의정부지방법원 2026타경61391. 고양시 일산동구 식사동의 캐시미어빌 3동 4층 401호, 다세대주택입니다. 소유자 김가양이 2021년 5월 25일 거래가액 295,000,000원으로 소유권을 취득했고, 이후 가압류·압류가 이어지다가 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

이 물건을 단순히 감정가와 최저가만 보고 판단하면 중요한 부분을 놓칩니다. 등기부에는 김우혁 명의의 주택임차권등기가 존재하며, 보증금은 295,000,000원입니다. 전입·점유개시일은 2021년 5월 3일로 말소기준권리인 2022년 9월 28일 가압류보다 빠릅니다. 따라서 일반적인 권리관계만 놓고 보면 대항력 있는 임차보증금의 미배당분을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.

그런데 매각물건명세서에는 특별히 주목할 내용이 있습니다. 주택도시보증공사가 2026년 7월 9일자로 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했다는 점입니다. 이 확약은 주된 보증금 인수 문제를 실질적으로 해소하는 근거입니다.

다만 확약의 효력을 다른 점유자에게까지 확대해서는 안 됩니다. 현황조사에는 별도로 조효래가 등장합니다. 이 점유자의 보증금과 확정일자, 권리관계가 확정되지 않은 만큼 김우혁 관련 확약분 인수 0원과 물건 전체의 인수위험 0원은 다른 이야기입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 전입

말소기준권리는 2022년 9월 28일 국민행복기금의 가압류입니다. 이후 설정된 서민금융진흥원의 가압류, 국민건강보험공단의 압류, 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리입니다.

과거 농협은행이 설정했던 채권최고액 226,800,000원의 근저당권은 2021년 5월 3일 이미 말소되었습니다. 2017년 생보부동산신탁 명의로 이루어진 신탁등기도 2018년에 말소된 이력이 있습니다.

핵심은 임차권등기 자체의 등기일이 아닙니다. 김우혁의 전입·점유개시일은 2021.05.03으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 뒤늦게 이루어진 임차권등기라는 이유만으로 선순위 대항력 문제를 부정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 임차권 경정은 중복이 아니다

확인되는 실제 임차인·점유 관련 인물은 김우혁과 조효래, 2명입니다. 을구 3-2번 임차권 경정등기는 김우혁의 기존 임차권 내용을 정정한 것으로, 새로운 임차인이 추가된 것이 아닙니다. 주택도시보증공사는 별도 실제 거주 임차인으로 계산하지 않으며, 같은 보증금에 관한 보증기관의 청구와 원 임차보증금을 중복 합산하지 않습니다.

③ 핵심 반전 — 주택도시보증공사의 확약서

매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사는 2026년 7월 9일 다음 내용의 확약서를 제출했습니다.

확약이 적용되는 김우혁 관련 보증금 권리에 대해서는, 일반 배당 계산상 미배당액이 발생하더라도 실질적인 매수인 인수액을 0원으로 판단합니다. 이는 입찰자에게 매우 중요한 위험 완화 요소입니다.

다만 확약서 제출자는 주택도시보증공사입니다. 따라서 보증기관이 김우혁의 보증금 반환채권과 대항력에 관하여 어디까지 권리를 취득·승계했는지, 확약이 원 임차권자에게도 완전하게 미치는지, 실제 임차권 말소 절차가 보장되는지를 원본 서류에서 확인해야 합니다.

확약의 효력은 그 대상 보증금 권리에 한정됩니다. 조효래의 점유·보증금 등 별개 권리에는 이 확약을 적용할 수 없습니다. 조효래의 확인되지 않은 보증금까지 자동으로 0원 인수라고 판단해서는 안 됩니다.

④ 시세 비교 — 확약을 반영해도 신건은 싸지 않다

캐시미어빌 1·2·3동의 비교 가능한 면적대에서 확인되는 실거래는 2024년 6월부터 10월까지의 3건입니다. 거래표본 평균은 241,000,000원, 가장 최근 거래는 2024년 10월 233,000,000원입니다.

