의정부지방법원 2026타경61566. 경기도 파주시 야동동 아느칸빌 202동 4층 401호에 대한 강제경매입니다. 소유자는 조윤희이며, 2021.10.05. 매매로 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2023.11.09. 등기된 김형선의 주택임차권입니다. 임차보증금은 181,000,000원이고, 전입 및 점유 개시일은 2021.09.13., 확정일자는 2021.08.13.입니다.

전입·점유 시점이 말소기준권리인 2025.09.16. 프라미스대부 가압류보다 앞서므로, 이 임차권은 대항력 있는 선순위 권리로 분석됩니다. 원칙적으로 매각대금에서 보증금을 전부 돌려받지 못하면 잔액 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서가 있습니다. 따라서 확약의 효력이 미치는 보증금채권에 대해서는 배당 부족액이 있더라도 매수인의 실질 인수를 0원으로 판단할 근거가 존재합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

등기부의 흐름은 명확합니다. 2016년에 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권 (채권최고액 168,000,000원)은 2021.09.13. 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준권리는 2025.09.16. 접수된 프라미스대부 가압류입니다.

그보다 먼저 김형선이 2021.09.13. 전입·점유를 시작했고, 2023.11.09. 임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 임차권은 말소기준권리보다 앞선 권리입니다. 반면 프라미스대부 가압류, 파주시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 권리로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 경매 신청 및 확약서 제출 주체로 확인됩니다. 이를 별도의 실제 임차인으로 계산하거나, 김형선의 보증금과 보증기관의 청구금액을 서로 다른 임대차보증금처럼 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 김형선 1명, 확인되는 임차보증금은 181,000,000원입니다. 다만 보증기관의 구체적인 승계 범위와 배당채권 중복 여부는 원본 서류로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)

제시된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 채권 승계 및 중복 여부에 따라 실제 배당순위와 배당금은 달라질 수 있습니다. 예상배당표는 확정 배당표가 아닙니다.

신건 최저가인 210,000,000원에 매각된다는 가정에서는 집행비용 3,740,000원을 공제하고, 임차인 김형선에게 보증금 181,000,000원 전액이 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 프라미스대부에는 7,166,751원, 주택도시보증공사에는 18,093,249원이 배당되며 소유자 잔여금은 없습니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수 위험

위 인수 추정액은 확약 효과를 반영하기 전의 권리 인수 시뮬레이션 수치입니다. 1회 유찰 시 16,152,000원, 2회 유찰 시 49,281,600원의 인수가 추정되지만, 이번 확약이 해당 보증금채권 및 임차권 전부에 유효하게 적용되면 이 금액은 매수인이 실제로 부담하는 인수액에서 제외됩니다.

확약 효력이 인정되지 않는 상황에서는 낙찰가가 168,000,000원이나 134,400,000원으로 낮아지더라도, 남은 보증금 인수액까지 합친 실질취득비용은 보증금 181,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 반면 확약으로 인수가 완전히 해소된다면 각 회차의 실질취득비용은 해당 낙찰가를 중심으로 판단할 수 있습니다. 어느 경우든 실제 시세와 비교하기 전에는 유찰만으로 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다.

⑤ 가격 판단 — 신건 210,000,000원은 적정한가

현재 감정가와 최저매각가는 모두 210,000,000원입니다. 소유자 조윤희의 2021.10.05. 등기상 취득 거래가액은 181,000,000원입니다.

다만 과거 취득가액만으로 현재 시세를 판단할 수는 없습니다. 최근 동일 건물 또는 인근 유사 다세대주택의 실거래 평균, 최신 거래가 및 가격 추세를 확인하지 못한 상태이므로 신건 최저가가 현재 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 없습니다.

