의정부지방법원 2026타경71568. 경기도 포천시 일동면 기산리 40-6에 위치한 숙박시설과 토지가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 숙박시설이며, 명칭은 청계모텔입니다. 토지면적은 1,521㎡이고 지목은 잡종지, 토지이용상황은 상업용으로 확인됩니다. 감정평가에서는 숙박시설로 이용 중인 것으로 기재돼 있지만, 현황조사에서는 건물 출입문과 유리창 여러 곳이 손상되고 장기간 휴업 중인 것으로 보인다고 기록했습니다.
이 사건은 일반 주택 경매와 판단 기준이 다릅니다. 숙박시설은 건물의 물리적 상태뿐 아니라 영업 재개 가능성, 인허가, 시설 보수비, 운영 수요에 따라 경제적 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 또한 등기상 압류와 공매공고가 함께 존재하고, 배당 모형에서는 경매신청채권자인 중소기업은행의 청구금액이 배당되지 않는 것으로 나타납니다. 따라서 등기 정리 가능성, 실제 배당순위, 운영 가능성, 가격 적정성을 분리해 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경71568 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 일동면 기산리 40-6 도로명주소: 경기도 포천시 일동면 사리재길 163 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 숙박시설(청계모텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 · 외벽 벽돌쌓기 마감 등 · 새시창호 |
| 토지 | 1,521㎡ · 잡종지 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김성희 (단독소유 · 2019.05.22. 협의분할에 의한 상속으로 소유권이전) |
| 감정가 | 1,420,037,400원 |
| 최저매각가 | 1,420,037,400원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 청구금액 | 360,489,383원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지상 정원수·조경수·활잡목 등을 토지에 포함하여 평가 |
| 등기부 발급기준 | 2026.11.04 · 의정부지방법원 포천등기소 |
① 권리 흐름 — 근저당·세금 압류·공매공고
산출된 말소기준권리는 2008.10.07. 접수된 을구 7번 이효상 근저당권입니다. 채권최고액은 200,000,000원이며, 채무자는 김익동입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 이후 등기된 국세·지방세 압류 및 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있지만, 세금의 법정기일과 배당상 우선순위는 등기 접수순서만으로 확정할 수 없습니다.
기존 근저당권의 실제 말소 여부, 담보권의 존속 및 변경관계, 현재 경매신청의 권원을 원본 등기부와 경매신청 서류로 확인해야 합니다. 특히 기준근저당보다 접수일이 앞선 권리인 만큼, 해당 권리의 실제 존속 여부가 확인되기 전에는 말소기준권리와 매수인 인수관계를 최종 확정하기 어렵습니다.
② 점유·시설 상태 — 임차인보다 운영 가능성이 변수
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 이에 따라 배당 모형상 임차보증금 인수액은 0원으로 처리되어 있습니다. 다만 숙박시설 특성상 객실별 점유, 관리인, 시설 운영계약, 보증금 관계 등은 현장조사와 매각물건명세서 원본을 통해 확인해야 합니다. 임차인 신고가 없다는 사정만으로 실제 점유자가 전혀 없다고 단정할 수 없습니다.
| 조사 항목 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 | 확인된 임차인 없음 | 신고 기준 인수 추정 0원 |
| 숙박시설 이용 | 감정평가상 청계모텔 | 현재 영업 가능 여부 확인 필요 |
| 건물 상태 | 출입문·유리창 여러 곳 손상 | 시설 보수비 확인 필요 |
| 휴업 여부 | 현황조사상 장기간 휴업으로 보임 | 영업 재개 가능성 확인 필요 |
| 매각 범위 | 제시외 건물 포함 일괄매각 | 현장과 매각목록 대조 필요 |
특히 감정평가의 이용상태와 현황조사의 휴업 관련 내용이 다르므로, 실제 현장을 기준으로 운영 현황을 확인하는 것이 중요합니다. 휴업 중인 숙박시설의 매수는 기존 영업을 그대로 인수하는 거래와 다를 수 있습니다. 시설 보수와 영업 재개에 필요한 자금까지 고려해야 실질적인 취득 부담을 판단할 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 신건 최저가 1,420,037,400원
감정가와 최저매각가는 모두 1,420,037,400원입니다. 현재는 한 차례도 유찰되지 않은 신건으로, 감정가 대비 최저가 비율은 100%입니다.
배당 모형상 인수액이 0원이라는 전제에서는 최저가와 실질취득 추정금액이 같습니다. 하지만 이는 취득세, 명도비, 시설 복구비, 영업 재개비 및 기타 부대비용을 제외한 금액입니다.
이 물건은 숙박시설과 토지의 일괄매각이므로 일반 아파트 실거래 평균만으로 가치를 판단할 수 없습니다. 비교 가능한 숙박시설 거래가격, 토지가치, 건물 상태, 영업수익 및 복구비를 확인하기 전에는 최저가가 시세보다 낮거나 높다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,420,037,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 16,600,374원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 이효상 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 소유자 교부 가정 잔여금 | — | 1,203,437,026원 |
| 합계 | — | 1,420,037,400원 |
위 금액은 집행비용 추정치와 이효상 근저당 채권최고액을 사용한 제한적인 배당 모형입니다. 국세·지방세의 실제 배당, 중소기업은행의 신청채권 및 기타 배당요구는 확정적으로 반영되지 않았습니다. 소유자 교부 가정 잔여금은 실제 소유자 수령액이 아닐 수 있습니다.
상당한 잔여금이 존재함에도 신청채권자 배당이 0원으로 계산되는 이유가 해소되지 않았으므로, 이 예상배당표를 실제 배당결과로 신뢰해서는 안 됩니다. 기존 근저당의 존속 여부와 신청채권의 권원, 세금 채권 및 배당요구 현황을 재검토해야 합니다. 이러한 배당상 불확실성은 매수인의 최종 인수위험 판단에서도 별도로 고려할 사항입니다.
