* 확약이 없거나 효력이 인정되지 않는 경우, 신건 예상 미배당 보증금 59,090,000원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 확약에 따른 실질 인수 0원은 해당 임차인에 한정되며, 별도의 조세·관리비·명도 비용까지 0원이라는 의미는 아닙니다.

의정부지방법원 2026타경61368. 고양시 일산동구 식사동 캐시미어빌 제1동 3층 301호, 전용 62.56㎡ 다세대주택입니다. 소유자 김홍건 씨는 2021.05.24 이 주택을 거래가 290,000,000원에 취득했습니다. 이후 서민금융진흥원의 가압류, 국민건강보험공단 및 지방자치단체 압류가 이어졌고, 현재는 주택도시보증공사의 신청에 따라 강제경매가 진행 중입니다.

등기부에서 계산된 말소기준권리는 2022.04.18 서민금융진흥원 가압류 5,616,438원입니다. 그런데 실제 임차인 김유영 씨는 그보다 앞선 2021.04.30 전입·점유를 시작했고, 2021.03.26 확정일자까지 갖추고 있습니다. 따라서 단순히 후순위 임차권등기라는 이유만으로 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건은 확약서의 내용과 효력을 확인하는 것이 권리분석의 출발점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인은 먼저, 확약은 나중

당초 신한은행이 설정한 채권최고액 192,000,000원의 근저당권은 2021.04.30 이미 말소되었습니다. 따라서 현존하는 말소기준권리는 2022.04.18 서민금융진흥원의 가압류로 판단됩니다.

이후 국민건강보험공단·고양시·부천시의 압류 및 현재 강제경매개시결정등기는 원칙적으로 매각으로 소멸할 권리입니다. 다만 압류등기의 말소와 실제 조세채권의 배당순위는 다른 문제이며, 당해세 등은 배당금에 영향을 줄 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 290,000,000원 보증금과 확약

실제 임차인은 김유영 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이자 확약서 제출 주체로 기재되어 있으며, 별도의 실거주 임차인으로 계산하지 않습니다. 신청채권액 290,000,000원과 임차보증금 290,000,000원을 각각 독립된 임차보증금으로 합산하는 것도 적절하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 평균은 2.41억, 최신 거래는 2.33억

캐시미어빌1·2·3동은 총 24세대로 파악됩니다. 비교 가능한 실거래는 2024년 6~10월의 3건이며, 표본 평균은 241,000,000원입니다. 다만 2026년 11월 매각을 판단하기에는 거래 시점이 오래되어 현재 시세를 그대로 대변한다고 보기 어렵습니다.

신건 최저가 235,000,000원은 표본 평균 241,000,000원의 97.5%로, 평균보다 6,000,000원 낮습니다. 그러나 가장 마지막 거래인 2024.10의 233,000,000원보다는 2,000,000원 높습니다. 같은 전용 62.56㎡의 2024.09 거래가 240,000,000원과 비교하면 5,000,000원 낮은 수준입니다.

거래가가 2024.06의 250,000,000원에서 2024.10의 233,000,000원으로 낮아진 모습은 보이지만, 면적과 층이 다른 거래가 포함되어 있어 이를 곧바로 현재 시장의 하락률로 단정할 수는 없습니다. 2025~2026년 실거래 확인 없이 2024년 평균과의 차이만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 235,000,000원 가정)

위 표는 신건 매각가와 집행비용 추정치를 적용한 배당 시뮬레이션입니다. 주택도시보증공사의 신청채권과 임차보증금은 권리 승계관계 확인이 필요하며, 이를 별도의 임차보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 실제 배당요구·배당순위에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유무에 따라 완전히 다른 구조

신건에서 낙찰되지 않고 다음 회차로 진행될 경우, 최저매각가는 낮아질 수 있습니다. 다만 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 확약의 적용 여부가 가격 전략보다 먼저 확인되어야 합니다.

