의정부지방법원 2026타경61528. 고양시 덕양구 고양동 그린파크 101동 502호, 5층 다세대주택입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 305,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 사건은 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했고 청구금액은 254,000,000원입니다.

등기부에는 농협은행 주식회사의 2022.10.18 가압류가 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 그런데 임차인 이두민의 전입일은 2022.09.20로 그보다 빠릅니다. 임대차계약과 확정일자까지 갖춘 선순위 임차인이라는 뜻입니다. 일반적인 경매라면 이 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 때 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 먼저 검토해야 합니다.

그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.07.30자로 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약의 적용 범위와 효력이 확인된다면, 후속 회차에서 보증금이 미배당되더라도 매수인이 그 미배당액을 인수하지 않는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 날짜는 임차인 전입일 2022.09.20과 말소기준권리 설정일 2022.10.18입니다. 임차인의 전입이 앞서므로 선순위 대항력이 인정되는 구조입니다. 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

임차인·점유자 분석

실제 임차권이 확인되는 사람은 이두민이며, 김유상은 현황조사와 매각물건명세서에 나타나는 별도 전입 점유자입니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자이자 확약서 제출기관으로, 이를 별도의 실제 거주 임차인으로 중복 집계하지 않습니다. 따라서 주택도시보증공사의 청구금액 254,000,000원을 이두민의 임차보증금에 더해 별개의 보증금으로 계산해서는 안 됩니다.

② 회차별 취득비용 — 유찰가만 보면 안 된다

현재 최저매각가는 305,000,000원입니다. 동일 물건의 실거래가격과 직접 비교할 수 있는 시세 근거가 확인되지 않아 신건 가격을 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 선순위 임차보증금이 존재하므로 확약 적용 전의 인수 가능액과 확약이 유효할 때의 실질 인수액을 구분해야 합니다.

확약 미적용 시 인수액은 선순위 임차보증금의 미배당액을 기준으로 한 회차별 추정치입니다. 확약 적용 시 인수 0원은 해당 임차보증금에 대한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의의 효력이 확인된다는 전제입니다. 김유상의 미확인 권리나 별도 비용을 포함한 수치는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 305,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정에서 집행비용과 임차보증금 우선변제를 반영한 배당 추정입니다. 이두민의 보증금은 전액 배당되는 구조이며, 후순위 채권자들에게는 일부 또는 전부 미배당이 발생합니다.

집행비용 5,070,000원과 임차보증금 254,000,000원을 우선 배정한 추정입니다. 후순위 채권자 배당총액은 45,930,000원, 후순위 채권 미배당 총액은 366,995,635원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액은 별도의 실제 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.

④ 입지·건물 상태 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 고양시 덕양구 고양동 목암중학교 남서측 인근입니다. 주변에 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하며 노선버스 정류장과의 거리 및 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
• 건축 구조. 철근콘크리트구조의 5층 건물로 외벽은 치장벽돌, 타일 및 일부 징크판넬 마감, 내부는 벽지와 타일 마감입니다. 개별난방, 급배수·위생설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 특수 구조. 옥탑층에 별도의 현관을 통해 출입할 수 있는 다락이 있으며, 해당 다락을 포함하여 감정평가가 이루어졌습니다.
• 누수. 현재 거주인의 진술에 따르면 다락 일부에 누수가 발생한 부분이 있습니다. 정확한 원인과 수리범위는 현장 확인이 필요합니다.
• 도로. 건물 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 토지는 2필지 일단의 공동주택 건부지로 이용됩니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 일단의주택단지조성사업지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등 대상 주택용 토지거래허가구역 지정 사항도 있습니다.
• 건축물 확인. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 제출한 2026.07.30 확약서의 적용 대상, 대항력 포기 내용, 임차권등기 말소 동의 및 효력 발생 조건을 확인하세요. 이두민의 보증금에 대한 매수인 인수 위험이 실제로 해소되는지가 핵심입니다.
• 임차권등기 확인. 을구 6번 주택임차권과 6-2번 경정등기의 내용, 배당요구와 실제 말소 절차를 대조하세요. 임차권등기 말소 동의와 실제 말소 완료는 구분해야 합니다.
• 김유상 점유 확인. 2026.06.08 전입자의 실제 거주 여부, 점유권원, 임대차계약과 보증금, 명도 협의 가능성을 확인하세요. 이두민 관련 확약만으로 김유상의 점유 문제가 해결되는 것은 아닙니다.
• 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 7건과 국민건강보험공단 압류에 따른 조세채권 및 우선배당 가능성을 검토하세요. 실제 배당액이 추정과 달라질 수 있습니다.
• 다락 누수 확인. 다락 천장과 벽체, 지붕 및 외부 방수 상태를 현장에서 확인하고 누수 원인과 수리범위를 점검하세요.
• 시세 대조. 고양동 그린파크의 동일 또는 유사 면적, 동일한 건축·이용 형태의 최근 실거래와 현재 매물을 확인하세요. 감정가가 곧 시장가격이라는 전제는 피해야 합니다.
• 관리비·명도비. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분과 실제 점유자의 퇴거 협의에 필요한 비용을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 확약서 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “보증금보다 중요한 것은 확약의 효력”

이 사건은 처음 보면 254,000,000원의 선순위 임차보증금 때문에 인수 위험이 큰 경매물건처럼 보입니다. 실제로 임차인 이두민은 말소기준권리보다 먼저 전입했고 확정일자와 배당요구도 갖춘 상태입니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서는 이 구조를 바꾸는 중요한 자료입니다.

확약이 유효하게 적용된다면 해당 선순위 임차보증금의 매수인 인수 위험은 해소될 수 있습니다. 하지만 확약 밖에 있는 김유상의 점유관계는 별도로 확인해야 하며, 다수의 압류와 조세채권, 다락 일부 누수도 남아 있습니다.

무엇보다 305,000,000원이라는 신건 가격이 시장가격보다 유리한지는 아직 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 권리 부담이 줄었다는 사실이 곧 가격 메리트를 의미하지는 않습니다.

결론은 “확약 확인 시 권리 위험 완화, 가격 판단은 보류”입니다. 이 사건의 승부처는 선순위 임차권에 대한 확약의 효력을 확실히 확인하고, 점유·누수·세금 문제를 반영한 뒤 실제 시세에 맞는 입찰가격을 결정하는 데 있습니다.