특히 이번 물건은 다세대주택으로, 층수와 건물 상태뿐 아니라 옥탑 다락의 실제 이용 상태, 건축물대장과의 일치 여부, 인근 유사 주택의 거래가격 등을 함께 검토해야 합니다. 감정가가 곧 시장에서 매도 가능한 가격을 의미하는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 파주시 야동동 소재 문산제일고등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 공동주택·근린생활시설·소규모 공장·창고·임야·농경지 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 4층 다세대주택입니다. 외벽은 치장벽돌붙임 마감이며 샷시 창호가 설치되어 있습니다. 위생·급배수·전기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지 및 도로. 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 통로와 연결됩니다.
• 토지이용 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 군사시설 관련 제한보호구역 및 토지거래계약허가구역 등이 기재되어 있습니다. 구체적인 적용 범위와 허가 대상 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 옥탑 다락. 외부관찰 및 건축물대장 현황도상 옥탑에 다락이 있으며, 401호 내부계단으로 출입할 수 있고 401호에 속하는 공간으로 조사되어 감정평가에 포함되었습니다.
• 내부 확인. 이해관계인의 폐문 및 부재로 내부구조를 직접 확인하지 못했습니다. 외관·탐문조사·건축물현황도에 근거해 평가되었으므로 실제 내부 상태 확인이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 2026.07.27. 제출한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서의 문구·대상 채권·적용 범위를 확인하세요.
• 임차권 승계관계 확인. 등기 임차권자 김형선과 확약서 제출자인 주택도시보증공사 사이의 권리 승계관계를 확인하고, 확약 밖에 존속하는 보증금 반환채권이 없는지 점검하세요.
• 배당채권 중복 검증. 김형선의 보증금 181,000,000원과 주택도시보증공사의 청구금액 181,000,000원을 독립적인 임차보증금으로 중복 계산하지 마세요. 실제 배당권자 및 채권 승계 내역은 법원 기록으로 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 2025.09.16. 프라미스대부 가압류를 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부와 선순위 임차권의 처리 방식을 확인하세요.
• 인도 및 명도. 임차권등기가 존재하더라도 실제 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다. 낙찰 후 인도 협의 및 필요한 법적 절차를 사전에 검토하세요.
• 옥탑 다락 확인. 내부계단, 다락의 실제 구조와 이용 상태, 감정평가에 반영된 범위를 현장에서 확인하세요.
• 최근 실거래 확인. 인근 유사 다세대주택의 최신 거래가격과 실제 매도 가능 가격을 비교한 후 입찰가를 결정하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 배당순위에 영향을 미칠 수 있는 채권을 점검하세요.
• 규제사항 확인. 교육환경보호구역·군사시설 관련 제한보호구역· 토지거래계약허가구역의 실제 적용 여부를 확인하세요.
• 원본 서류 최종 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 및 법원 배당 관련 서류를 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약은 긍정적, 가격은 검증 필요”

파주 아느칸빌 401호는 단순히 후순위 가압류만 정리하면 되는 물건이 아닙니다. 181,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 존재하기 때문입니다.

그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 점은 중요한 긍정 요소입니다. 해당 확약이 임차보증금채권과 임차권 전부에 유효하게 적용된다면 매수인의 실질 인수액은 0원으로 해소됩니다.

그렇다고 신건 최저가 210,000,000원이 매력적이라는 의미는 아닙니다. 최근 실거래 시세를 확인할 수 없고, 건물 내부와 옥탑 다락의 실제 상태도 직접 확인되지 않았습니다. 또한 확약서 제출자와 등기 임차권자가 다르므로 권리 승계 및 확약 효력의 정확한 범위를 확인해야 합니다.

결론은 ‘확약 효력 확인을 전제로 권리 위험 해소 가능, 신건 가격 경쟁력은 판단 보류’입니다. 확약이 유효하다는 사실과 현재 최저가가 적정하다는 사실은 별개의 문제입니다. 입찰 여부는 임차권 인수 위험의 완전한 해소와 실제 시장가격 확인이라는 두 조건을 모두 점검한 뒤 결정하는 것이 타당합니다.