확약 미적용 실질취득 = 낙찰가 + 해당 회차 예상 인수액. 회차별 집행비용 추정치 차이로 합계에 소폭 차이가 있으나, 실질취득이 보증금 290,000,000원 안팎에서 유지된다는 점이 핵심입니다. 확약이 유효하게 적용된다면 위 인수액은 실질 0원*으로 처리하고, 실질취득은 각 회차 낙찰가를 기준으로 판단합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 일산동구 식사동 동국대학교 바이오메디캠퍼스 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택·근린생활시설·체육시설·병원 등이 분포합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2017.06.13 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 공동주택 중 3층입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비 등을 갖춘 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지. 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 속하며, 과밀억제권역·상대보호구역·제한보호구역 등 토지이용상 제한이 있습니다. 공시지가는 801,800원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가 관련. 외국인 등 대상 주거용 토지거래계약 허가구역 관련 지정사항이 기재되어 있습니다. 구체적인 거래 주체와 취득 방식에 따른 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 및 표시. 위반건축물로 표시되어 있지 않고 감정평가상 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 매각물건명세서에 공부상 '1동'과 현황상 '101'의 표시 차이가 별도로 언급되어 있으므로 실제 건물과 호수의 동일성을 확인해야 합니다.
• 환금성. 캐시미어빌1·2·3동은 24세대 규모이고 확인된 실거래가 3건에 그쳐 대규모 아파트에 비해 가격 비교와 향후 매도 가능성 판단에 불확실성이 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.07.09 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·우선변제권만 행사·임차권등기 말소 동의 확약서의 정확한 문구, 권한, 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 가능 여부. 을구 3번 김유영의 임차권등기가 배당 부족에도 말소되는지, 보증공사와 임차인 사이 권리 승계관계가 어떻게 정리되어 있는지 확인해야 합니다.
• 실제 점유 및 명도. 임차권등기가 있다고 해서 현재 점유 상태까지 확정되는 것은 아닙니다. 현장 점유자, 인도 가능성, 인도명령 또는 명도소송 필요성을 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 및 압류. 국민건강보험공단·고양시·부천시 압류 관련 채권과 당해세의 존재 및 배당 우선순위를 확인해야 합니다. 배당표에서 우선 차감되는 금액이 달라질 수 있습니다.
• 건물 표시 대조. 공부상 제1동과 현황상 101 표시의 동일성을 건축물대장·집합건물등기·현장 출입구 표시와 대조해야 합니다.
• 가격 재검증. 2024년 3건의 거래만으로 2026년 11월의 적정가치를 확정하지 말고, 추가 실거래·인근 유사 다세대 매물·전용면적·층·건물 상태를 확인해야 합니다.
• 관리비 및 취득부대비용. 공용부분 관리비 체납 여부와 취득세·등기비용·명도비용을 낙찰가 외 자금계획에 반영해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당 관련 서류를 최신 상태로 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 인수는 해소, 가격은 별도 검증”

이 사건의 권리구조는 일반적인 단순 소멸형 경매와 다릅니다. 실제 임차인 김유영 1명, 보증금 290,000,000원, 말소기준권리보다 빠른 전입이라는 조건만 보면 신건 낙찰 시 59,090,000원의 보증금 인수 위험이 존재합니다. 유찰 후에도 인수액이 늘어나 실질취득 부담이 보증금 수준에 머무르는 구조입니다.

그러나 주택도시보증공사의 2026.07.09 확약서는 이 판단을 바꿉니다. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 미배당 보증금이 있더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 유효하게 적용된다면 해당 임차인 인수는 실질 0원*입니다. 이 점이 이 물건의 가장 중요한 권리상 개선 요소입니다.

반면 가격은 아직 확신하기 어렵습니다. 최저가 235,000,000원은 과거 표본 평균 241,000,000원보다 낮지만, 마지막 거래 233,000,000원보다는 높습니다. 더구나 확인되는 거래 시점은 모두 2024년이며, 단지는 24세대 규모로 환금성 판단에 주의가 필요합니다. 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다.

따라서 결론은 “확약 효력을 확인하면 권리상 접근 가능, 신건 가격은 보수적으로 판단”입니다. 확약을 원본으로 검증하지 못한다면 인수 위험을 배제할 수 없고, 확약이 확인되더라도 현재 시세에 대한 별도 검증 없이 신건에 공격적으로 응찰할 이유는 부족합니다. 권리 확인이 선행되어야 하며, 가격 메리트는 현재 자료만으로 충분히 입증되지 않았습니다.