의정부지방법원 2026타경71530. 경기도 의정부시 시민로 46에 위치한 태림더끌리움씨티 7층 704호입니다. 공부상 용도 표기는 근린시설이며, 감정평가서에는 도시형생활주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 해당 건물은 2020년 준공된 16층 건물이고, 비교 대상 전용면적은 14.65㎡입니다. 소유자 이종국은 2021년 6월 17일 거래가액 135,200,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 사건은 주택도시보증공사가 채권자로 신청한 강제경매입니다. 등기부의 핵심은 2024년 5월 29일 성북구 압류보다 먼저 2024년 5월 8일 이은지 명의 임차권등기가 설정되어 있다는 점입니다. 임차인의 전입신고와 점유개시일은 2022년 4월 29일로 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않은 임차보증금 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시되어 있습니다.

더욱이 최근 거래가격이 하락하고 있습니다. 과거 거래까지 포함한 전체 평균은 88,150,000원이지만 최근 12개월 평균은 75,500,000원, 가장 최근 거래는 69,000,000원입니다. 보증금 인수 구조 때문에 최저매각가가 낮아지는 것만으로는 가격 메리트가 생기지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사가 경매 신청채권자로 등기되어 있다는 사실과 이은지의 임차권등기는 구별해서 판단해야 합니다. 이은지는 별도의 실제 임차인으로 확인되며, 보증기관 명의의 중복 임차인 신고로 취급하지 않습니다. 따라서 보증금은 100,000,000원 한 건으로 산정합니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 35.1% 높은 최저가

태림더끌리움씨티의 전용면적 14.65㎡ 및 14.99㎡ 거래 12건입니다. 전체 평균은 88,150,000원이지만 과거 고가 거래가 포함되어 있어 최근 가격 수준을 판단할 때는 주의가 필요합니다. 실제 입찰가격 판단에서는 최근 12개월 평균 75,500,000원과 최신 거래 69,000,000원을 우선 비교해야 합니다.

전체 평균 88,150,000원만 비교하면 신건 최저가가 시세의 115.7%로 보입니다. 그러나 2023년의 130,000,000원 및 135,800,000원 거래가 평균을 끌어올리고 있습니다. 최근 12개월 평균은 75,500,000원으로 낮아졌고, 최근 거래가격 추세도 -20.1%입니다.

최저매각가 102,000,000원은 최근 평균보다 26,500,000원 높고, 최신 거래가 69,000,000원보다 33,000,000원 높습니다. 여기에 신건 예상 인수액을 더한 실질취득 102,228,000원을 기준으로 하면 최근 12개월 평균보다 26,728,000원 높은 수준입니다. 따라서 이 물건은 현재 회차에서 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 102,000,000원 가정)

집행비용 2,228,000원을 우선 공제한 뒤 임차인에게 99,772,000원을 배당하는 추정입니다. 임차보증금 미배당액 228,000원은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 신청채권자 예상배당은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로

이 물건의 가격 구조를 이해하려면 최저매각가만이 아니라 낙찰가와 임차보증금 미배당 인수액을 합산해야 합니다. 아래는 회차별 예상배당과 인수액을 반영한 비교입니다.

