용을 반영하세요.
• 가격 검증. 동일 건물 및 유사한 근린시설·지식산업센터의 최근 실거래, 임대료와 공실 수준을 검토해야 합니다. 실거래 근거 없이 최저가를 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 채권계산서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “근저당이 지워진다고 모든 부담이 사라지지는 않는다”

이 물건에서 말소기준권리 자체는 비교적 명확합니다. 국민은행의 2022.08.31 근저당이 기준이고, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 그것만으로 안전한 경매물건이라고 결론 내리기는 어렵습니다.

가장 먼저 점검할 것은 법인 임차인의 보증금 20,000,000원 인수 문제입니다. 현재 계산대로라면 신건의 실질취득액은 1,095,000,000원입니다. 그런데 2016년으로 표시된 임차인의 신고일이 2022년 건물 사용승인보다 앞서므로, 대항력이 어떤 요건과 경위로 인정되는지 법적 검증이 필요합니다.

다음은 3개호의 통합사용과 경계벽 제거입니다. 감정평가사무소가 독립성 복원 가능성을 회신했더라도, 실제 복원비와 향후 사용방식에 따른 환금성 문제는 여전히 남습니다.

여기에 경매신청채권액 1,008,274,095원과 신청채권자 배당 0원, 소유자 잔여 732,650,000원이라는 모의배당 결과 사이의 불일치까지 확인해야 합니다. 관련 채권양도와 실제 배당순위를 검증하기 전에는 예상 잔여액을 신뢰하기 어렵습니다.

현재 실질취득액이 최근 시장가격보다 낮다는 근거도 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가가 감정가와 같다는 사실이나 장래 유찰 가능성만으로 가격상 매력을 부여할 수 없습니다.

종합 판단은 D등급, 신중 검토 대상입니다. 대항력 판단의 불확실성, 임차보증금 인수, 3개호 통합 구조, 채권양도 관련 배당 불일치가 겹쳐 있습니다. 이 사건의 우선순위는 높은 입찰가를 정하는 것이 아니라 임차인의 실제 권리, 신청채권의 귀속, 일괄매각의 범위 및 적정 시세를 확인하는 것입니다. 그 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.