의정부지방법원 2026타경71610. 의정부시 가능동 708에 있는 동일연립 나동 1층 105호입니다. 물건 용도는 다세대주택이며, 동일연립 나동은 1983년 12월 19일 준공된 12세대 규모의 연립형 주거건물입니다. 현 소유자는 오보경으로, 2016년 6월 20일 거래가액 99,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 26,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

이후 2024년 11월 14일 주택도시보증공사가 청구금액 713,518,030원으로 가압류를 설정했고, 2026년 8월 4일 해당 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매가 개시됐습니다. 법원 사건의 청구금액은 763,059,837원입니다. 근저당권과 후순위 가압류·경매개시등기는 매각으로 소멸하는 구조이며, 실제로 낙찰자가 주의해야 할 부분은 임차인의 대항력, 배당 가능성, 지하실 표시와 실제 이용상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 전입한 임차인

이 사건의 핵심 날짜는 2016년 6월 20일입니다. 국민은행 근저당이 말소기준이 되고, 그보다 늦은 2024년 7월 17일 임차인 오경희가 전입했습니다. 따라서 이 임차인은 선순위 대항력을 갖는 임차인이 아니며, 제시된 권리관계에서는 낙찰자가 임대차보증금을 승계하지 않는 구조입니다.

임차인 오경희는 2026.08.25 배당요구를 접수했습니다. 확정일자에 따른 일반 우선변제 여부와 소액임차인 최우선변제 가능성은 별도 확인이 필요합니다. 배당요구 사실만으로 배당액이 확정되지는 않습니다.

또한 갑구 9번 주택도시보증공사의 가압류와 갑구 10번 강제경매개시결정은 서로 독립된 보증금 채무로 중복 합산할 대상이 아닙니다. 갑구 10번은 갑구 9번 가압류의 본압류 전환으로 기재되어 있습니다. 같은 채권자의 절차상 권리라는 점을 배당 검토에서도 확인해야 합니다.

② 가격 분석 — 최저가 142,000,000원이 저렴한지는 별개

본건은 감정가와 최저가가 같은 신건입니다. 낙찰대금 외에 승계할 임차보증금이 없는 구조이므로, 최저가 낙찰 시 권리상 실질취득금액은 142,000,000원입니다. 하지만 실질취득금액이 곧 적정 시세를 의미하지는 않습니다.

동일연립(나동)은 12세대 규모이고 준공일은 1983년 12월 19일입니다. 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 실거래가격을 확인할 수 있는 비교 사례가 확보되지 않아 감정가 142,000,000원이 실제 매매시장에서 어느 수준인지 판단하기 어렵습니다. 2016년 소유권이전 당시 거래가액 99,500,000원은 과거 거래 기록일 뿐, 현재 적정가격을 판단하는 기준으로 사용할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)

집행비용 2,788,000원을 공제한 나머지 139,212,000원이 채권자에게 배당되는 계산입니다. 국민은행은 채권최고액 26,400,000원 기준으로 배당받고, 주택도시보증공사에는 112,812,000원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 소유자에게 돌아갈 잔여액은 0원입니다.

다만 실제 배당액은 확정 채권액, 집행비용, 조세채권, 임차인의 최우선변제 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류와 본압류 전환은 중복 채권으로 계산해서는 안 되며, 임차인 최우선변제는 아래 추정배당에 반영되지 않았습니다.