확약을 적용하고 조효래 관련 추가 부담을 제외했을 때의 실질취득 하한은 247,000,000원입니다. 이는 거래표본 평균 241,000,000원의 102.5%로, 평균보다 6,000,000원 높습니다.

가장 최근에 확인되는 2024년 10월 거래가 233,000,000원과 비교하면 14,000,000원 높은 수준입니다. 따라서 현재 최저가만으로 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 247,000,000원 가정)

집행비용 4,258,000원을 먼저 공제하고 김우혁의 임차보증금에 242,742,000원을 배당하는 추정입니다. 당해세 및 최우선변제 등 실제 배당순위를 변경할 수 있는 항목은 반영하지 않았으며, 확정 배당표가 아닙니다. 주택도시보증공사의 신청채권과 임차보증금은 동일 보증금에 관련된 권리일 수 있으므로 경제적 채무로 중복 합산하지 않고 실제 승계·배당관계를 확인해야 합니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 보증금 인수형의 착시와 확약 효과

이 물건의 가격 판단에서 특히 중요한 부분은 확약을 적용한 경우와 적용하지 않은 경우의 실질취득 구조가 완전히 다르다는 점입니다.

각 회차의 룰상 인수액은 집행비용을 반영한 배당 시뮬레이션 값입니다. 확약 적용 인수액 0원은 해당 보증금에 관한 확약의 효력이 유지된다는 조건이며, 조효래 관련 미확정 부담·취득세·명도비·체납 관리비 등은 포함하지 않습니다.

확약이 없다면 위 회차별 낙찰가에 룰상 인수액을 더한 총부담은 각각 299,258,000원, 298,566,400원, 298,013,120원입니다. 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 증가하기 때문에 약 295,000,000원의 보증금 수준에 총부담이 묶이는 구조입니다. 배당비용 추정에 따른 차이가 있을 뿐, 낮아진 최저가만큼 실제 취득비용이 떨어지는 것이 아닙니다.

반대로 이번 사건처럼 확약이 유효하게 적용된다면 해당 보증금 인수는 실질 0원이므로 유찰에 따라 실질취득 하한도 낮아집니다. 그러나 확약 외 점유자의 권리위험이 그대로 남아 있고, 해당 회차까지 실제로 유찰된다는 보장도 없습니다.

⑦ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)