⑤ 회차별 낙찰가·미배당 시나리오
| 경매 회차 | 매각가 가정 | 기준근저당 미배당 | 신청채권 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 1,420,037,400원 | 0원 | 360,489,383원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 1,136,029,920원 | 0원 | 360,489,383원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 908,823,936원 | 0원 | 360,489,383원 | 0원 |
회차별 모형에서 이효상 근저당의 미배당액은 모두 0원으로 산출됩니다. 반면 중소기업은행 신청채권의 배당액은 모든 회차에서 0원으로 계산되어, 360,489,383원이 배당되지 않는 것으로 표시됩니다.
이는 해당 채권의 실제 변제 가능성을 확정한 결과가 아니라, 배당 모형에서 신청채권이 처리되지 않은 문제를 보여주는 수치입니다. 또한 모형상 채권 미배당액과 매수인이 인수할 금액은 서로 다른 개념입니다. 일반적으로 매각으로 소멸하는 담보권의 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아니지만, 실제 권리의 존속 여부와 매각조건을 확인해야 합니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 포천시 일동면 기산리 소재 청계호수 북서측 근거리에 위치합니다. 주변은 골프장, 농가주택 및 농경지가 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 토지. 면적 1,521㎡, 지목 잡종지, 상업용 이용상황입니다. 지형은 평지이고 형상은 부정형이며 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 141,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역(북부지역), 성장관리권역, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역에 해당합니다. 농림지역에 접하는 부분도 있어 구체적인 토지이용계획을 검토해야 합니다.
- 토지거래허가 관련. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 표시되어 있으며, 2025.08.26. 지정된 외국인 등 및 주택 용도 관련 제한이 기재되어 있습니다. 본 숙박시설 거래에 실제 적용되는지 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물이며 위생·급배수·전기설비가 설치되어 있습니다. 다만 현황조사상 시설 손상과 장기간 휴업 정황이 존재합니다.
- 조경 및 제시외 건물. 지상 정원수·조경수·활잡목 등은 토지에 포함하여 평가되었고 제시외 건물도 일괄매각 대상입니다. 실제 현황과 감정평가 범위의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 숙박시설은 주거용 아파트와 달리 매수자 수요가 제한될 수 있고, 영업·시설 상태에 따라 평가가 크게 달라질 수 있습니다. 이 물건의 실제 환금성과 적정 매도가격은 별도 거래사례 조사 없이는 확정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 중소기업은행 권리관계 확인. 2008.09.16. 설정된 채권최고액 660,000,000원 근저당권의 실제 말소 여부와 2019.06.03. 채무자 변경 이력, 현재 360,489,383원 청구에 기초한 경매신청 권원을 함께 대조해야 합니다.
- 말소기준권리 재검증. 을구 7번 이효상 근저당을 말소기준으로 산출한 결과가 토지·건물 등기부 전체와 일치하는지 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 반포세무서장·포천시·강남세무서장의 압류와 관련하여 체납액, 법정기일, 당해세 여부 및 교부청구 현황을 확인해야 합니다.
- 공매 진행상태 확인. 한국자산관리공사 공매공고 2026-11593-003의 진행 여부, 매각대상 및 법원경매와의 관계를 확인해야 합니다.
- 배당표 검증. 경매신청채권자 중소기업은행의 배당액이 0원으로 산출되는 이유와 소유자 잔여금 계산의 적정성을 확인해야 합니다.
- 토지·건물 일괄매각 범위. 제시외 건물의 실제 현황과 토지 경계, 지상 시설물의 포함 범위, 건축물대장을 대조해야 합니다.
- 휴업·시설 보수. 출입문과 유리창 손상, 장기간 휴업 원인, 위생·급배수·전기설비 상태 및 영업 재개를 위한 보수 범위를 확인해야 합니다.
- 숙박업 인허가. 숙박업 신고·허가 관련 사항, 용도 적합성, 소방시설 및 영업 재개에 필요한 행정절차를 관계기관에 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차인 신고가 없더라도 실제 점유자, 객실별 이용상태, 관리인 또는 영업 관련 계약관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세·수익성. 인근 숙박시설의 실거래 및 매물 가격, 토지가치, 예상 운영수익과 시설 복구비를 함께 검토한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
- 원본 확인. 최종 입찰 전 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사보고서, 감정평가서, 토지이용계획 및 법원 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 낙찰”
포천 청계모텔은 배당 모형상 매수인 인수금액이 0원으로 산출되는 숙박시설·토지 일괄매각 물건입니다. 그러나 이 숫자만으로 입찰 안전성이 확보되었다고 보기 어렵습니다.
특히 중소기업은행의 기존 근저당권 이력과 현재 경매신청채권의 관계, 국세·지방세 압류 3건, 한국자산관리공사 공매공고는 실제 권리 소멸 및 배당관계를 검증해야 할 핵심 사항입니다. 현재 예상배당에서 신청채권자가 0원 배당을 받는 것으로 계산된 부분도 반드시 해소해야 합니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 1,420,037,400원이 적정한지는 확인되지 않았습니다. 장기 휴업과 시설 손상이라는 현장 위험까지 고려하면, 단순히 유찰에 따른 가격 하락만으로 투자 매력도를 높게 평가할 수 없습니다.
권리는 추가 검증, 가격은 별도 평가, 영업 재개 가능성은 현장 확인이 우선입니다. 현 단계에서는 즉시 입찰보다 권리관계와 시설·사업성에 대한 정밀한 실사가 필요한 물건으로 판단합니다.