회차별 배당 시뮬레이션

④ 입지·환금성 및 물건 현황 메모

• 건물 특성. 동일연립 나동은 1983.12.19 준공된 12세대 규모의 연립형 주거건물입니다. 소규모·노후 건물이라는 점에서 수선상태와 거래 유동성을 개별적으로 확인해야 합니다.
• 용도. 경매 물건의 용도는 다세대이며, 해당 호수는 나동 1층 105호입니다. 일반적인 아파트 단지와 같은 기준으로 환금성을 가정해서는 안 됩니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역에 포함됩니다. 지목은 대, 토지이용상황은 연립, 지형은 평지·사다리형입니다.
• 도로. 소로각지에 위치하고, 소로3류(폭 8m 미만) 및 도로에 접하는 토지입니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1㎡당 1,702,000원입니다. 이는 건물 105호의 매매시세나 전용면적당 가격을 의미하지 않습니다.
• 환금성. 12세대 규모의 1983년 준공 주택이라는 특성과 최근 실거래 비교가격을 확인하기 어려운 상황을 고려하면, 재매각가격과 매수자 확보 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.

특히 이 물건은 최근 시세를 충분히 검증하기 어려운 가운데 지하실의 권리 귀속까지 확인해야 하므로, 서류상 말소되는 권리만 확인하고 입찰을 결정하기에는 부족합니다. 건물의 실제 이용상태, 지하실 출입과 사용 현황, 집합건축물대장과 등기부의 차이를 함께 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확정. 을구 11번 2016.06.20 국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 갑구 9번 가압류 및 10번 경매개시등기의 매각 소멸관계를 최종 원본에서 확인하세요.
• 임차인 대항력. 오경희의 전입일 2024.07.17은 말소기준 이후입니다. 보증금 15,000,000원과 월세 430,000원, 목적물 전부 점유 사실을 확인하고, 실제 점유자와 명도 가능성을 검토하세요.
• 임차인 배당요구. 2026.08.25 배당요구가 접수됐습니다. 확정일자와 소액임차인 최우선변제 요건을 확인하여 실제 배당 및 명도 과정에 반영하세요.
• 지하실 권리관계. 등기부 전유부분과 건축물대장 공용부분의 20.41㎡ 지하실 표시 차이가 가장 중요한 물건 확인사항입니다. 지하실의 사용권한, 출입구, 현황 및 권리 귀속을 확인하세요.
• 신건 가격 적정성. 현재 최저가 142,000,000원은 감정가와 같습니다. 동일 연립·주변 다세대의 최근 거래가격을 확보한 뒤 입찰가를 산정해야 합니다.
• 노후 건물 상태. 1983년 준공된 건물로, 누수·방수·배관·외벽·공용부분 관리상태와 예상 수선비를 점검하세요.
• 관리비 및 점유. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분과 실제 점유자의 인도·이사 협의 가능성을 확인하세요.
• 배당액 재검토. 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시가 동일 채권의 절차상 이행이라는 점, 조세채권과 임차인 최우선변제 등이 예상배당에 미칠 영향을 점검하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 집합건축물대장, 현황조사서, 감정평가서 및 사건기록을 매각기일 전에 재확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도, 안전한 가격은 따로 있다”

의정부 동일연립 나동 105호는 후순위 임차인 1명, 매수인 보증금 인수 예상액 0원이라는 점에서 선순위 대항력 임차인의 보증금을 떠안는 경매보다 권리구조가 단순합니다. 국민은행 근저당권과 주택도시보증공사의 후순위 권리가 매각으로 소멸한다는 점도 분명한 장점입니다.

그러나 지하실 20.41㎡의 등기부·건축물대장 표시 불일치는 실제 소유권 범위와 사용권한을 점검해야 하는 중요한 사항입니다. 또한 1983년 준공된 12세대 규모의 다세대주택으로, 최근 실거래가격이 확인되지 않아 감정가 142,000,000원의 가격 적정성을 아직 판단할 수 없습니다.

따라서 결론은 “권리상 인수 부담은 낮음, 물건 현황 및 가격 검증은 보류”입니다. 지하실의 귀속과 이용관계를 명확히 확인하고, 주변의 실제 거래가격을 검증하기 전에는 신건 최저가만을 근거로 가격 경쟁력이 있다고 보기 어렵습니다. 낙찰가보다 중요한 것은 확인된 권리와 실제로 매도할 수 있는 가격입니다.