• 입지. 경기도 고양시 일산동구 식사동 동국대학교 바이오메디캠퍼스 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택·아파트단지, 가구점 등 중소규모 상업시설, 일부 공업시설과 농경지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 동국로 및 지선도로와 연결됩니다. 감정평가에서는 전반적인 교통사정을 보통 수준으로 평가했습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕의 지상 4층 다세대주택이며, 외벽은 드라이비트 및 일부 타일 마감입니다. 도시가스·난방·급배수·소방·주차·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 규모. 캐시미어빌 1·2·3동 총 24세대입니다. 대규모 아파트단지와 달리 매수층과 거래표본이 제한될 수 있어 실제 매각 가능 가격을 보수적으로 살펴야 합니다.
• 도로. 북서측으로 약 4m 내외의 진입포장도로가 있으며 외곽 공도와 연결됩니다. 현장 접근과 주차 이용 상태를 함께 확인할 필요가 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 696.0㎡이며 계획관리지역에 해당합니다. 공시지가는 801,800원/㎡입니다. 과밀억제권역·성장관리계획구역·토지거래계약 허가구역 및 기타 보호·제한구역 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 건축물 현황. 위반건축물로 표시된 사항은 없으나, 공부상 3동과 외부 표시상 103동의 차이가 확인됩니다.
• 내부 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부구조를 직접 확인하지 못해 외관 관찰, 건축물대장 및 현황도면 등을 참고했습니다. 내부 수선상태와 실제 평면·설비 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 확인 가능한 거래는 3건이며 거래가격은 233,000,000원에서 250,000,000원 사이입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%로 집계되어 있습니다. 통계 표본의 범위가 확인되지 않으므로 이를 확정적인 낙찰 전망으로 사용해서는 안 되지만, 빠른 환금성을 전제하기는 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 2026.07.09 제출한 확약서에서 대항력 포기·우선변제권 주장·보증금 미회수 시 임차권등기 말소 동의 내용을 확인해야 합니다.
• 보증기관의 권리승계 범위. 주택도시보증공사의 보증금 대위변제 및 채권승계 관계를 확인해, 확약이 김우혁 명의 임차권과 잔존 대항력에 미치는 범위를 검증해야 합니다. 동일 보증금을 이중 채무로 계산해서는 안 됩니다.
• 조효래의 권리관계. 2024.10.14 전입은 말소기준권리 이후로 기록되어 있지만 보증금·확정일자·실제 점유 경위는 미상입니다. 대항력 가능성 및 별도 인수위험을 명세서와 실제 계약관계로 확인해야 합니다.
• 실제 점유와 명도. 임차권등기된 김우혁과 현황조사상 조효래의 실제 점유 관계, 현 점유자, 인도명령 가능 여부와 명도 협의 필요성을 확인해야 합니다.
• 확정일자 경정. 김우혁 임차권등기의 최초 확정일자 2023.04.20과 경정된 2021.04.20의 차이를 등기부 원본 및 확정일자 관련 서류로 확인해야 합니다.
• 동 표시 일치. 공부상 3동과 외부표시 103동이 동일한 물건인지, 4층 401호의 출입구·위치·실제 점유 공간이 일치하는지 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 감정 당시 내부를 직접 확인하지 못했으므로 누수, 균열, 설비 노후, 무단 구조변경 및 수리비 발생 가능성을 현장에서 점검해야 합니다.
• 최근 시세 재검증. 2024년 거래 평균 241,000,000원만으로 2026년 11월의 시장가치를 판단해서는 안 됩니다. 최신 비교 거래 및 실제 매도 가능 가격을 추가 확인해야 합니다.
• 체납·조세. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 임차인 최우선변제 및 기타 배당 우선순위에 따라 실제 취득비용과 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 입찰보증금과 매각조건. 입찰 전 최신 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서와 법원의 특별매각조건을 대조하고, 보증금 및 입찰 절차를 확인해야 합니다.

⑨ 종합 판단 — 확약은 긍정적, 신건 가격은 부정적

맺으며 — “보증금 인수 0원”이 곧 “안전한 저가 매수”는 아니다

이 사건을 처음 보면 보증금 295,000,000원이 감정가 247,000,000원보다 크다는 사실이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가더라도 인수 보증금이 증가해 실질취득금액이 보증금 수준에 묶이는 위험한 구조입니다.

그러나 주택도시보증공사의 확약서가 이 사건의 판단을 바꿉니다. 해당 보증금에 관한 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 유효하게 적용된다면 주된 보증금의 실질 인수는 0원으로 처리할 수 있습니다.

그렇다고 곧바로 입찰할 이유가 생기는 것은 아닙니다. 실제 임차인·점유 관련 인물은 김우혁과 조효래로 구분되며, 조효래의 미확정 권리에는 보증기관의 확약이 적용되지 않습니다. 또한 실질취득 하한인 247,000,000원은 2024년 거래표본 평균 241,000,000원보다 높습니다. 확인된 거래가가 낮아진 흐름과 24세대 규모의 제한적인 환금성을 고려하면 추가적인 가격 안전마진이 확인되지 않습니다.

결론은 권리상 조건부 위험 완화, 가격상 신건 입찰 보류입니다. 확약의 효력과 다른 점유자의 권리관계를 원본으로 검증하고, 최신 실거래와 실제 매도가치를 확인한 뒤에야 합리적인 입찰가격을 판단할 수 있습니다. 최저가가 아닌 실질취득비용과 실제 회수 가능한 시장가격을 기준으로 접근해야 하는 사건입니다.