실질취득 합계 = 해당 회차 낙찰가 + 예상 인수액. 집행비용 추정에 따른 소폭 차이가 있으며 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다. 실제 인수액은 최종 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 의정부시 의정부동 의정부시청 동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설·업무시설·공동주택 등이 혼재하는 노선상가지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 경전철 의정부역이 소재합니다. 북측으로 폭 약 35m 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 16층 건물의 7층 704호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 및 돌붙임 마감, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
• 설비. 개별난방설비, 급배수 및 위생설비, 소화전과 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.
• 용도. 물건 용도 표기는 근린시설이며, 실제 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 토지는 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 실제 이용상태와 건축물대장상 용도, 관련 인허가를 입찰 전에 대조해야 합니다.
• 규제. 일반상업지역, 시가지경관지구, 특정용도제한지구, 과밀억제권역, 철도보호지구, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역 및 중점경관관리구역 등의 제한이 확인됩니다.
• 토지. 지목은 대지, 토지면적은 439.8㎡, 공시지가는 5,094,000원/㎡입니다. 토지는 평지의 세로장방형이며 광대로 한 면에 접합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 130세대 규모의 소형 주거시설이며, 최근 거래가격의 하락 추세는 -20.1%입니다. 전체 실거래 최저 60,000,000원과 최고 135,800,000원 사이의 가격 편차도 큽니다. 최근 시세를 우선 반영한 보수적인 환금성 판단이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 확인. 을구 1번 이은지 임차권등기는 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서에 미배당 잔액 인수 가능성이 명시되어 있으므로 최종 배당 및 인수 범위를 반드시 확인해야 합니다.
• 실질취득금액 기준 입찰. 현재 예상 실질취득금액은 102,228,000원입니다. 1회 유찰 시 101,868,800원, 2회 유찰 시 101,575,040원으로 예상됩니다. 입찰가격만 내려가는 것을 할인 효과로 보아서는 안 됩니다.
• 최근 시세 우선 적용. 전체 평균 88,150,000원보다 최근 12개월 평균 75,500,000원 및 최신 거래 69,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다. 거래가격 추세도 -20.1%로 하락하고 있습니다.
• 보증금 실제 변제 여부. 임차인 이은지의 보증금 반환 현황, 주택도시보증공사의 채권 관계, 임차권등기의 말소 가능 여부 및 실제 인수 범위를 원본 자료로 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하며 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현재 실제 점유자와 점유 상태를 확인하고 인도 및 명도에 필요한 절차와 비용을 검토해야 합니다.
• 용도 확인. 근린시설이라는 물건 용도 표기와 도시형생활주택이라는 감정 이용상태를 건축물대장 및 인허가 내용과 대조하고, 실제 주거 사용의 적법성을 확인해야 합니다.
• 관리비 및 세금. 공용부분 미납 관리비, 당해세, 집행비용 및 기타 선순위 배당요소를 확인해야 합니다. 현재 배당계산은 추정치이므로 실제 인수액이 변동할 수 있습니다.
• 경매 진행 상태. 단지 평균 유찰 2.1회, 집계 낙찰률 0.0%를 참고하되, 이 사건의 실제 진행 여부와 매각조건은 입찰 직전 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 배당 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가는 내려가도, 취득비용은 내려가지 않는다”

의정부 태림더끌리움씨티 704호는 겉으로 보이는 최저매각가보다 선순위 임차보증금과 실질취득금액을 먼저 계산해야 하는 경매물건입니다.

이은지의 임차권은 말소기준인 성북구 압류보다 앞서고, 매각물건명세서에도 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수 가능성이 명시되어 있습니다. 신건에서는 228,000원만 인수할 것으로 추정되지만, 1회 유찰 시 20,268,800원, 2회 유찰 시 36,295,040원으로 예상 인수액이 증가합니다.

따라서 2회 유찰 후 최저가가 65,280,000원으로 낮아져도 실질취득금액은 101,575,040원으로 예상됩니다. 최근 12개월 실거래 평균 75,500,000원과 비교하면 여전히 높습니다. 더구나 최근 거래가격은 -20.1%의 하락 추세에 있습니다.

이 물건의 결론은 명확합니다. 선순위 임차권 인수 위험이 존재하고, 유찰 후에도 실질취득금액이 최근 시세를 크게 웃돌기 때문에 현재 조건에서는 입찰을 보류하는 판단이 합리적입니다. 단순한 최저가 할인보다 보증금 실제 변제 여부와 매수인 인수의 해소 가능성, 최근 실거래가격의 회복 여부가 투자가치를 좌우하는 핵심 변수입니다.